v. 18. November 2018
Die eigene Immobilie optimal verwerten: Verkauf? Oder anbieten auf Rentenbasis, gegen Wohnrecht / Nießbrauch, als Mietkauf oder sonstige Alternativen?


A.   Verkaufs-Optionen bei Rentenbasis.


Wie erhalten Sie das meiste bei Rentenbasis? Wie am besten das Eigenheim / die Eigentumswohnung im Alter verwerten?

Vorab die Gesamtübersicht der optimalen Strategie-Wahl:

1. Eigene Kinder - höchster Ertrag.

Am besten, sofern dankbare Erben dessen würdig sind, ist Übergabe an Erben. Optimal gemeinsames Wohnen mit Pflegebereitschaft auf Grundlage von wirklicher Eltern- / Kind-Verbundenheit.

Durchführungsdauer der vertraglichen Gestaltung: etwa zwei bis drei Monate.
Vordenkdauer: Etwa ein bis zwei Jahre.

2. Am zweitbesten: Veräußerung an einen privaten Investor,

der es nur als Geldanlage ansieht. Durch Geldentwertung und Wertsteigerung hofft er auf eine Win-Win-Situation: Selbst bei langer Lebensdauer ist der Anleger nie im Defizit - hofft er für sich oder für die eigenen Erben - mit jedem Jahr wächst das eigene Vermögen.

Durchführungsdauer der vertraglichen Gestaltung: etwa zwei bis drei Monate.
Suchdauer: Etwa vier bis fünfzehn Monate.

3. Am drittbesten: Veräußerung an einen institutionellen Investor,
der es nach versicherungsmathematischen Grundsätzen durchrechnet. Zur Risikoabpufferung und im Hinblick auf mehrere Beteiligte mit Wunsch der Gewinn-Garantie wird vermutlich ein Abschlag gegenüber dem privaten Investor eintreten. Aber man hole Angebote ein, ob sie nicht vielleicht doch besser sind als Lösung 2..
Der Vorteil ist, dass man mit Vertragspartnern zu tun hat, die Komplikationen meiden. Der Nachteil ist, dass diese ihre Verträge möglicherweise irgendwann im Sammelpaket an Finanzinvestoren verkaufen.

Durchführungsdauer der vertraglichen Gestaltung: etwa zwei bis vier Monate.
Suchdauer: Etwa zwei bis drei Monate. .

4. Am viertbesten oder am zweitbesten: Veräußerung an einen späteren Selbstnutzer.

Das macht sich eher gut, sofern die Verkäufer in hohem Alter sind und gesundheitlich schon Kummer haben. Das macht sich ferner gut, sofern Wohnrecht oder Nießbrauch überhaupt nicht gewählt wird oder zeitlich befristet ist auf beispielsweise überschaubare fünf bis sieben Jahre.
Diese Lösung macht sich weniger gut, sofern die Erwerber beispielsweise die Aussicht haben, zwei Jahrzehnte immer nur Geld zu zahlen bis zum Lebensende der letztversterbenden Person von zwei Verkäufern, obgleich sie gerne so rasch wie möglich in die Immobilie einziehen würden.

Durchführungsdauer der vertraglichen Gestaltung: etwa zwei bis drei Monate.
Suchdauer: Etwa vier bis fünfzehn Monate.

5. Der Vergleich ist schwierig, weil einzelfall-abhängig.

Die vorstehende Übersicht zeigt: Was besser oder schlechter ist, hängt ausschlaggebend von den Voraussetzungen des Einzelfalles ab. Im Zweifelsfall kann man wie bei vielen Entscheidungsproblemen zunächst mehrere Lösungen anbahnen und dann die Lösung mit dem besten Ergebnis wählen.


B.   Detail-Analyse der Optionen.


1.   Eigenheim - oder Eigentumswohnung?


Für Eigentumswohnungen ist das Problem kleiner jedenfalls bei typischen Etagenwohnungen. Es fehlt die Bindung an den Garten und die Familie und das Umfeld. Im übrigen lassen sich viele der hier folgenden Überlegungen auch auf Eigentumswohnungen übertragen.

