v. 29. Mai 2017
UNO7_RENTOFIN - Verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf Rentenbasis.




 img: Rentenbasis / Verkauf - Titelseite


Wie ich mein Haus oder meine Wohnung auf Rentenbasis verkaufe
Arbeitshilfen für Planung, Vertrag, Durchführung und Abschluss. An Fremde oder innerhalb der Familie.



von Pedro Rosso
Ausgabe 2017-04, SOFTEX Paris, London, Berlin
Erstausgabe 2017-04. Eine neuere Ausgabe (Datei im Format .pdf) wartet bereits auf Sie: Siehe gleich nachstehend, wie Sie kostenlos 12 Monate lang am Aktualisierungsdienst teilnehmen.

Für Verkäufer von Immobilien:

Sofern Sie auf Rentenbasis oder per Mietkauf Ihr persönliches Gebäude-Eigentum verkaufen möchten: Als privates einzelnes Geschäft unter Fremden ist dies mit großer Sorgfalt zu konzipieren. .

Für Nachfolge, Erbschaft, Familie:

Sofern Sie mit Instrumenten wie Rentenbasis, Nießbrauch oder mit Mietkauf eine Nachfolge-Reglung treffen wollen für Erbschaft, Betriebsübergabe oder ähnliches: Dann stehen Absichten und Partner fest. Es geht nur um das Wie.

12 Monate Aktualisierungsdienst.
(oder länger). Einfach Ihre E-Mail-Adresse mitteilen und ferner das exakte Kaufdatum, am besten auch mit Uhrzeit; an:
ok  @  infos7.org


In den nächsten Monaten sollen wesentliche Erweiterungen erfolgen. Der Inhalt könnte sich innerhalb von 12 Monaten verdoppeln. Sobald Sie nach dem Kauf Ihre E-Mail-Adresse mitteilten, erhalten Sie automatisch alle Erweiterungen übersandt.

Schon jetzt wartet auf Sie eine wesentlich verbesserte neue Ausgabe (im Dateien-Format .pdf). Denn sobald einie Bestellungen erfolgten, wird der Inhalt gegenwärtig immer erweitert.

Photo: Pelicans + seagul in San Carlos (Mexico/Sonora), 2009, by Tomas Castelazo. (Creative Commons Attribut.ShareAlike 3.0)




Rentenbasis: Verkauf / Kauf.
Anleitungen für Haus oder Wohnung.

Einführung: uno7.org/reb-rent-de.htm

Für Verkäufer: Rentenbasis Haus, Wohnung.
Kostenlos 10 S. Info: uno7.org/reb-rensa-de.htm
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Für Käufer: Rentenbasis Haus, Wohnung.
Kostenlos 10S. Info: uno7.org/reb-renba-de.htm
EBuch 9€: amazon.de/dp/B06Y514YH8





Service ("Verkauf / Rentenbasis: Haus oder Wohnung"):
(!) Kostenlos (!) die nächste erheblich verbesserte erweiterte Version. Einfach E-Mail gleichzeitig an: (doppelt = zuverlässig!)
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Betrifft: Verkauf / Rentenbasis: Haus oder Wohnung
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1.   Immobilien

1.1.   Die Arbeitshilfen UNO7 RENTOFIN sind für Eigentümer von Immobilien, die ihr Vertrauen in Staat, Banken und Versicherer realitätsnah begrenzen und Alternativen in ihre Planung einbeziehen.

UNO7 RENTOFIN zeigt die Möglichkeiten der Alterssicherung auf Gegenseitigkeit durch Immobilien statt nur durch Papierversprechen. Sie erhalten die Schlüsselinformationen und Anleitungen für die wirtschaftliche Gestaltung Ihrer Strategie.

So können Verkäufer ihre Altersvorsorge mit gut optimierter Rendite im Eigenbau gestalten.

So können Käufer den Immobilienerwerb mit oder auch ohne Finanzierungshilfe einer Bank erreichen. Dies ist insbesondere wichtig für Betriebsinhaber, Freiberufler, Selbständige. Bei der staatlich stark regulierten Kreditvergabe werden sie meist abgelehnt, obgleich überdurchschnittlich zuverlässig.

Das Problem der oft übersetzten Provisionen des organisierten Kapitalmarkts können Sie weitgehend oder vollständig aufheben bei diesen Formen der Finanzierung auf Gegenseitigkeit.

1.2.   Einzige Bedingung für den Verkäufer bei Rentenbasis: Immobilienvermögen.

Eigenheim oder Eigentumswohnung oder auch größere Objekte und Mietobjekte. Entweder beim Verkäufer schon vorhanden; oder von ihm erworben, um ein Geldvermögen sodann in eine immobilien-abgesicherte Rente zu verwandeln.


2.   Ergebnis: Für Verkäufer wird die Rente sicherer.

2.1.   Verkäufer bilden ihr Schutzkonzept für Ihre Alterssicherung auf der Grundlage von Rentenbasis für Immobilien.

Sie entwickeln mit den Arbeitshilfen und mit Ihren Vorstellungen ein individuelles Schutzkonzept für Ihre Zukunftssicherung.

So bilden Sie schließlich Ihre geordnete Gesamtübersicht für Ihre Strategie. Sie erarbeiten so weit wie möglich selber die dafür geeigneten vertraglichen Ansätze.

2.2.   Varianten bei Verrentung können integriert werden:

Mietkauf, Verkauf mit Einspeisung in Rentenversicherung, Leibrente, lebenslanges Wohnrecht, Nießbrauch, Umkehrdarlehn.
Erbpacht, Vorwegnahme von Erbschaft.
... und sonstige Formen der Immobilienverrentung: Wie Verkäufer ihr Immobilienvermögen in laufendes Einkommen verwandeln können - nicht nur Immobilienverkauf auf Rentenbasis.

2.3.   Das Prinzip lautet: Rente bis zum Lebensende

und hierbei exakt das gesamte Vermögen aufzehren; denn nur, wenn kein Rest bleibt, erzielen Verkäufer das Maximum an Rente für Ihren Konsum bis zum Lebensende.

2.4.   RENTOFIN: Detailinfo zum Konzept

Neben den Arbeitshilfen für ein Gesamtkonzept erhalten Sie ferner Informationen und Begründungen und Anleitungen für besonders wichtige Gesichtspunkte. Wie dies geschieht und in welchem Umfang, das bestimmen Sie selber nach Ihrer früheren beruflichen Erfahrungsbreite.

Beispiele:
Ein Facharbeiter im Ruhestand möchte vielleicht nicht unnötig mit Informationen belastet werden, sondern möchte Klarheit durch Kürze.
Ein Beamter im Ruhestand wird vielleicht eine breite Informationsbasis wünschen.


3.   Die Renten sind NICHT sicher?

3.1.   Für die Verkäufer wie auch für die Käufer ist klar:

Sie vertrauen nur sehr eingeschränkt auf Politiker und vertrauen gerne auf Leute mit fundiertem Ökonomenwissen. Ökonomen wissen diesbezüglich die reine Wahrheit und Sie wissen es deshalb auch schon seit immer: Die Renten sind NICHT sicher.

Ganz einfach: Bezüglich Wirtschaft ist Zukunft nie sicher. Soweit Politiker reglementieren, wird die Zukunft erst recht unberechenbar, weil nicht berechenbar ist, welche Politiker welcher Parteien zukünftig das Sagen haben werden.

