v. 17. Februar 2019
Immobilienverkauf zu zweit: mit Ehe oder ohne - Haken und Ösen




Kauf zu zweit


Gemeinsam kaufen - das Chaos provozieren?

Es ist die natürlichste Sache der Welt, dass zwei, die zusammen leben und damit jedenfalls faktisch eine Familie bilden, das Eigenheim auch gemeinsam erwerben sollen.
Überhaupt davon zu reden, dass da auch irgendwann eine Trennung denkbar ist, wird für undenkbar angesehen.

Wenn es in rund 80 % der Paare dann doch so kommt (so brutal ist Statistik...), so entsteht leider meist juristisches Chaos für das gemeinsame Eigentum, also Eigenheim oder Eigentumswohnung.

Also völlig klar, so blauäugig, das ist rechtlich gesehen unverantwortlich.
Aber wie den Knoten schon beim Kauf vertragsrechtlich harmonischer binden?

Schuld am Dilemma sind zunächst einmal die Juristen?
In der Tat, die meisten wirken wohl mit bei Verträgen, wie sie allenfalls bis 1960 vertretbar waren, also bis zum Ende der lebenslangen freiwilligen oder viel öfter "freiwillig zwangsweisen" Ehe-Vision. Aber wenn Juristen intelligentere Lösungen vorschlagen, so riskieren sie vermutlich, die beiden sich voll vertrauenden Mandanten an einen anderen Juristen zu verlieren.

Für viele Juristen ist die Sache vielleicht einfach:
Wenn die beiden sich trennen und wie üblich sich über das Eigenheim oder die Eigentumswohnung nicht einigen, dann wird eben über die Zwangsversteigerung die Sache juristisch perfekt gelöst.
"juristisch perfekte Logik" - in der Realität eine Katastrophe. Wer die Realität der Zwangsversteigerungen kennt und die Unmöglichkeit, dafür wirtschaftliche Vernunft zu garantieren, der weiß:

Zum Immobilien-Teilungsstreit darf es auf keinen Fall und nie kommen.
Denn am Ende hat man nur zu leicht zwei insolvente Ex-Partner und eine über ihren Schnäppchenkauf jubelnde Bank. Angeblich noch schlimmer: Die zuständigen Bankabteilungen sollen das dann gerne an Amigos abgehen lassen gegen nirgends erwähntes Backschisch für das sogenannte "Ausbietungsabkommen". Naja, sei nicht unterstellt....

Gegen all dies hilft nur: Schon beim Kauf des Eigentums für intelligente Regeln sorgen.
Wenn unbedingt gemeinsamer Kauf gewünscht wird, so müssen alle Problemvarianten vorgesteuert werden. Das Schwierigste an einem Vertragskonzept ist nicht, wie gut alles klappt. Das Schwierigste ist immer genau das Gegenteil: Zu regeln, wenn etwas nicht klappt. Sämtliche denkbaren ökonomischen negativen Zukunftsvorgänge sind aus ökonomischer Sicht zu begreifen und konzeptuell mit streitfreien Lösungsformen zu bedenken.

Der schlimmste Fehler bei Vertragskonzepten ist die juristische Verweisung,
dass sich das ja dann durch die Zwangsversteigerung regeln lasse. Ist das Schlimmste der Regelfall? Statistik hierüber gibt es nicht. Es gibt nur eine Statistik, dass ein beträchtlicher Teil der Trennungen vor Gericht endet mit gewaltigen Kosten für Anwälte und Justiz. Die gibt es immer zwei weinende Verlierer und zwei lachende Anwälte.
Die hohen Streitwerte solcher Sachen finanzieren den Juristen solcher Sachen mühelos Luxusautos und Villen vom Leid der Bürger. Der Gesetzgeber ist nun einmal bei den Gebührenordnungen der ständisch geregelten Vergütungen sehr lobby-hörig - und am meisten profitieren hierdurch bei hohen Werten die Justizkassen. Der Fehler liegt beim Gesetzgeber, nicht bei den Anwälten.

Also hilft nur eines: Schon beim Kauf des Eigentums für intelligente Regeln sorgen, die genau dies so gut wie möglich verhindern.



Bitte 10 Jahre Zwangs-Zusammenleben programmieren für den Staat.

Die Regeln von Besteuerung und Banklaufzeiten führen zu einer optimalen Laufzeit des Zusammenlebens von bitte mindestens etwa 10 Jahren.
Wenn ihr euer Zusammenleben auf mindestens 10 Jahre programmiert, seid ihr fein konform: Im neunten Jahr könnt ihr den Verkauf eures gemeinsamen Eigentums einleiten. Den Scheingewinn dank Geldentwertung müsst ihr dann nicht der Einkommensteuer unterwerfen, sofern die Politik an dieser Regel bis dahin nicht herumschraubt.

Im Jahr 10 wird dann der Verkauf durchgeführt.
Wenn das Darlehn fällig wird, löst der Käufer es pünktlich ab durch den Kaufpreis. Wartet man ein Jahr länger, so droht als Strafe ohne Strafgesetz die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank für die neue Zusatz-Laufzeit.

Sodann kann jeder der beiden bisherigen Partner auf neue Partnersuche gehen.
Der Finanzgewinn ist eine feine Mitgift für den Kauf des Heims der nächsten rund 10 Jahre Lebensabschnitts-Partnerschaft.