Der Einfachheit halber ist der Text schwerpunktmäßig für Eigenheime formuliert. Was davon ebenso gut für Eigentumswohnungen gilt, ist immer naheliegend.

2.   Was tun mit dem Eigenheim? Verkaufen?


a) Verkauf am Markt gegen Bargeld. Möglicherweise unter Stehenlassen von Verbindlichkeiten.

b) Verkauf auf Rentenbasis.
b1) An privat.
b2) An Aufkauf-Finanzinvestor.
b3) Leibrente-Versicherung / traditionell.
b5) ... (Aufzählung nicht vollständig.)

c) Verkauf, Hauptsumme bar, Teil auf Rentenbasis-

d) Verkauf, Hauptsumme bar, im übrigen Restkaufgeld-Darlehn.

e) Kombination der vorstehenden Formen der Kaufpreisfinanzierung,

3.   Was tun mit dem Eigenheim? Vererben? Verschenken?


a) Verschenken an Angehörige

b) Verschenken an Freunde, Pflegeleistende, Geschäftspartner

c) Stiften für einen guten Zweck.

d) Festgrundschuld + Leibrente + Restschuld-Wegfall. Restwert = Erbschaft.

4.   Was tun mit dem Eigenheim? Für Mietkauf anbieten?


Dies ist für Eigenheime selten, ist aber sehr interessant. Die Motive werden weiter unten erläutert.

5.   Kombination aus vorstehenden Varianten:


Alle vorstehenden Elemente können kombiniert werden, Dies kann von Interesse sein, um das finanzielle Ergebnis zu optimieren. Je mehr den Erwerbern die Finanzierung erleichtert wird, desto besser die erzielbaren Erlöse.

6.   Weiternutzung des Eigenheims?


a) Übertragungsformen (Verkaufen oder Verschenken) könnten mit Weiternutzung kombiniert werden,

b) Beim einfachen Verkauf gegen bar ist dauerhafte Weiternutzung selten ein Ziel. Bei Rentenbasis oder zwischen Angehörigen ist es eher der Normalfall.

c) Als Mieter, Vollnutzung oder (üblicher:) Teilnutzung.

d) Mit Wohnrecht (normalerweise unentgeltlich). Vollnutzung oder (üblicher:) Teilnutzung

e) Mit Nießbrauch (normalerweise unentgeltlich). Vollnutzung (üblich) oder Teilnutzung (weniger üblich).

C.   Mischformen für mehr Sicherheit.


1.   Mischformen passen oft besser auf die Interessenlage.


a) Ein reines Rentenbasiskonzept.ist zwischen Privaten wegen Unwägbarkeit der Lebensdauer den beiden Seiten nur schwer zumutbar. Mischformen der Kaufpreiserbringung können dies abmildern.

b) Eine zeitlich begrenzte Weiternutzung liegt nicht unbedingt auf der Hand. Dies kann aber oft helfen, die typische Interessenlage besser abzudecken.

c) Eine zeitlich begrenzte Weiternutzung erleichtert auch Verkäufe an leistungsfähige Käufer, die aber außer den Nebenkosten des Kaufes kaum über Bargeld verfügen. Dann kann durch einige Jahre Ansparen das Eigenkapital gebildet werden.

2.   Mischformen: Grenzen der Detailplanung.


Vertragstechnische Details bei Mischformen: Das ist immer etwas unbestimmt und nie genau planbar. Letztlich benötigt man einen erfahrenen und bemühten Notar, der aus den verschiedenen Anliegen eine Einheit zimmert.

Die entscheidende Aufgabe bei unüblichen Vertragskonzepten ist immer, sämtliche Varianten der Zukunft mitzudenken. Auch das schützt nicht unendlich, wie alle gelernt haben, die nach dem Zweiten Weltkrieg in Ost- und Westpreußen ihr Eigentum verloren haben.