Der Vorteil von Verträgen über Rentenbasis ist: Politiker können für solche Werte und Vereinbarungen kaum unsinnige Reglementierungen schaffen. Würden sie die damit verbundenen Prinzipien antasten, so würden sie kaum noch Wähler haben und würden die Macht verlieren.

Sind staatlich reglementierte Renten sicher? - Das letzte Mal, dass in der deutschen Bundesregierung ein Volkswirt mit fachlicher und auch wissenschaftlicher Vollkompetenz war, dies ist nun über ein halbes Jahrhundert her. Wer sonst aber könnte überhaupt aus eigener Kompetenz sich mit einer Aussage präsentieren, die Renten seien sicher oder auch nicht sicher?

3.2.   Mathematisch exakt gesehen gilt: Renten als ökonomisches Zukunftsereignis sind nicht etwas, was einer absoluten Sicherheit unterliegen kann.

Wer ihre Sicherheit behauptet, lügt bestimmt. Ob er die nötige Intelligenz hat, zu wissen, dass er lügt (also Lüge mit Vorsatz), ist immer die nächste zu stellende Frage. Gleichgültig, wie die Antwort ausfällt, in jedem Fall ist sie kein Kompliment.


4.   Wählen Sie!

4.1.   Was ist besser? Leibrente, Rentenbasis, reverse mortgage, Viager?

Es ist alles das gleiche? - Der Notar wird es später vermutlich als "Leibrente" beurkunden? Reverse mortgage ist es auf englisch, viager auf französisch?

4.2.   Es gibt "unendlich" viele Varianten.

Es ist nicht(!) alles das gleiche. Der Kern der Sache ist identisch. Immobilienvermögen in alterssichernde Rente verwandeln. (Ein Haus, beispielsweise Eigenheim oder ein Mehrfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder sonstige Immobilien.)
Es können verschiedene rechtliche Formen gewählt werden.
Zu berücksichtigen ist vor allem aber auch die Zukunftserwartung für Zinssätze, Geldentwertung, Mietrecht und Lebensdauer.

4.3.   Sichten Sie im weiteren Text dieser Seite das breite Spektrum der Varianten.


4.4.   Es ist ein altes Ökonomen-Klausurthema: "Die Ungewissheit als Problem der Planung."

Die Mathematiker und Manager der Versicherungswirtschaft sind gegenwärtig weitgehend ratlos, wie sie die damit zusammenhängenden Probleme steuern können. Experten der Problematik sind weitgehend ratlos: Die Lebenserwartung stieg rascher als erwartet. Die Zinsen sanken tiefer als je denkbar. Droht vielen Versicherungsunternehmen durch Fehleinschätzung das Ende?

Die besten Ökonomie-Experten dieser Problematik sind ratlos? Hoffentlich erwarten Sie nicht, dass die überlieferten Schematabellen der Juristen-Zunft für die Berechnung von Leibrenten es besser könnten. Es muss für jeden Einzelfall ein Prognose-Konzept gebildet werden. Wie aber können Sie das selber relativ zuverlässig bewerkstelligen?


5.   Ihre Formenwahl

5.1.   Verrentung von Immobilien / Grundformen

(Hier ungeordnet wenige Beispiele zur Veranschaulichung; nicht vollständig; viele Varianten gibt es.)

Ein Anwesen kann voll auf Rentenbasis verkauft werden.
Alternativ können Barzahlung und Rentenbasis kombiniert werden.
Alles geht für alle Immobilienarten: Häuser, Eigentumswohnungen, Grundstück, Bauland, Hof und anderes. Am häufigsten haben Käufer wohl Bereitschaft zur Rentenbasis beim Hauskauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung.

Oder man regelt das Vererben der Immobilien / des Anwesen und sichert eine Rente durch Belastung zugunsten eines Lebensversicherers.


5.2.   Verrentung von Betrieben und Unternehmen - auch, sofern ohne Immobilien

Rentenbasisverträge kommen auch in Betracht, wenn sonstige Vermögenswerte vorliegen, die langfristig nutzbar sind. Beispiele: Unternehmen, Betrieb, Restaurant, Handwerk, Kleinindustrie, Ladengeschäft.

Die wirtschaftliche Anfälligkeit von betrieblichen unternehmerischen Tätigkeit ist allen bewusst. Solche Vereinbarungen bieten sich vor allem an, sofern ein langes Vertrauensverhältnis besteht.


5.3.   Rentenbasis / 2 Berechtigte

Meist sind 2 Personen bei Rentenbasis-Vereinbarungen berechtigt. Dann ist sorgfältig auszubalancieren, wie der Überlebende gesichert wird: - gleichartig oder abgemindert oder erhöht.

Ein generelles versicherungsmathematisches Problem ist im Fall von 2 berechtigen Personen zu beachten: Dann liegt nämlich regelmäßig die vermutliche Dauer oberhalb der beiden Einzelwerte der statistischen Lebenserwartung. Wie fiel, das lässt sich berechnen - richtiger gesagt, abschätzen, und zwar nicht sehr einfach rechenbar.


6.   Details regeln?

6.1.   Wohnrechte, Gesundheit, Pflege

Häufig wird ein lebenslanges Wohnrecht für die Verkäufer vereinbart. Zuweilen wird Nießbrauch gewählt. Für wichtige Fragen gibt es gute Regelungskonzepte. Man muss nur daran denken, für alle Eventualitäten vorzusorgen. Hier sind einige Beispiele:

Wohnrecht wird überflüssig?
Zu regeln ist, was mit der Wohnung geschehen soll, sofern nie mehr benötigt und freistellbar, aber ohne Ableben der Berechtigten.

Pflegebedarf?
Der Übergang zu Pflege-Bedarf muss bei allen Vereinbarungen mitgedacht werden.

Barrierefrei?
Im Fall von lebenslangem Wohnrecht ist zu bedenken: Eventuelle spätere Umbauten für barrierefreies Wohnen. Der altersgerechte Umbau ist zu überdenken.


6.2.   Viel sonstiger Regelungsbedarf.

Diese Beispiele dürften gezeigt haben: Es wäre unvertretbar, derartige Gesichtspunkte ohne Regelung zu belassen. Sind sie verständig geregelt, so ist im Regelfall das Problem weg. Sind sie nicht geregelt, so kommt im Regelfall irgendwann ein Problem mit hohem Streitrisiko.

Die vorstehende Liste war keineswegs vollständig. Wird keiner der vielen kleinen Gesichtspunkte vergessen, so ist eine einvernehmliche Dauerbeziehung über Jahre und Jahrzehnte hinweg relativ gut gewährleistet. Oder auch, falls Divergenzen entstehen, lässt sich das gewöhnlich ohne Gerichte beilegen.

Das Schlimmste,
was auf Vertrauen eingerichteten Vertragspartnern passieren kann, sind Verfahren vor Gericht. Zum wichtigsten Anliegen von RENTOFIN rechnet, dass es normalerweise über Jahre und Jahrzehnte niemals so weit kommen sollte.


6.3.   Vollmachten?

Die Entscheidungsrechte von Familienangehörigen könnten definiert werden. Beispiel: Bei Übersiedlung in ein Pflegeheim oder beim Ableben die Entscheidungen über Räumung und die Befugnisse für den Verbleib des Hausrates. Dies darf nicht beispielsweise durch mehrjährige Erbauseinandersetzungen blockierbar sein.

