v. 18. November 2018
Rentenbasis: Wie die Vertragsdetails regeln und weitblickend optimieren?


124.
Vertragsbestandteile

124.1
Rentenbasis und Mietkauf von Immobilien: Gleichartig - aber... Der fundamentale Unterschied: Laufzeit offen oder fest.

Bei Rentenbasis ist der Schlusstermin gewöhnlich das Lebensende des Berechtigten.

Bei Mietkauf ist der Schlusstermin gewöhnlich, wenn der Kaufpreis durch die Raten getilgt wurde.

Es besteht in Deutschland weitgehende Vereinbarungsfreiheit. Es können alle erdenklichen Varianten vereinbart werden anstelle der vorstehenden Standardregeln.

Der Zeitpunkt des Eigentums begründet keinen fundamentalen Unterschied. Beispielsweise ist durchaus ein Rentenbasiskauf mit erst späterem Übergang des Eigentums möglich. Der Mietkauf von Immobilien kennt ohnehin eine entsprechende Variationsbreite der Konzepte. Es ist nur nötig, dass bei der jeweiligen Vereinbarung die Kohärenz der Regeln sorgfältig zu überdenken ist. Es muss immer für alle zukünftigen Eventualitäten vertraglich vorgesorgt werden.

Es gibt durchaus andere Länder, in denen derartige Verkäufe eine gesetzliche Rahmenreglung erhalten haben. Es ist hilfreich für Berater, dies zu wissen. Denn es kann sinnvoll sein, in Deutschland vertraglich analog zu gestalten wie in einem anderen modernen Land ausgewogen und detailliert gesetzlich geregelt.

124.2
Definition: Rentenbasis, Umkehr-Hypothek, Rückwärts-Hypothek:

Zwischen den Formen der Immobilienverrentung bestehen fließende Übergänge wie zuvor erläutert. Hier ist nicht der Ort, wissenschaftliche Definitionen-Qualität anzustreben. Jedenfalls ist der Sprachgebrauch uneinheitlich. In etwa wie folgt ist der Schwerpunkt des Sprachgebrauches:

Rentenbasis:
Verkauft wird sofort; Eigentum geht sofort über; der Verkäufer erhält Zahlungen beispielsweise monatlich oder alle 3 Monate; ferner meist ein Wohnrecht. Beide Ansprüche des Verkäufers werden grundbuchlich abgesichert, gewöhnlich an den vordersten Rangstellen.

"Umkehrhypothek", zuweilen auch als "Rückwärts-Hypothek" oder als "Immobilienrente" bezeichnet:
Vorherrschend ist wohl die folgende Form gemeint: Eingetragen wird ein ausreichend hoch bemessenes Grundpfandrecht. Der Eigentümer erhält beispielsweise monatliche oder vierteljährliche Auszahlungen. Beim Ableben liegt der erreichte Saldo höher oder niedriger als der Immobilienwert. Dann können die Erben in den erreichten Saldo eintreten oder dies ablehnen. Im letzteren Fall kann der Gläubiger die Immobilie verwerten.
Das nationale inländische Recht setzt Rahmenbedingungen für diese Grundform. Die Anpassung der Grundform hieran bewirkt, , dass das Grundprinzip von Land zu Land ein wenig variiert wird.

124.3
Nießbrauch

Für die Umwandlung eines Eigentums in Geld bis zum Ableben gilt: Zu wählen ist vor allem zwischen diesen Arten der Einnahmen-Erzielung:
Barrente; eventuell Teilbetrag in bar sofort; Wohnrecht; Nießbrauch.

Kombinationen sind möglich. Der häufigste Fall ist lebenslanges Wohnrecht zuzüglich Rente in bar.

Der Nießbrauch ist je nach Einzelfall zuweilen eine sehr nützliche Alternative. Beim Nießbrauch sind steuerliche Gesichtspunkte sehr viel wichtiger. Ferner ist die Behandlung im Insolvenzfall der Beteiligten deutlich anders.



Die Vereinbarung von Nießbrauch erfordert zunächst Wirtschaftsberatung für das Grundkonzept. Sodann ist der Jurist gefragt, beispielsweise der beurkundende Notar. Denn der Nießbrauch wird gewöhnlich vielschichtiger sein als ein einfaches Wohnrecht und ist weniger typisiert.

Beim Nießbrauch sind beispielsweise die folgenden Gesichtspunkte auszugestalten:
Laufende Kosten, Instandhaltung, Modernisierung, behördliche Bau-Auflagen.
Versicherung: Haftpflicht, Gebäudeversicherung,...

Beim Nießbrauch in Verkoppelung mit Erbschaft sind zu berücksichtigen:
Schenkung und Schenkungssteuer.
Afa - welche Abschreibungen wofür und durch wen.
Grunderwerbsteuer.




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E-Bücher: Rentenbasis.
10-seitige Auszüge aus E-Büchern:
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Rentenbasis: Verkauf / Kauf.
E-Buch (Anleitung: Haus; Eigentumswohnung).

Einführung: uno7.org/reb-rent-de.htm

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Immobilienkauf ohne Chaos
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Immobilienkauf zu zweit: Häufiges späteres Chaos kann man vermeiden. "Zu zweit": Ehegatten, Partner, Freunde: Wegen Schlechtberatung entstehen später oft teure Streite bei Gericht. Dieses häufige spätere Chaos ist verhinderbar:
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Immobilienkauf durch Selbständige Kleinunternehmer, Freiberufler: ... von Politikern als Motoren der Wirtschaft gepriesen, von Politikern aber bürokratie-versklavt und Immobilienfinanzierung weitgehend "fakltisch untersagt"? - Lösungen:
uno7.org/reb-indep-de.htm

Immobilienfinanzierung ab Alter 50? - Ausgerechnet unser edler Gutmenschen- Gesetzgeber hat verbotene Altersdiskriminierung höchsten Grades geschaffen: Ab Alter 55 weitgehendes Kaufverbot für Immobilien, weil weitgehendes faktisches Finanzierungsverbot für Banken. Ökonomisch irrational, unsinnig, verfassungswidrig. Lösungen:
uno7.org/reb-insu-de.htm




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Ein Labyrinth der Rechtsprobleme ist die Nachfolge im Vermögen und dabei auch die steuerliche Optimierung. Optimal ist über Jahre verteilte Politik der kleinen Schritte mit Gesamtstrategie. - Einführung:
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