3.   Beispiel der Unberechenbarkeit: 1938...1950.

Gläubiger und Schuldner eines Rentenbasis-Vertrages von 1938 für ein Eigenheim in Königsberg hatten 1945 dann gewöhnlich überstanden (so jedenfalls wohl rund 90 % der früheren Einwohner von Königsberg). Wenn beide sich dann zufällig 1950 in Köln trafen, wem half das?

(1) Denn die Vertragsgrundlage, das Eigenheim, war weg.
(2) Mit der Währungsreform war dann auch die Geldforderung weg, es sei denn,
(2a) dass eine Realwert-Anpassung enthalten war
(2b) und dass diese durch die Umstellungsgesetze nicht für nichtig erklärt worden war.

Alle diese Gesichtspunkte waren 1938 bei Vertragsabschluss nicht voraussehbar. Es war also reine Glückssache, wer der beiden beim Wiedersehen 1950 triumphieren konnte - je nach zwischenzeitlicher Gesetzgebung über frühere Austauschverhältnisse der verlorenen Territorien.

D.   Ein Eigenheim für Mietkauf anbieten?


Dies ist für Eigenheime selten, ist aber durchaus auch zu erwägen.

Die absurden Finanzierungs-Gesetze verhindern weitgehend Bankkredite an Personen oberhalb von etwa 45...55 Jahren. Bei Kleinbetrieblern ist diese staatlich angeordnete Banken-Unvernunft am widersinnigsten.

Gerade diese Kategorien sind im statistischen Mittel besonders leistungsfähig und im Lebensplan stabilisiert, also besonders gut eingestimmt auf einen Eigenheimerwerb.

Hier kann Mietkauf unter Privaten die Optimierung ermöglichen:

(1) Für den Verkäufer der höchste Kaufpreis.
(2) Für den Käufer der Finanzierungs-Ersatz und die Möglichkeit, mehr Spielraum für Steuervorteile zu erlangen, was faktisch den Kaufpreis senken kann.


E.   Die eigene Immobilie hilft gegen Armutsrisiken im Alter.


1. Wer die eigene Immobilie ohne Gegenleistung aus der Hand gibt,

beispielsweise als Schenkung an eigene Kinder, erhöht die Wahrscheinlichkeit, im Alter zu verarmen.

Risiken für Armut gibt es immer. Es gilt sodann, durch die zeitlich gestreckte Verwertung des Eigenheims diese Risiken zu mindern. Hier einige unvollständige Hinweise auf Armutsrisiken, die besonders beim Altern auftreten können:

2. Werden die Eltern irgendwann gebrechlich

und wollen vielleicht in ein betreutes Wohnprojekt einsteigen, brauchen sie ihr Vermögen - sofern sie es nicht bereits vollständig verschenkt haben.

Für den Fall der Pflegebedürftigkeit brauchen die Eltern unbedingt ein finanzielles Polster. Anderenfalls droht der Lebensabend in einem Heim der Sozialhilfeklasse. Mangels Wahlspielraum ist das keine besonders beruhigende Aussicht.

F.   Schenkung mit Bedingungen?


1. Verschenken und dann ziehen die Eltern sich auf eine Einliegerwohnung zurück?

Wer weiß schon, ob sich beispielsweise Tochter, Schwiegersohn und Eltern wirklich zwanzig Jahre lang vertragen, noch dazu, wenn sie im selben Haus wohnen?

2. So lange das Haus noch den Eltern gehört

oder zu Gunsten der Eltern mit Grundschulden belastet ist, dürfte das Vertragen recht gut gelingen. Haben die Kinder bereits das Vermögen der Eltern, so haben sie jedenfalls finanziell gesehen ein ziemliches Interesse, auf dasjenige zu verweisen, was die Sozialämter als angemessen im Gesetz stehen haben.

3. Vieles lässt sich vorsorglich in einem Übergabevertrag regeln,

den Eltern mit ihren Kindern schließen, wenn sie ihnen vorzeitig eine Immobilie vermachen. Beispielsweise kann die Schenkung mit Bedingungen verknüpft werden. Beispielsweise kann vorgesehen werden, dass die Empfänger der geschenkten Immobilie generell oder im Pflegefall den Eltern eine feste monatliche Summe zahlen.




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