Generell gilt für uns alle und erst recht hier, dass für Verfügungsrechte Vollmachten fertig vorliegen sollten für den Fall der Handlungsunfähigkeit, beispielsweise durch einen Unfall.


6.4.   Schenkungen, Steuern

Bei Überschreiten der Grenzen für Steuerbefreiung von Erbschaften ist die vorherige Schenkung eine häufige Wahl. Oft ist effizienter, stattdessen mit Hausverkauf / Hauskauf an Erben zu arbeiten. Damit erledigen sich weitgehend Anfechtbarkeiten und man kann die steuerlichen Verhältnisse optimal steuern, beispielsweise bezüglich der Abschreibungen. Instandsetzung und Modernisierung kann man teils vor und teils nach den Kauftermin legen, sofern sich daraus im konkreten Einzelfall Vorteile ergeben. Die Zinssätze kann man im Rahmen der finanzbehördlichen Regeln wählen und auch hierdurch die Interessenwahrnehmung optimieren.


7.   Zukunft wissen?

7.1.   Ernstfall-Klauseln: Ausgewogene Intelligenz nötig.

Bei rein juristisch durchdachter Gestaltung von Verträgen enden Zahlungsprobleme oft unnötig unglücklich. Manche, viele oder fast alle Juristen halten sich für Ritter der Moral anderer Leute: Bei Verzug die sofortige Gesamt-Fälligkeit und Vollstreckungsunterwerfung vorzusehen. "Sofort knallhart vorgehen, wenn ein Unverfrorener wagt, einen Vertrag nicht perfekt einzuhalten. Zwangsversteigerung sofort und basta." ...???... Das haben Juristen so gelernt im Studium?


Das Leben aller ist voll von vorübergehenden meisterbaren kleinen Problemen.

Welcher Immobilienverkäufer mit seinen monatlichen Renten will dann gezwungen sein, sofort die Anwälte für das Schießkommando zu rufen?n". Welcher Rentenberechtigte kann und will sich in den letzten Jahren des Lebens mit Rechtsstreiten zermürben unter zeitweisem Ausfall der Folgerenten?


7.2.   Schutz der Bürger vor solchen Klauseln mit Risiko der Totalverarmung, das zählt zu den wichtigsten Anliegen von RENTOFIN.

Mit Ökonomen-Denken ist ein Vertrag auch für Problem-Risiken konfliktarm konzipierbar. Wird einem Notariat ein schlüssiges Konzept des friedlichen Meisterns von eventuellen Problemen der Zukunft vorgelegt, so ist das Notariat verpflichtet, die potentiell Leid und Hass erzeugenden Standardklauseln der gängigen Vertragsmuster zu annullieren.

Stattdessen wird das Notariat das vorgelegte individuell optimierte Wunsch-Konzept in juristisch unanfechtbaren Jura-Code übertragen. In Notariaten dürfte man wissen, wie oft Immobiliengeschäfte wegen unglücklicher Klauseln dann auf lange Sicht unglücklich enden. Deshalb dürften erfahrene verantwortungsbewusste Notare es wohl begrüßen, wenn sie für bessere Lösungen ausdrücklich autorisiert werden.

Nicht alle gängigen Probleme dieser Art sind aufhebbar, aber die meisten.


8.   Pflegefall: Was kostet die Zukunft?

8.1.   Wir leben immer länger, aber auch immer länger nicht mehr autonom.

Je effizienter die ständig fortschreitende medizinische Wissenschaft das letztliche Ableben verzögert, desto länger gerät der Körper im statischen Mittel in seine biologisch nun einmal vorgegebene Phase der Gebrechlichkeit. Die Gesetze der Biologie gelten (noch) für alle.

Die gängige Pflegeplatz-Versicherung deckt den Bedarf der Zukunft nicht. Dies ist erst recht der Fall, sofern man die optimale Form frei wählen können möchte. Der Zusatzbedarf könnte bei 1000 oder 1500 oder mehr € pro Monat liegen.

In alle Vereinbarungen über Rentenbasis muss dieser Gesichtspunkt eingebaut werden.


9.   Objektprüfung

9.1.   In rund 50 % von Verträgen über Wohnraum sind die Wohnflächenangaben falsch.

So jedenfalls wurde es in der Presse von fachkundiger Quelle verlautbart. Das muss nicht Vorsatz sein und kann in beide Richtungen gehen. Beispielsweise sind die Regeln für die Berechnung im Zeitablauf nicht voll identisch geblieben. Oft ist es ferner einfach Unkenntnis, über die richtige Berücksichtigung zu entscheiden: Balkone, Dachschrägen, Nutzflächen. Oder es wurden Wohnungen zwischen den Etagen als gleich angesetzt, obgleich oft die Mauerstärke unten größer ausfällt. Oder Einlieger-Wohnungen im Eigenheim wurden mit einer Änderung der Dielenfläche umgestaltet.

Wurde Wärmedämmung von innen vorgenommen, so kann das je nach Maßnahme die Wohnfläche in einem Umfang ändern, durch den die Toleranzen der jeweiligen Vertragsform überschritten werden. Besonders bei Wärmedämmung im Dachgeschoss muss nachgerechnet werden.

9.2.   Eine andere häufige Fehlerquelle ergibt sich bei Energie-Gutachten.

Ein klassischer Fehler ist, dass oft schematisch die Isolierung der Kellerdecke verlangt wird, obgleich glücklicherweise durch die Kellerwärme der Heizbedarf sinkt bis hin ins erste Obergeschoss.


10.   Ausland / Inland: Sonderprobleme

10.1.   Wenn des Immobilienobjekt einerseits, die Vertragsbeteiligten andererseits, wenn dies in verschiedenen Ländern ist:

Das Ineinandergreifen der Rechtsordnungen bedarf einer sorgfältigen Analyse. Auch innerhalb der EU ist eine Harmonisierung keineswegs vollzogen für die hier maßgeblichen Aspekte. Unterschiede der nationalen Rechtsordnungen bestehen noch zu ausschlaggebenden Gesichtspunkten.

Nicht alles ist insoweit vorhersehbar. Zunächst einmal ist Bescheidenheit geboten, wenn es um Fragen geht, bei denen selbst Großkanzleien der Juristen der Finanzwirtschaft ihre Analyse-Probleme haben würden. Aber man kann die wichtigsten Problem-Risiken analysieren und immerhin gegen das meiste vorbeugen.


10.2.   Wenn Banken in einem einzelnen EU-Land besondere Möglichkeiten für Rentenbasis praktizieren, inwieweit geht dies auch in einem anderen EU-Land?

Der Wille der Bank im Land A muss vorliegen, ihre entsprechenden Aktivitäten im Land A auch auf das Land B auszuweiten. An dieser Bereitschaft wird es gewöhnlich fehlen. Es gibt keine wirklich effizient kontrollierbare Diskriminierungsregel, sofern eine Bank sämtliche ausländischen Antragsteller mit einer nichtssagenden unwiderlegbaren Begründung ablehnt. Sie hat gut Gründe in Reserve, wieso sie letztlich grenzüberschreitende Geschäfts gar nicht ausüben darf.

Diese Einschränkung gilt selbst für Banken, die in mehreren EU-Ländern vertreten sind.


