v. 23. Juni 2019
Die eigene Immobilie optimal verwerten: Verkauf? Oder anbieten auf Rentenbasis, gegen Wohnrecht / Nießbrauch, als Mietkauf oder sonstige Alternativen?


134.
*Optionen bei Rentenbasis (Teil 1)

134.1
A.   Welche *Verkaufs-Optionen bei Rentenbasis?

Wie erhalten Sie das meiste bei Rentenbasis? Wie am besten das Eigenheim / die Eigentumswohnung im Alter verwerten?

Vorab die Gesamtübersicht der optimalen Strategie-Wahl:

1. Eigene Kinder - höchster Ertrag.

Am besten, sofern dankbare Erben dessen würdig sind, ist Übergabe an Erben. Optimal gemeinsames Wohnen mit Pflegebereitschaft auf Grundlage von wirklicher Eltern- / Kind-Verbundenheit.

Durchführungsdauer der vertraglichen Gestaltung: etwa zwei bis drei Monate.
Vordenkdauer: Etwa ein bis zwei Jahre.

2. Am zweitbesten: Veräußerung an einen privaten Investor,

der es nur als Geldanlage ansieht. Durch Geldentwertung und Wertsteigerung hofft er auf eine Win-Win-Situation: Selbst bei langer Lebensdauer ist der Anleger nie im Defizit - hofft er für sich oder für die eigenen Erben - mit jedem Jahr wächst das eigene Vermögen.

Durchführungsdauer der vertraglichen Gestaltung: etwa zwei bis drei Monate.
Suchdauer: Etwa vier bis fünfzehn Monate.

3. Am drittbesten: Veräußerung an einen institutionellen Investor,
der es nach versicherungsmathematischen Grundsätzen durchrechnet. Zum Abpuffern von Risiko und im Hinblick auf mehrere Beteiligte mit Wunsch der Gewinn-Garantie wird vermutlich ein Abschlag gegenüber ...
... dem privaten Investor eintreten. Aber man hole Angebote ein, ob sie nicht vielleicht doch besser sind als Lösung 2..
Der Vorteil ist, dass man mit Vertragspartnern zu tun hat, die Komplikationen meiden. Der Nachteil ist, dass diese ihre Verträge möglicherweise irgendwann im Sammelpaket an Finanzinvestoren verkaufen.

Durchführungsdauer der vertraglichen Gestaltung: etwa zwei bis vier Monate.
Suchdauer: Etwa zwei bis drei Monate. .

4. Am viertbesten oder am zweitbesten: Veräußerung an einen späteren Selbstnutzer.

Das macht sich eher gut, sofern die Verkäufer in hohem Alter sind und gesundheitlich schon Kummer haben. Das macht sich ferner gut, sofern Wohnrecht oder Nießbrauch überhaupt nicht gewählt wird oder zeitlich befristet ist auf beispielsweise überschaubare fünf bis sieben Jahre.
Diese Lösung macht sich weniger gut, sofern die Erwerber beispielsweise die Aussicht haben, zwei Jahrzehnte immer nur Geld zu zahlen bis zum Lebensende der letztversterbenden Person von zwei Verkäufern, obgleich sie gerne so rasch wie möglich in die Immobilie einziehen würden.

Durchführungsdauer der vertraglichen Gestaltung: etwa zwei bis drei Monate.
Suchdauer: Etwa vier bis fünfzehn Monate.

5. Der Vergleich ist schwierig, weil einzelfall-abhängig.

Die vorstehende Übersicht zeigt: Was besser oder schlechter ist, hängt ausschlaggebend von den Voraussetzungen des Einzelfalles ab. Im Zweifelsfall kann man wie bei vielen Entscheidungsproblemen zunächst mehrere Lösungen anbahnen und dann die Lösung mit dem besten Ergebnis wählen.

134.2
B.   Detail-Analyse der Optionen.

1.   Eigenheim - oder Eigentumswohnung?


Für Eigentumswohnungen ist das Problem kleiner jedenfalls bei typischen Etagenwohnungen. Es fehlt die Bindung an den Garten und die Familie und das Umfeld. Im übrigen lassen sich viele der hier folgenden Überlegungen auch auf Eigentumswohnungen übertragen.