Alternativ lassen Staat und Banken gnädigerweise zu, dass das bisherige Partner-Arrangement fortgesetzt wird.
Die Darlehnsrestlaufzeit sollte dann mit der Bank abgestimmt werden auf die geplante Restlaufzeit der Beziehung, jedoch maximal bis zum staatlichen offiziellen Rentenalter des Jüngeren der beiden für die jeweilige Alterskategorie. So lauten die Vorschriften. Grobes Ungemacht droht Banken und Bürgern, wenn sie Unbotmäßigkeit wagen durch ein Jahr mehr Laufzeit.

Schöne neue Welt: Der Staat denkt mit - Bankenregulierung definiert eure Lebenszeit-Planung.


Banken - Knäuel-Fabrikanten?

Wer begriffen hat, dass man das völlig anders vertraglich konzipieren muss und durchaus kann, der hat in seinem Optimismus die Rechnung ohne den Wirt gemacht - die Banken. Auf Bankakademien wird wohl nur manchmal oder selten oder nie gelehrt, wie man die Partner-Konflikte durch fairere Finanzierungskonzepte vorbeugend vermeiden kann.

Die Schema-Verträge der Banken sind für derartige Aufgaben leider nur als ein Dauer-Skandal zu bezeichnen. Oder auch, man könnte anders; aber dazu müsste es den Bank-Mitarbeitern in den Schulungen beigebracht werden.

Dass dies leider nicht der Fall zu sein pflegt, dürfte jeder wissen, der bei solchen Trennungs-Problemen von Immobilien als Berater tätig war.
Oft kann man nur mit der Kanone des Verbraucherschutzes über Nichtigkeit von Bankverträgen wegen Sittenwidrigkeit oder sonstwie unterhalb der Gürtellinie zu einer Vernunftlösung gelangen.

Aber welcher Berater möchte einem Normalbürger mit gutem Gewissen diese Gangart empfehlen, bei der möglicherweise 40 000 € Kosten bis zum BGH anfallen?

Also hilft nur eines: Schon bei der Finanzierung für intelligente Regeln sorgen und infolgedessen gewöhnlich nicht tun, was die "Beratungs-Experten" Bank empfehlen.



Staat + Steuern - Knüppel zwischen die Beine

Wer seinen Juristen und Bankmitarbeitern klar machen konnte, dass es anders gemacht werden muss, der hat in seinem Optimismus die Rechnung schon wieder ohne den Wirt gemacht - den Staat: Die steuerliche Belastung.

Da ist zunächst einmal die nötige Haltefrist, um ohne gewaltige Gewinnsteuer verkaufen zu können.
Die meist vorliegende Wertsteigerung benötigt man steuerfrei, nämlich zur Gegendeckung von Geldentwertung, Ausfall von Eigenkapitalverzinsung, Deckung der Kosten und Bankgebühren, Deckung der Grunderwerbsteuer, Deckung von Vorfälligkeitsentschädigung.

Also (nach gegenwärtiger Rechtslage) die kompletten 10 Jahre aussitzen? (Damit der Gewinn steuerfrei real anfällt statt sogar Scheingewinne verfassungswidrig versteuern zu müssen.)

Wer von den beiden wohnt bis zum Ablauf der 10 Jahre dann im Eigentum?
Wie wird gegenseitig abgerechnet? Wer zahlt Zinsen und Tilgung an die Banken?

Und was ist, wenn einer der beiden arbeitslos wird und nicht kann, was vertraglich vorgesehen war? Zwangsversteigerung wegen Insolvenz geht nur in den Hälfteanteil... Das geht aber nicht, weil die Bank beide Seiten nicht aus der Vollhaft für die Darlehn entlässt.

Und dann ist das Problem der Laufzeiten und der Vorfälligkeitsentschädigung von Bankfinanzierungen.
Die Finanzierung weitere 10 Jahre fortschreiben? Oder 2 Jahre Zwischenfinanzierung bis zum Verkauf? Zieht die Bank mit oder nicht? Selbst dann, wenn Trennung vorliegt? Vielleicht gleich 12 statt 10 Jahre Laufzeit machbar? Dann aber noch das Problem der fixierten Maximaltilgung pro Jahr?

Also hilft nur eines: Schon beim Kauf des Eigentums für intelligente Regeln sorgen:
Zeitliche Kongruenz der Bankfinanzierung mit dem Steuerrecht (zur Zeit 10 Jahre) und weitschauende Vorsorge-Regelung für alle Eventualitäten. Die emotionale Hürde überwindet man, sofern man bedenkt, dass auch ganz einfach Unfälle der Auslöser sein können...

... und dass im Fall von Kindern das Erbrecht die Dinge recht schön zusätzlich verkompliziert:
Wessen leibliches (!) Kind?
Andere leibliche Kinder bei früheren Partnern?
Pflichtteil ja oder nein?
Unbeabsichtigt Güterstand der Gütertrennung bei Eheschließung im Ausland?
Kinder ohne Rechte, sofern die jetzigen Partner unverheiratet sind?
Frühere Zuwendungen (Schenkungen) zurückzuführen?
Verdeckter Schenkungseffekt beim Eigentumserwerb später zurückzuführen?

"Wer Frieden möchte, der rüste für den Krieg." - Wer ein riesiges Rechts-Chaos um sein Eigentum ausschließen möchte, der rüste sich aus für friedliche Lösungen bezüglich aller denkbaren Chaos-Varianten.




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