11.   Größter Fehler von Käufern

11.1.   Käufer sollten niemals von jemandem auf Rentenbasis kaufen, der nach dem Konzept NATROSSA 100PLUS lebt.

» NATROSSA Tele-Service Gesundheit     EN   DE   FR

Dies Konzept basiert auf der Anpassung an die lebenslangen Lebensgewohnheiten der 100-Jährigen. Diese weisen weltweit viele Ähnlichkeiten auf.

Der bisher nachweisbar älteste Mensch der Erde rechnet zu den ausgewerteten Vorbildern des Konzeptes: Frau Jeanne Colmet (1875-1997), Lebensdauer 122 Jahre.
Im Jahr 1965, damals 90 Jahre, verkaufte sie ihre Wohnung auf Rentenbasis an den Notar André-François Raffray, damals 47 Jahre. Monatsrente 2500 Francs. Bei richtigem Umrechnungsschlüssel ist das wohl ein heutiger Wert von rund 1000 € / Monat.

1995 verstarb der Notar mit 77 Jahren. Die erhoffte Wohnung hat er nie beziehen oder verwerten können. Seine Ehefrau zahlte dann weiter. Die Summe der Zahlungen war mehr als das Doppelte des Immobilienwertes.
(In Frankreich: Beim "viager", dem dortigen Verkauf auf Rentenbasis, wird die Rente indexiert und stieg vermutlich beträchtlich.)

11.2.   Eine weitere Lehre hieraus ist: Man vertraue nie auf die offiziellen Tabellen für Leibrente, die Juristen gerne anwenden wollen oder je nach Anlass auch anwenden müssen.

11.3.   Leibrenten und Leibrenten-Berechnung sollten vom Verkäufer und Käufer also immer fallbezogen mit statistischen Daten abgeglichen werden,

soweit das ohne große Umstände möglich ist. Die Versicherer als Insider des Problems geben ihr Sonderwissen hierüber sicherlich nicht an die Öffentlichkeit. Über das Konzept RENTOFIN wird aber versucht, in etwa gleichwertige Schätzansätze für den einzelnen Fall zu finden. Leibrente richtig berechnet geht nicht ohne Denkeinsatz. Einfache Leibrenten-Rechner sind ein nicht einhaltbares Versprechen, wenn gemessen an der Realität der Aufgabe.

Endlich einmal eine Gelegenheit für Senioren, sich nicht immer ihrer "fast absolut perfekten Gesundheit" zu rühmen. Endlich Karten auf den Tisch - jedes Medikament, Attest und ärztliches Horror-Szenario ist endlich einmal Gold wert.



Pech für die Anwender von NATROSSA:
» NATROSSA Tele-Service Gesundheit     EN   DE   FR

Wenn dann beispielsweise ein NATROSSA-Senior im Alter 75 auf seine letzten 40 Jahre ohne eine einzige Pille und ohne eine einzige ärztliche Behandlung hinweist, so wäre das eine aussichtslose Verhandlungsposition für den finanziellen Teil der Verrentung seiner Immobilie.


12.   Was wird gesucht im Internet?

12.1.   Rentenbasis: Was wird gesucht im Internet: Google-Statistik....

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rentenbasis kauf
rentenbasis immobilien

12.2.   Rentenbasis: Was wird auf Informationsseiten hierzu angeboten?

Hausverkauf auf Rentenbasis
Hauskauf auf Rentenbasis
Haus Rentenbasis

Immobilienkauf auf Rentenbasis
Immobilien auf Rentenbasis
Rentenbasis Immobilien
Immobilienerwerb auf Rentenbasis
Verrrentung von Immobilien
Anlageimmobilien auf Rentenbasis

Leibrente auf Lebenszeit
Rentenbasis Zeitrente
Leibrentenrechner

lebenslanges Wohnrecht

Rentenbasis Wohnrecht

12.3.   Nießbrauch und Wohnrecht: Was wird auf Informationsseiten hierzu angeboten?

wohnrecht nebenkosten
wohnrecht grundbuch
wohnrecht bewertung
wohnrecht pflegeheim
wohnrecht auf lebenszeit pflegeheim
wohnrecht auf lebenszeit miete
wohnrecht löschen
wohnrecht vererben
wohnrecht bei Versteigerung

nießbrauch berechnung
nießbrauchserlass
nießbrauch bgb
nießbrauchsvorbehalt
nießbrauch vererben
nießbrauch miete
nießbrauch schenkungssteuer
nießbrauch erbschaftsteuer

12.4.   Leibrente: Was wird gesucht? Google-Statistik....

leibrente
leibrentenvertrag
leibrentenbasis
leibrentenversicherung
leibrente berechnen
leibrente steuern
leibrente immobilien


13.   Vertragsbestandteile

13.1.   Rentenbasis und Mietkauf von Immobilien: Gleichartig - aber... Der fundamentale Unterschied: Laufzeit offen oder fest.

Bei Rentenbasis ist der Schlusstermin gewöhnlich das Lebensende des Berechtigten.

Bei Mietkauf ist der Schlusstermin gewöhnlich, wenn der Kaufpreis durch die Raten getilgt wurde.

Es besteht in Deutschland weitgehende Vereinbarungsfreiheit. Es können alle erdenklichen Varianten vereinbart werden anstelle der vorstehenden Standardregeln.

Der Zeitpunkt des Eigentums begründet keinen fundamentalen Unterschied. Beispielsweise ist durchaus ein Rentenbasiskauf mit erst späterem Übergang des Eigentums möglich. Der Mietkauf von Immobilien kennt ohnehin eine entsprechende Variationsbreite der Konzepte. Es ist nur nötig, dass bei der jeweiligen Vereinbarung die Kohärenz der Regeln sorgfältig zu überdenken ist. Es muss immer für alle zukünftigen Eventualitäten vertraglich vorgesorgt werden.

Es gibt durchaus andere Länder, in denen derartige Verkäufe eine gesetzliche Rahmenreglung erhalten haben. Es ist hilfreich für Berater, dies zu wissen. Denn es kann sinnvoll sein, in Deutschland vertraglich analog zu gestalten wie in einem anderen modernen Land ausgewogen und detailliert gesetzlich geregelt.

13.2.   Definition: Rentenbasis, Umkehr-Hypothek, Rückwärts-Hypothek:

Zwischen den Formen der Immobilienverrentung bestehen fließende Übergänge wie zuvor erläutert. Hier ist nicht der Ort, wissenschaftliche Definitionen-Qualität anzustreben. Jedenfalls ist der Sprachgebrauch uneinheitlich. In etwa wie folgt ist der Schwerpunkt des Sprachgebrauches:

Rentenbasis:
Verkauft wird sofort; Eigentum geht sofort über; der Verkäufer erhält Zahlungen beispielsweise monatlich oder alle 3 Monate; ferner meist ein Wohnrecht. Beide Ansprüche des Verkäufers werden grundbuchlich abgesichert, gewöhnlich an den vordersten Rangstellen.

"Umkehrhypothek", zuweilen auch als "Rückwärts-Hypothek" oder als "Immobilienrente" bezeichnet:


13.3.   Nießbrauch

Für die Umwandlung eines Eigentums in Geld bis zum Ableben gilt: Zu wählen ist vor allem zwischen diesen Arten der Einnahmen-Erzielung:
Barrente; eventuell Teilbetrag in bar sofort; Wohnrecht; Nießbrauch.

Kombinationen sind möglich. Der häufigste Fall ist lebenslanges Wohnrecht zuzüglich Rente in bar.

