v. 5. Dezember 2018
UNO7_REALZERO - Immobilienkauf ohne Bargeld




Wie ohne Bargeld Immobilien kaufen?



Ihr Kauf auf Rentenbasis.

Das Problem:
Diejenigen, die es gerne für Ihren Verkauf machen würden, wagen nicht, es so anzubieten. Sie haben Sorge, keinen ausreichend zuverlässigen Käufer zu finden. Deshalb gibt es in Deutschland nur sehr selten Angebote, die von vornherein als Verkauf auf Rentenbasis deklariert werden.

Die Lösung: (nur 2 Beispiele)

a) Selber ein Gesuch für Rentenbasis aufgeben.
Jedoch: Gesuche werden von den in Betracht kommenden Käuferkreisen kaum gelesen...

b) Auf Immobilienbörsen Angebote sichten, die nach ihren Details auf selbst nutzende ältere Eigentümer schließen lassen.
Das ergibt sich mittelbar aus der Summe verschiedener Angaben. Näheres hierzu gerne, sofern Sie Begleitung Ihrer Bemühungen wählen.

Man könnte weitere Beispiele überdenken. Voll befriedigend ist die Situation aber jedenfalls nicht.
Es ist leider so, dass in Deutschland wohl die meisten potentiellen Anbieter von Rentenbasis-Objekten es nicht entsprechend anbieten. Sie haben die durchaus berechtigte Besorgnis, dass Makler, Helfer, Berater, Notare und Käufer für dies komplexe Anliegen nicht ausreichend zuverlässige Ergebnisse liefern werden. Denn schließlich geht es um die einmalige nicht revidierbare Verfügung ihres Vermögens für die finanzielle Sicherung ihrer letzten Jahre.

Sie können Verkäufern mit geeigneten Objekten empfehlen, mehr Kaufpreis und Nutzen zu erzielen. Sie können Verkäufer auf diese Fundstellen im Internet verweisen.

Rentenbasis: Verkauf / Kauf.
E-Buch (Anleitung: Haus; Eigentumswohnung).

Einführung: uno7.org/reb-rent-de.htm

Für Verkäufer: Rentenbasis Haus, Wohnung.
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Für Käufer: Rentenbasis Haus, Wohnung.
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Mietkauf von Immobilien.

Das Problem:

a) Die Mietkauf-Angebote für Immobilien sind nicht zahlreich
(zahlreich nur in Krisenzeiten). Wenn es solche Angebote in normalen Zeiten gibt, so sind sie oft überteuert.

b) Außerdem sind die Verträge oft unvertretbar einseitig.
Beispielsweise Totalverlust für den Käufer bei irgendeinem späteren Rückstand. Ob eine derartige Klausel legal ist, bleibe offen. Jedenfalls kann kein Vernünftiger einen solchen Vertrag als Käufer unterschreiben.

Die Lösung:

a) Normal kaufen mit Vereinbarung von Restkaufgeld.
(Gelingt gewöhnlich nur bei besonderer Fachkunde für die Vertragsgestaltung und eine entsprechende Verhandlungs-Strategie.)

b) Verkäufer zum Mietkauf überzeugen.
Das erfordert gewöhnlich Ihr Zugeständnis eines etwas höheren Kaufpreises. Da der Mietkäufer anders kalkulieren kann, kann Mietkauf für ihn trotz des leicht erhöhten Kaufpreises der preiswertere Kauf sein.



Vollfinanzierung von Immobilienkauf.

Das Problem:
Banken machen es ungern. Ganz besonders ungern, sofern nicht einmal die Nebenkosten bar bezahlt werden können. Wegen der Grunderwerbssteuer sind die Nebenkosten in manchen Bundesländern immerhin rund 10 %. Das ergibt grob gerechnet 30 000 € bei einem Kaufpreis von 300 000 €, also sicherlich keine Bagatelle.

Die Lösung:

a) Normal kaufen mit Vereinbarung von Restkaufgeld.
Gelingt gewöhnlich nur bei besonderer Fachkunde für die Vertragsgestaltung und eine entsprechende Verhandlungs-Strategie.

b) Vollfinanzierung durch Banken.
Gelingt am ehesten im Idealfall aus Banker-Sicht: Hohes Haushalts-Gesamteinkommen mit mindestens 2 Verdienern in langjähriger ungekündigter Stellung mit gesicherter Zukunftserwartung, seit vielen Jahren miteinander gepaart und durch 1 Kind zu bewahrender Kontinuität verpflichtet. Der Idealfall des Bankers an seinem Scoring-Bildschirm.
In Finanzierungslogik ist das durchaus vertretbar: Zwar wird gewöhnlich die volle Summe abgesichert. Aber der schlecht gesicherte Darlehnsteil "am Schwanz" ist in einer Logik des ungedeckten Privatdarlehns an Personen mit guter Bonität.

c) Finanztechnische Improvisation für den Rest.
Vollfinanzierung für weniger optimale Konstellationen gelingt am ehesten bei Kenntnis von einigen Haken und zugehörigen Ösen.

d) Darlehn von Familienangehörigen und / oder Freunden.
Nur vertretbar bei sorgfältiger Vertragsgestaltung und Absicherung. Eine sehr gute und machbare Lösung, aber nur, wenn in Ausgestaltung aller Zukunftseventualitäten und deren Immobilien-Konsequenzen fachkundig konzipiert.

