v. 18. November 2018
Rentenbasis mit Schenkung: Wie die Besteuerung legal optimieren?


104.
Schenkungen, Steuern

Bei Überschreiten der Grenzen für Steuerbefreiung von Erbschaften ist die vorherige Schenkung eine häufige Wahl.

Oft ist es effizienter, stattdessen mit Hausverkauf / Hauskauf an Erben zu arbeiten. Damit erledigen sich weitgehend Anfechtbarkeiten und man kann die steuerlichen Verhältnisse optimal steuern, beispielsweise bezüglich der Abschreibungen. Instandsetzung und Modernisierung kann man teils vor und teils nach den Kauftermin legen, sofern sich daraus im konkreten Einzelfall Vorteile ergeben.

Man kann einen Kaufpreisteil über eine Restkaufgeld-Vereinbarung stunden, auch beispielsweise auch wie ein bankübliches Tilgungsdarlehn gestalten. Die Zinssätze kann man im Rahmen der finanzbehördlichen Regeln wählen und auch hierdurch die Interessenwahrnehmung optimieren.

Eine Kombination von Rentenbasis / Rentenkauf und Nießbrauch mit Schenkung und Verkauf eines Hauses

kann ermöglichen, eine Erbschaft auch bei wesentlichem Vermögen frei von Schenkungssteuer und von Erbschaftssteuer zu gestalten. Sohn oder Tochter, Kinder aus früher oder jetziger Ehe und Kinder des Ehepartners aus früherer Ehe, all dies kann man bei geeigneter Kombination konfliktfrei gestalten.

Vermächtnisse im Testament und Pflichtteil-Abfindung können eine harmonische Gestaltung zwischen den Erben erleichtern.

Im Fall von Unternehmen, Betrieben, Laden, Gewerbe, Hof,... kann im Testament oder zu Lebzeiten ein Übergang definiert werden.

Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer beim Verkauf auf Rentenbasis

Die Ermittlung der Grunderwerbsteuer erfolgt auf Grundlage eines fiktiven Kaufpreises. Dieser wird nach einer staatlich vorgeschriebenen Formel ermittelt. "Staatlich vorgeschrieben" hieß es hier mit Grund. Derartige Formeln können variable Bestandteile enthalten oder bei Änderung der Rahmenbedingungen geändert werden.

Die Grunderwerbsteuer muss relativ frühzeitig gezahlt werden, nämlich noch vor Vollzug der Umschreibung im Grundbuch: Notwendigkeit der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Verzögert sich die Durchführung des Kaufvertrags, so kann je nach Umständen ein Aufschub beantragt werden, insbesondere, sofern die Kaufvertragsdurchführung noch nicht voll gesichert erscheint. Die Rechtslage für den Aufschub ergibt sich aus der Rechtsprechung. Eine einfache Juristenaussage wie "da kann man mit Aufschub nichts machen" wäre also fehlerhaft.

Bei Schenkungen zwischen Angehörigen kann insoweit die Grunderwerbsteuer entfallen.

Es ist Routine der Steuerberater und Notare, diese Befreiungen für den konkreten Fall zu ermitteln und ihre Anwendung zu gewährleisten.

Grunderwerbsteuer ist 2 Jahre lang erstattbar,

sofern der Kaufvertrag bis dahin in die Rückabwicklung geht. Wenn Finanzämter bei fragilem Vertragsstatus für einen Aufschub zu gewinnen sind, dann nicht zuletzt, weil das den Finanzämtern die Rückbuchung und Rückzahlung erspart - unerfreulich insbesondere, sofern in 2 verschiedenen Kalenderjahren erfolgend.

Generell lieben Finanzbehörden-Mitarbeiter individuell zu überprüfende Rückzahlungen nicht, weil sie dann für eventuelle Fehler Verantwortung tragen und deshalb alles intensiv prüfen müssen, beispielsweise zur Unterbindung von Täuschungsversuchen. Bezüglich der Erstattung der Grunderwerbsteuer denke man beispielsweise an den Fall eines "Rücktritts vom Rücktritt".
Eine andere Variante: Erfolgt der Rücktritt für einen vom Käufer wirtschaftlich bestimmten Weiterverkauf, so muss die allgemeine Rechtslage fallbezogen analysiert werden.

Wird ein steuerpflichtiges Grundstücksgeschäft innerhalb von zwei Jahren wieder rückgängig gemacht, so gilt: Es wird auf Antrag
(1) entweder die Grunderwerbsteuer erst gar nicht festgesetzt
(2) oder der bereits erlassene Steuerbescheid wird wieder aufgehoben.

Innerhalb der Frist muss die Rückeintragung im Grundbuch aber bereits beantragt sein. Man beachte diese Bedingung, die nicht allen bekannt ist.

Die Grunderwerbsteuer ist bei Rückabwicklung sogar zeitlich unbegrenzt erstattbar,

sofern im Kaufvertrag ausdrücklich vereinbart wurde, dass bei Eintritt einer bestimmten Bedingung ein Rücktrittsrecht besteht. Dann wird die Steuer sogar unabhängig vom Zeitraum erstattet, also auch noch nach mehr als zwei Jahren.

Dies gilt aber nur für die anfänglich vereinbarte Bedingung und Frist. Im Fall einer Fristverlängerung erfolgt keine Erstattung; denn die Fristverlängerung ist eine neue Vereinbarung, nicht die Vereinbarung des früheren Vertrags: BFH, Urteil vom 18. November 2009, II R 11/08.




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Rentenbasis: Verkauf / Kauf.
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Immobilienfinanzierung ab Alter 50? - Ausgerechnet unser edler Gutmenschen- Gesetzgeber hat verbotene Altersdiskriminierung höchsten Grades geschaffen: Ab Alter 55 weitgehendes Kaufverbot für Immobilien, weil weitgehendes faktisches Finanzierungsverbot für Banken. Ökonomisch irrational, unsinnig, verfassungswidrig. Lösungen:
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