Der Nießbrauch ist je nach Einzelfall zuweilen eine sehr nützliche Alternative. Beim Nießbrauch sind steuerliche Gesichtspunkte sehr viel wichtiger. Ferner ist die Behandlung im Insolvenzfall der Beteiligten deutlich anders.




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14.   Insolvenz: Risiken?

14.1.   Insolvenzfall - "davon wollen wir nicht sprechen"

Generell zählt zu den größten Fehlern der meisten, der Wahrheit aus dem Wege zu gehen, dass jeden Insolvenz treffen kann. Das gilt für alle - den Erwerber, den Veräußerer, Banken und Versicherer, ganz zu schweigen vom Staat und vom Währungssystem.

Immerhin lag die Zerstörung von Alterssicherung durch staatliche beziehungsweise Währung-Insolvenz zwischen 1910 und 1950 in Deutschland je nach Zählweise wohl mehr als zehnfach oder hundertfach höher als das Risiko von Verlusten von Altersvorsorge bei weitblickend konzipierten privaten Rentenbasis-Verträgen.

Die Vorsorge gegen Insolvenz von Staat und Währungssystem, dafür brauchen Sie einen Wirtschaftsberater. Das ist nicht Jura, sondern Wirtschaftswissen der denkbaren Varianten. Wenn man bei der Konzeptbildung alles richtig macht, ist dies Risiko bei Rentenbasisverträgen weitgehend neutralisiert.

Die Vorsorge gegen Insolvenz des Erwerbers ist zunächst Wirtschaftssache, die Eventualitäten zu wissen und die dafür geeigneten Auswege, nach Möglichkeit ohne Gericht durch klare ausgleichende effizient vollziehbare Regeln. Der Jurist ist sodann nötig, die juristische Perfektion der Klauseln zu sichten und zu garantieren. Das kann beispielsweise der beurkundende Notar sein.


14.2.   Und wenn der Verkäufer ein Insolvenzverfahren erleidet?

Verdrängt wird natürlich besonders gerne, dass auch der "reiche" Veräußerer eines Rentenbasis-Objektes in Insolvenz geraten kann. Ein typischer Fall ist die liebevoll gewährte Bürgschaft von Senioren bei einer Bank für das Kleinunternehmen eines jüngeren Familienangehörigen. Andere typische Probleme können eintreten, wenn gesundheitliche Behandlungen einen Privatanteil erforderten, der am Ende überforderte.

Die Behandlung bei Insolvenz des Veräußerers differiert extrem für die drei am meisten in Betracht kommenden Bestandteile Wohnrecht, Nießbrauch, Barrente. Es ist sinnvoll, die Grundversorgung zu sichern durch "insolvenzfeste" nicht störbare Ansprüche.


14.3.   Optimierung sonstiger Renten und Ansprüche beim Rentenbasis-Vertrag

Regelmäßig liegen sonstige Rentenansprüche vor, die im Konzept zu berücksichtigen sind. Beispiele:
Wie "Riester"-Subventionen integrieren und optimieren?
Rürup-Rente? Betriebsrente? Pension?

Ein Übertreiben der Vorplanung ist wenig sinnvoll. Letztlich sollte am besten ein kundiger Steuerberater später jahrelang Linie in die Sache hinein bringen; wenn er es nachvollziehbar vernünftig macht, werden Finanzbehörden vermutlich einverstanden sein, dass er ihnen die unrentable Detail-Erarbeitung erspart.


15.   Besteuerung

15.1.   Steuerliche Optimierung beim Rentenbasis-Vertrag

Wie bei Rentenbasis die Steuerlast legal reduzieren?
Wer bekommt die Abschreibungen?
Bei Rentenbasis-Verkauf unter Verwandten: Wie ohne Erbschafts-/Schenkungssteuer?

Bei Verkauf unter Verwandten: Bei zugehörigen Darlehnsverträgen kann die Einkommensteuer eines der Beteiligten von beispielsweise 40 % auf 25 % sinken. Bei der steuergünstigen Ausgestaltung solcher privater Darlehn muss aber sorgfältig die hierzu bestehende Rechtsprechung berücksichtigt werden.

15.2.   beim Rentenbasis-Vertrag: Muss die Renteneinnahme beim Empfänger versteuert werden?

Zu unterscheiden sind:
(1) Leibrente (Rente bis zum Ableben);
(2) Zeitrente (nur begrenzte Zeit - letztlich ein Verkauf mit Teilzahlung).
(3) Mischformen und Aspekte wie Nießbrauch und Wohnrecht.


16.   Rentenbasis ist Erbschaft

16.1.   Rentenbasis-Verträge sind ihrer Natur nach immer und unvermeidbar auch Regelung von Erbschaften.

Sind Erben vorhanden, so hat ein Rentenbasisvertrag unmittelbaren Einfluss auf das, was für die Erben bleibt.
Sind keine Erben vorhanden, so erbt der Staat - es sei denn...?
Ein Rentenbasisvertrag bedeutet, dass Sie alles selber verkonsumieren statt es dem Staat zu schenken.
Will man Vermögen für wertvolle Zwecke verfügen, so kann man dies durchaus mit der Vereinbarung über Rentenbasis verzahnen. Für das Wie gibt es mehrere Varianten.

16.2.   Wie Erbschaften optimieren?

Rentenbasis für Immobilien ist oft sinnvoll zwischen Eltern und ihren Nachkommen. Denn dann kann man auf Kaufpreis-Optimierung und Berechnungs-Perfektion verzichten. Das Erbrecht kann hierbei aber ganz unerwartete Störeffekte hervorrufen. Dies ist stark abhängig vom Einzelfall. Hier nur einige Gesichtspunkte:

Wie optimal Immobilien vererben - oder auch gezielt enterben?
Wie ist die gesetzliche Erbregelung, falls kein Testament?
Wie Begünstigungen durch Vermächtnisse gestalten?
Pflichtteil: Hauptregeln, Möglichkeiten der Verringerung, notarielle Vereinbarung.

Ehevertrag wählen? Gesetzlicher Güterstand, Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung. Gütergemeinschaft?
Berliner Testament und Rentenbasis, lebenslanges Wohnrecht, lebenslang Nießbrauch: Denkaufgaben.
Schenkungen und Berliner Testament: Denkaufgaben.
Kann eine Ehescheidung die "Verfügungen zu Lebzeiten" unter Ehegatten (Partnern) sichern oder stören?
Kann eine Eheschließung die "Verfügungen zu Lebzeiten" unter Partnern sichern oder stören?
Grenzen von Adoption für Erbschafts-Strategien: § 1741 BGB: Eltern-Kind-Verhältnis.

Steuerliche Effekte: Durch welche Vertragsgestaltung ergibt sich hohe Abschreibung - und bei wem?
- Soll ein Umbau besser vor oder nach Verkauf erfolgen?
Können Zuschüsse und Zuschussgrenzen durch Eigentümerwechsel legal gedoppelt werden?

16.3.   Vererben oder schenken?

Wie bei Schenkung die Anrechenbarkeit fixieren - oder auch nicht.
Wie hemmen: Gütertrennung und Schenkung - das Problem der Rückwirkung.
Kann Scheidung vor Ableben die früheren Schenkungen an den Ehepartner festigen?