e) Bürgschaften gegenüber einer Bank für den Restbetrag durch Familienangehörige oder Freunde.
Nur vertretbar, sofern die Bank die üblichen wohl immer noch oder wieder illegalen Standardklauseln ihrer Bürgschaftsformulare auf legale Klauseln umzuschreiben bereit ist. Das ist aber gar nicht so einfach auf "BGH zukunftfest" umzuschreiben. Also ist dies Vorgehen aus der Mode gekommen. Das schließt hilfreiche Bürgschaften nicht aus, so weit ein klares und gewolltes und nicht abgetrotztes Interesse der Beteiligten damit bedient wird.

f) Kaufpreis im Vertrag höher als ursprünglich vereinbart.
Dies ist vertretbar in bestimmten Grenzen, sofern nach bestimmten Regeln gestaltet.

g) Zu wissen, welche Banken es flexibler handhaben
als die bisher befragten Banken. Die gibt es. Aber auch dort erfordert es gewöhnlich einen fachkundigen erfahrenen Banker alten Stils an der Eintrittsstelle.

h) Kopplung mit Abschluss von bestimmten Versicherungen.
Das kann erstaunliche Hebeleffekte haben. Nur muss man wissen, wie man dies zu kombinieren hat, damit die Zusatzkosten niedrig bleiben.

i) Trennung zwischen Grund und Boden einerseits, Gebäude andererseits;
mit Option. Ist komplex. Muss unter Ökonomenmitwirkung zukunftsfest konzipiert werden.

j) Sonstige ganz andere Lösungen.
Beispiel: Einlage 1 in Startup, sodann Einlage 2, die durch ihren Beteiligungsfaktor die Einlage 1 erhöht und bank-beleihbar macht. (Nur vertretbar, sofern Startup mit echter gewinnbringender Umsatzausweitung für sachwert-bezogenes Geschäft..)

k) Und sonstige "sonstige Lösungen".



Wie geht ein Kauf ohne Bargeld?

Dies ist ein entscheidender Gesichtspunkt für die Nützlichkeit von externer Beratung. Dann, wenn Bankberater und alle anderen sagen "geht nicht", "können wir nicht", "haben wir noch nie gemacht"... - dann wissen sie, dass sie den Verkehrten gegenüber sitzen.

Traurig ist, zu wissen, dass die meisten, die Ihnen da gegenüber sitzen, in den nächsten etwa 15 Jahren ihren Job verlieren dürften. Genau deshalb. Denn diese Sorte Bank ist Auslaufmodell.

Sagen Sie es Ihrem Gegenüber beim Abschied zur Klarstellung. Nicht der Bankmitarbeiter hat Sie zu bedauern wegen des Nein, sondern Sie haben den Bankmitarbeiter zu bedauern, weil er nur "NEIN" durfte: Weil er nur strikte zu primitive Regeln ausführen darf und deshalb bald durch Roboter-Software ersetzt werden wird. Denn Software-Roboter sind für strikte Regeln schneller und besser kontrollierbar, dies mit Personalkosten von praktisch Null.

Sofern Ihr Einkommen und Ihre beruflichen oder eigenbetrieblichen Zukunftsperspektiven ausreichend und gesichert erscheinen und ein klein wenig entsprechende Liquidität für Glaubwürdigkeit machbar ist, so gilt: "geht durchaus", "es gibt Leute und Finanzierer, die es können" und die es "oft gemacht haben".

Sofern Sie meinen, für Immobilienkauf mit wenig oder ohne Bargeld könnte externe neutrale Hilfe nützlich sein, so ist Erfolg nicht garantierbar. Aber es ist eher auf der machbaren Seite. Fragen kostet nichts.

Insbesondere Freiberufler, Selbständige, Kleinbetriebler, Handwerker als Antragsteller sind oft die höflich weggelobten Feindbilder der nun einmal vor allem sich selbst begreifenden Angestelltenkulturen der Finanzapparate. Glücklicherweise und gerechterweise gibt es viele rühmliche Ausnahmen im Finanzgeschäft; Bearbeiter, die noch denken können und dürfen bei der Antragsvorbereitung.



Wie den Verkäufer auf Kauf ohne Bargeld einstimmen?

Die alte Regel bei Vertragsanbahnung: Sobald man sich näher gekommen ist und sich mag, wird vieles verhandelbar.

Dies gilt in erster Linie im Fall der Direktverhandlung mit Verkäufern. Sind Makler zwischengeschaltet, so fehlt meist die Gelegenheit, den Funken des Verständnisses überspringen zu lassen.

Warum soll der Verkäufer die komplizierte statt der einfachen Lösung wählen? Ganz einfach: Wegen des höheren Kaufpreises.

Wer leistungsfähig ist, aber wenig Bargeld hat, dessen Zins- und Zinseszins-Uhren ticken anders. Er kann mehr anbieten, obgleich aus seiner Sicht er eher weniger zahlt.
Beispiel: Wer jahrelang ansparen muss, der muss dies Einkommen mit vielleicht 40 % versteuern. Wer sofort kauft, erhält Abschreibungen, durch die die Ersparnisbildung ihn keine 40 % Einkommensteuer kostet, sondern ihm sogar die Steuerlast vermindern kann.

Sie können Verkäufern mit geeigneten Objekten empfehlen, mehr Kaufpreis und Nutzen zu erzielen. Sie können Verkäufer auf diese Fundstellen im Internet verweisen.

Immobilien auf Rentenbasis? (verkaufen / kaufen)
( uno7.org/reb-rent-de.htm )


Vielleicht hat manch einer längst an Verkauf auf Rentenbasis oder als Mietkauf gedacht und wusste nur nicht, wie man das angehen kann. Vielleicht fehlte dem Verkäufer nur ein fachkundiger Begleiter seines eigentlichen Anliegens.




Viel mehr hierüber demnächst im E-Buch:
(10€) "Immobilienkauf ohne Bargeld - Probleme und Lösungen"
Sie können sich bereits vormerken lassen.
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