Kinder, Söhne und Töchter: Wichtige Aspekte sind: Vererben oder schenken oder beides?
Jedes Kind, jede Tochter, jeder Sohn: Sie alle haben gleichartige Rechte. Wenn nur einer (Tochter, Sohn, Ehepartner,...) Geschenke erhielt, so muss beachtet werden, nach welchen Zeitspannen diese zu welchem Prozentsatz definitiv sind und nicht mehr dem vererbten Vermögen zuzuschlagen sind.


17.   Erbe: Was ist anfechtbar?

17.1.   Anfechtbarkeit gemäß Erbschaftsrecht

Dies ist ein besonders heikles Thema für Rentenbasis-Verträge. Sind mehrere gesetzliche Erben vorhanden und wird mit einem davon eine Rentenbasisvereinbarung getroffen, so muss dies ganz besonders sorgfältig abgesichert werden.

Besonders komplexe Probleme können ferner auftreten, wenn Auslandsaspekte hinzukommen, beispielsweise ein Immobilieneigentum im Ausland oder ein letzter Wohnsitz im Ausland oder bewegliches Vermögen im Ausland und Guthaben auf Auslandskonten.

17.2.   Auch die Beziehungen zwischen jetzigen und früheren Ehegatten

und zwischen Lebenspartnern können sehr unerwartete Ergebnisse bringen. Rückwirkende Anfechtbarkeiten können unter anderem von Gesichtspunkten abhängen wie, ob nach Schenkungen unter Ehegatten eine Scheidung erfolgte oder nicht.

Auch eventuelle Unterhaltsansprüche sind zu berücksichtigen. Es gibt verschiedene Konstellationen für Unterhaltsansprüche im typischen Kontext der Verrentung von Immobilien. Die eventuellen Rückgriffrechte der Sozialkassen sind mit zu bedenken.


18.   Erben macht unglücklich?

18.1.   Erbschaften bringen Unglück statt Glück, sofern unglücklich geregelt.

"Glücksforschung" der Ökonomen: Erbschaften mit Immobilien enden wohl zu rund 25% bei Gericht. Das ist paradox. Alle wünschen, durch das Glück des Geldes, das vom Himmel fällt, beglückt zu werden, also zu erben.

Erbschaften bringen aber im Gegenteil oft oder sogar meistens Unglück. Das ist, weil die an sich Beglückten ihr Glücksgefühl durch Streit sabotieren. Jeder will für sich mehr vom Glück, und da wird es subtil: Weil jeder meint, dass der andere kein moralisches Recht auf derartiges Glück habe, sieht er/sie sich moralisch frei, möglichst viel zu Lasten des anderen zu erobern.

18.2.   Wer wesentliches Erbe zu verteilen hat, sollte deshalb alles dafür tun, dass nach seinem Ableben das Erbe beglückt und nicht ver-unglückt.

Sehr gut ist dies erreichbar durch eine Kombination von Rentenbasis und Schenkungen, verbunden mit Vollmachten und Verteilungsregeln, möglicherweise Ausgestaltung von Vermächtnissen. Immobilien vererben und gleichzeitig Geldvermögen vererben, dies muss besonders sorgfältig ausgewogen gestaltet werden.

Wer nur eine einzige Immobilie zu vererben hat, kann es durch eine Rentenbasis-Vereinbarung zuzüglich Einmalzahlungen ausgestalten. Damit die Erben pflegewillig bleiben, kann eine Privilegierung der Pflegenden aus einer grundbuchlich gesicherten Schlusszahlung bei Ableben geregelt werden.


19.   Erbenstreit verhinderbar?

19.1.   Erbschaftsstreite: Wohl über 90 % ist Psychologie, wohl unter 10 % ist Jura.

Erbschaftsstreite kann man vermeiden. Man muss begreifen, wieso sie leider der Regelfall sind. Sodann muss man überdenken, wie man dies "wieso" unterbinden kann beim eigenen Testament und bei der eigenen Nachlass-Regelung. Verbitterte Kriege unter den eigenen Erben zu verhindern - die Kernaufgabe hierbei ist nicht Jura, sondern Psychologie.

Selbstverständlich spielt das Recht da hinein. Besonders unerwartet hinterhältig ist die Rechtslage nach dem Ableben für frühere Zuwendungen. Die Ergebnisse können ganz besonders unerwartet sein, sofern Zuwendungen zwischen Ehegatten erfolgten.


20.   Die Zukunft wissen?
Lebenserwartung, Zinssatz-Erwartung

20.1.   Das Problem - der Kompromiss.

Für diese Fragen gibt es keine mathematisch perfekte Lösung oder Anleitung. Die Berechnung erfordert Annahmen über die Zukunft. Aber die Zukunft hat es an sich, ungewiss zu sein.

Je nach Mutmaßung über die Zukunft können mathematisch errechnete Rentenbasis-Renten deshalb realitätsnah durchaus um vielleicht 100 % differieren, theoretisch um noch viel mehr.

Glücklicherweise gibt es Lösungen. Bedauerlicherweise keine einfachen.
Die Vorteile von Rentenbasis-Verkauf sind so erheblich, dass die Vorteile diese Problematik überwiegen. Aber man muss mit dieser Problematik richtig umgehen. Das ist Ökonomen-Aufgabe, nicht Jura.

20.2.   Statistische Lebenserwartung - unlösbares Dilemma

Für den Juristen gibt es Tabellen der Lebenserwartung und Tabellen für Zins und Zinseszins. Die Logik ist einfach und perfekt und stimmig. Bis auf die Realität; denn die ist leider völlig anders, weil ökonomisch und nicht juristisch. Da schwanken zu erwägende Lebenserwartungen um bis zu 30 Jahre und zu erwägende Zinssätze zwischen 0 und bis zu 10 %, - oder auch unter 0 % in Zeiten von Deflation, Beispiel Japan.

Den Vertrag findet der Jurist unter seinen Mustervorlagen. Die Tabellen sind standardisiert. Das Risiko für Probleme ist nahezu garantiert. Durch wirtschaftsferne extrem ruppige Vollstreckungsklauseln wird das Ungleichgewicht oft zusätzlich maximiert. Denn dann können unfaire Ergebnisse nicht mehr durch Gerichte zurecht gebogen werden, weil Zwangsrechte im Grundbuch schneller wirken.

Was muss stattdessen sein? Die individuelle Lebenserwartung muss geschätzt werden. Mittelwert-Ansätze wie bei Versicherern kommen nicht in Betracht. Denn es liegt hier keine die Risiken streuende Menge vor. Für die Einzelwertung gibt es Berechnungsansätze, aber keine zuverlässigen. Das ergibt sich aus der Natur der Aufgabe.


21.   Zahlung: Wann, was, wie viel.

21.1.   Varianten: Teilweise bar, teilweise Rente

Oft wird beim Verkauf kombiniert: Hohe Barauszahlung, ferner Rente bis zum Ableben. Hier einige typische Gründe:

... um sich ein paar schöne Urlaube zu gönnen.
... um mit Schenkungen das Vererben steuerfrei zu gestalten.
... um Pflichtteil-Berechtigte abzufinden. Dies verhindert die wohl häufigste Variante von Erbschaftsstreiten.

Oder man vererbt und nimmt nur einen Teil über eine Beleihungskonstruktion...
... oder über eine Versicherungskonstruktion.

"Teils bar, teils Rente" kann einen bargeldlosen Kauf ermöglichen. Denn man kann dann eventuelle die Bargeldzahlung durch Bankfinanzierung deckeln.
Dies ist von Interesse beim Kauf an Angehörige.
Es ist ebenfalls eine sinnvolle Lösung für den Verkauf an Handwerker oder Eigenbau-Renovierer.


22.   Wer zahlt welche Kosten?

22.1.   Abrechnung der laufenden Kostenumlage

Im Fall von Bleiberecht im Anwesen: Wie die Kosten des Gebäudes auf die Rentenberechtigten umlegen oder nicht umlegen?

Posten mit hoher Schwankungsbreite und wenig Beeinflussbarkeit sollten ausdrücklich abgerechnet werden. Dies gilt für die Heizkosten und die Grundsteuer.

Instandhaltungskosten sind weitgehend Ermessenssache. Für diese ist eine Umlegung weniger wichtig. Allerdings muss vertraglich Klarheit geschaffen werden über die Pflichten von Instandhaltung und Modernisierung.

Immer einzubeziehen in das Vertragskonzept sind die eventuellen Folgekosten aus der zukünftig generalisierten Pflicht der Kontrolle der Abwasserleitungen: Kanalisation, Hausanschluss. Möglicherweise rund 40 % der Gebäude haben diesbezüglich Nachholbedarf. Je nach örtlichen Umständen kann dies sehr teuer werden und kann die Kalkulation stark beeinflussen. Außerdem sind die eventuell denkbaren Kostenumlagen nach örtlichen Regeln und Planungen zu ermitteln. Ein guter Berater für das wirtschaftliche Vereinbarungs-Konzept kennt die ausschlaggebenden Gesichtspunkte, die zu prüfen sind.


23.   Banken und Versicherer?

23.1.   Immer im Abstand von einigen Jahren geht es neu durch die Medien: Verkauf auf Rentenbasis. Wieso nicht ständig?

Bei wesentlichen wirtschaftlichen Veränderungen, alle paar Jahre üblich, beispielsweise bei Finanzkrisen, werden die Manager von Finanzierungsinstituten und Versicherungsinstituten ein Ausweiten auf neue Märkte erwägen. Die Verrentung von Immobilien ist eine immer neu offenkundige Marktlücke.

23.2.   Plötzlich ist viel in der Presse über die neuen alten Angebotsformen: Umkehrhypothek, Rückwärtshypothek, "Ihr Eigentum verrenten".

Die Manager konzipieren und die Marketingabteilungen mit ihren guten Medienkontakten werden sodann auf Trab gebracht. Die Journalisten machen ihren Job, für den sie bezahlt werden - zuweilen auch schon einmal doppelt bezahlt werden. Sie als Bürger lesen dann die bahnbrechenden News über neuartige Geschäfte für "Senioren".

Die hausinternen Verkäufer-Netzwerke (also mit den sogenannten "Anlage-Beratern" / "Finanzberatern") werden durch Mitteilungen motiviert, durch Schulungen aktiviert. Umkehr-Hypothek, Rückwärts-Hypothek, glückliche Rentner, weinende Erben. Im Fall der Kinderlosigkeit ist das kein Problem oder auch, Kinder kann man auch anderweitig durch Schenkung bedenken.

Sofern Manager von Versicher oder Bank A es aufgreifen und viel Marketing für Leibrenten-Konstrukte finanzieren, klingeln die Alarmglocken bei ihren Konkurrenten - die Manager von B und C. Und los geht die Jagt aller um einen Trittbrett-Platz beim neuen Markt. Torschlusspanik. Der Mensch ist im Inneren ein Meutetier und Beutetier. Ein Trend ist geboren und alle Welt palavert über den Super-Business mit der Heuchelei der "liebevollen Rettung von demenz-nah überforderten Senioren".

23.3.   Die vorbereiteten Konstrukte verkaufen sich aber möglicherweise überhaupt nicht gut.

Denn verdeckte und offene Provisionen, Boni und Administrationskosten summieren sich im Finanzgeschäft gerne manchmal auf 30 %, manchmal sogar deutlich mehr. Sodann will man die Ungewissheit der Zukunft - Zinssätze, Lebenserwartung, laufende Kosten bei Immobilien - mit einem Risikopuffer deckeln, vielleicht 20 %. Denn in ein neues Geschäft geht man ja nur, weil es besser sein soll als das alte. - Hinzu kommen die unvermeidlichen Kosten für Grunderwerbssteuer und sonstige Kaufnebenkosten.


23.4.   Immobilien erlauben nicht, diesen üblichen Ballast der Finanzbranche noch halbwegs sinnbringend zu verstecken.

Mit der früheren Zukunftsrendite von Lebensversicherungen war es einst möglich, die Kostenproblematik zu verwischen. Heutzutage aber gilt: Der Immobilieneigentümer erhält bei mit Kosten überladenen Konzepten wirtschaftlich im Ergebnis möglicherweise nur die Hälfte des realen Wertes oder noch weniger. Die Divergenz könnte derart erheblich sein, dass sie schon im Überschlagsdenken dazu führt, die Entscheidungen aufzuschieben.


23.5.   Immobilienverkauf auf Rentenbasis zwischen Privatleuten: Mit Abstand die beste Lösung.

Der Immobilieneigentümer und der Immobilienkäufer sind deshalb gezwungen, sich individuell auf privater Ebene zu einigen. Denn damit schütteln sie die absurden Konsequenzen des staatlich erzwungenen Konkubinats zwischen Finanzwirtschaft und Staatsfinanzen ab. ("Zwangs-Prostitution".)

Jeder der Privaten - Verkäufer wie auch Käufer - gewinnt so seine eigene Altersversorgung. Schließlich schafft der Rentenbasis-Käufer sich ja bereits selber seine eigene analoge Altersversorgung. Nachdem alle institutionellen Formen durch staatliche Fehl-Regulierung erfolgreich nahezu renditelos oder sogar defizitär gemacht wurden, ist nur Immobilieneigentum noch der verbliebene sichere Eckpfeiler der Altersversorgung.

Sofern sorgfältig konzipiert, ist beiden Seiten damit optimal gedient.


24.   Gutachten überflüssig?

24.1.   Wertgutachten für Immobilien kosten viel und sind trotzdem nicht zuverlässig.

Die Grundlage jeder Vereinbarung über Immobilien ist der "Wert" des Objektes. Das Problem hierbei: Immobilien sind fast immer "Unikate". Es kann keinen belegbaren "Marktpreis" geben. Denn dazu fehlt es an austauschbaren gleichartigen Gütern in statistisch rechenbarer Menge. Eingebürgert hat sich, das letztlich Unlösbare durch Kompromisse zu regeln: Die gemeinsame Selbsttäuschung durch einen "halbwegs exakten" Wert, und zwar wie folgt:


24.2.   Wertgutachten bei Rentenbasis-Verträgen: Nicht zwingend.

Für Rentenbasis-Vereinbarungen funktioniert Bewertung oft anders. Örtliche Faustregeln helfen Beteiligten, die sich kennen und die sich vor Ort auskennen, möglicherweise zum etwa gleich zuverlässigen Ergebnis wie Wertgutachten.


25.   Risiken: Mängel?

25.1.   Wertgutachten ist nicht gleich Risiken-Gutachten.

Zwar sollte ein Wertgutachter an sich auch Risiken ermitteln und vermerken, beispielsweise Vorliegen von Hausschwamm. Gerade für die Risiken ist ein Wertgutachten aber nicht ausreichend zuverlässig, sofern die Risiken verdeckt sind und weder bei der Begehung noch im Gespräch erkennbar werden. Die Vergütung für einen Wertgutachter umfasst weder einen Detektivauftrag noch einen Auftrag einer gezielten bauphysikalischen Analyse.

Also brauchen die Vertragspartner bei Rentenbasis eine Arbeitshilfe, wie sie die wichtigsten üblichen Risiken erkennen können und wie sie dann vertraglich geeignet steuern können.


26.   Wo geht Rentenbasis gut?

26.1.   Übersicht von größeren Städten in Deutschland: Groß genug für einen funktionierenden Immobilienmarkt: Ausreichend viele eventuelle Anbieter wie auch Nachfragende für Rentenbasis-Vereinbarungen.

Aachen, Augsburg,
Bergisch Gladbach, Berlin, Bielefeld, Bochum, Bonn, Bottrop, Braunschweig, Bremen, Bremerhaven,
Chemnitz, Cottbus,
Darmstadt, Dortmund, Dresden, Duisburg, Düsseldorf,

Erfurt, Erlangen, Essen, Frankfurt am Main, Freiburg im Breisgau,
Fürth, Gelsenkirchen, Gera, Göttingen, Gütersloh,
Hagen, Halle, Hamburg, Hamm, Hanau, Hannover, Heidelberg, Heilbronn, Herne, Hildesheim,
Ingolstadt, Iserlohn, Jena,

Kaiserslautern, Karlsruhe, Kassel, Kiel, Koblenz, Köln, Krefeld,
Leipzig, Leverkusen, Lübeck, Ludwigshafen am Rhein,
Magdeburg, Mainz, Mannheim, Moers, Mönchengladbach, Mülheim an der Ruhr, München, Münster,

Neuss, Nürnberg, Oberhausen, Offenbach, Oldenburg, Osnabrück,
Paderborn, Pforzheim, Potsdam,
Recklinghausen, Regensburg, Remscheid, Reutlingen, Rostock,
Saarbrücken, Salzgitter, Schwerin, Siegburg, Siegen, Solingen.


27.   Zukunft? Analyse für Rentenbasis.

27.1.   Nachstehend ist eine Übersicht von Ballungsgebieten und regionalen Metropolen in Deutschland. Dies sind die größeren regionalen Immobilienmärkte.

27.2.   Für die zugehörigen Städte gilt:

Je nach Entfernung untereinander sind deren Immobilien- wie auch Arbeitsmärkte mehr oder weniger miteinander verzahnt. Dies ist ein Gesichtspunkt für Zukunftserwartungen. Innerhalb der jeweiligen Region besteht immer eine leichte langfristige Tendenz der Angleichung bei Immobilienwerten und Miethöhen.

Bis etwa 30 km ("1 Stunde real von Punkt zu Punkt") ist diese Angleichungstendenz wesentlich.
Bis etwa 80 km ("2 Stunden real von Punkt zu Punkt") ist nur eine relativ leichte Angleichungstendenz zu erwarten.

27.3.   Die Liste zeigt jeweils:

Bezeichnung der Region.
--- Zugehörige Städte.
--- Bundesländer, in denen diese liegen.





Rhein-Ruhr
--- Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Duisburg, Bochum, Wuppertal, Bonn, Gelsenkirchen, Mönchengladbach, Krefeld, Oberhausen, Hagen, Hamm --- Nordrhein-Westfalen

Berlin, Brandenburg
--- Berlin, Potsdam, Cottbus, Brandenburg an der Havel, Frankfurt (Oder) --- Berlin, Brandenburg

München
--- München, Augsburg, Ingolstadt, Landshut, Rosenheim --- Bayern

Rhein-Main
--- Frankfurt am Main, Wiesbaden, Mainz, Darmstadt, Offenbach am Main, Hanau, Gießen, Aschaffenburg --- Bayern, Hessen, Rheinland-Pfalz

Stuttgart
--- Stuttgart, Heilbronn, Reutlingen, Esslingen am Neckar, Tübingen, Ludwigsburg --- Baden-Württemberg

Hamburg
--- Hamburg, Lübeck, Lüneburg, Neumünster, Norderstedt, Wismar --- Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Schleswig-Holstein

Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg
--- Hannover, Braunschweig, Göttingen, Wolfsburg, Salzgitter, Hildesheim, Celle --- Niedersachsen

Nürnberg
--- Nürnberg, Fürth, Erlangen, Bayreuth, Bamberg, Hof (Saale) --- Bayern, Thüringen

Bremen / Oldenburg
--- Bremen, Oldenburg, Delmenhorst, Bremerhaven, Wilhelmshaven --- Bremen, Niedersachsen

Mitteldeutschland
--- Leipzig, Chemnitz, Halle (Saale), Jena, Gera, Zwickau, Dessau-Roßlau --- Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen

Rhein-Neckar
--- Mannheim, Ludwigshafen am Rhein, Heidelberg, Worms, Neustadt an der Weinstraße --- Baden-Württemberg, Hessen, Rheinland-Pfalz




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Immobilienkauf zu zweit: Chaos
kann man vermeiden. Zu zweit - Ehegatten, Partner, Freunde: Wie Sie das häufige Chaos vermeiden, wegen Falschberatung irgendwann jahrelange teure Streite bei Gericht führen zu müssen.
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Immobilienkauf / Selbständige
Selbständige, Kleinunternehmer, Freiberufler werden als Motoren der Wirtschaft und Ertragsbringer der Banken gepriesen, so lange sie sich nicht die Frechheit erlauben, eine Immobilienfinanzierung zu beantragen. Faustregel: Wer nicht Beamter oder ANGESTELLTER ist, ist für Bank-ANGESTELLTE verdächtig. Was tun? - Hier lesen!
uno7.org/reb-indep-de.htm
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Immobilienfinanzierung ab 50.
Ausgerechent der Gesetzgeber hat verbotene Altersdiskriminierung höchsten Grades geschaffen: Ab Alter 55 weitgehendes Kaufverbot für Immobilien, weil indirektes Finanzierungsverbot für Banken. Ökonomisch irrational, unsinnig, verfassungswidrig. Gibt es Lösungen? Hier weiterlesen:
uno7.org/reb-insu-de.htm
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Vererben, Schenken, Steuern
Ein Labyrinth der Rechtsprobleme ist die Nachfolge im Vermögen und dabei auch die steuerliche Optimierung. Nötig ist vorab eine Gesamtstrategie, meist über Jahre verteilt eine Politik der kleinen Schritte. Demnächst hier (einstweilen noch nicht viel Inhalt)::
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Erbschaftskonflikte
Wohl rund ein Drittel der Erbschaftssachen mit spürbaren Vermögenswerden führt zum Streit? Wenn Steit nicht zu vermeiden ist, so soll er gewonnten werden. Hier Schlüsselinfos zum Wie:
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Geldanlage optimieren.
Die meisten Geldanlage-Informationen sind aus interessierter Quelle. Das gilt auch für Journalismus: Wer Marktmacht und Geld hat, kann Journalisten-Interesse in den Medien provozieren. Die Prinzipien für richtige Geldanlage sind an sich einfach und anders. Die schwierigste Aufgabe aber ist, die Zukunft zu wissen. Nämlich:
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Versicherungen und Abonements: Fast alle zahlen zu viel. Hauptgrund ist irreführendes Marketing und Umständlichkeit des Wechsels und Unübersichtlichkeit der Vergleichs-Plattformen. Optimierung ist hier:
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