Der Einfachheit halber ist der Text schwerpunktmäßig für Eigenheime formuliert. Was davon ebenso gut für Eigentumswohnungen gilt, ist immer naheliegend.

2.   Was tun mit dem Eigenheim? Verkaufen?


a) Verkauf am Markt gegen Bargeld. Möglicherweise unter Stehenlassen von Verbindlichkeiten.

b) Verkauf auf Rentenbasis.
b1) An privat.
b2) An Aufkauf-Finanzinvestor.
b3) Leibrente-Versicherung / traditionell.
b5) ... (Aufzählung nicht vollständig.)

c) Verkauf, Hauptsumme bar, Teil auf Rentenbasis-

d) Verkauf, Hauptsumme bar, im übrigen Restkaufgeld-Darlehn.

e) Kombination der vorstehenden Formen der Kaufpreisfinanzierung,

3.   Was tun mit dem Eigenheim? Vererben? Verschenken?


a) Verschenken an Angehörige

b) Verschenken an Freunde, Pflegeleistende, Geschäftspartner

c) Stiften für einen guten Zweck.

d) Festgrundschuld + Leibrente + Restschuld-Wegfall. Restwert = Erbschaft.

4.   Was tun mit dem Eigenheim? Für Mietkauf anbieten?


Dies ist für Eigenheime selten, ist aber sehr interessant. Die Motive werden weiter unten erläutert.

5.   Kombination aus vorstehenden Varianten:


Alle vorstehenden Elemente können kombiniert werden, Dies kann von Interesse sein, um das finanzielle Ergebnis zu optimieren. Je mehr den Erwerbern die Finanzierung erleichtert wird, desto besser die erzielbaren Erlöse.

6.   Weiternutzung des Eigenheims?


a) Übertragungsformen (Verkaufen oder Verschenken) könnten mit Weiternutzung kombiniert werden,

b) Beim einfachen Verkauf gegen bar ist dauerhafte Weiternutzung selten ein Ziel. Bei Rentenbasis oder zwischen Angehörigen ist es eher der Normalfall.

c) Als Mieter, Vollnutzung oder (üblicher:) Teilnutzung.

d) Mit Wohnrecht (normalerweise unentgeltlich). Vollnutzung oder (üblicher:) Teilnutzung

e) Mit Nießbrauch (normalerweise unentgeltlich). Vollnutzung (üblich) oder Teilnutzung (weniger üblich).
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135.
*Optionen bei Rentenbasis (Teil 2)

135.1
C.   Mischformen für mehr Sicherheit.

1.   Mischformen passen oft besser auf die Interessenlage.


a) Ein reines Rentenbasiskonzept... ist zwischen Privaten wegen Unwägbarkeit der Lebensdauer den beiden Seiten nur schwer zumutbar. Mischformen der Kaufpreiserbringung können dies abmildern.

b) Eine zeitlich begrenzte Weiternutzung liegt nicht unbedingt auf der Hand. Dies kann aber oft helfen, die typische Interessenlage besser abzudecken.

c) Eine zeitlich begrenzte Weiternutzung erleichtert auch Verkäufe an leistungsfähige Käufer, die aber außer den Nebenkosten des Kaufes kaum über Bargeld verfügen. Dann kann durch einige Jahre Ansparen das Eigenkapital gebildet werden.

2.   Mischformen: Grenzen der Detailplanung.


Vertragstechnische Details bei Mischformen: Das ist immer etwas unbestimmt und nie genau planbar. Letztlich benötigt man einen erfahrenen und bemühten Notar, der aus den verschiedenen Anliegen eine Einheit zimmert.

Die entscheidende Aufgabe bei unüblichen Vertragskonzepten ist immer, sämtliche Varianten der Zukunft mitzudenken. Auch das schützt nicht unendlich, wie alle gelernt haben, die nach dem Zweiten Weltkrieg in Ost- und Westpreußen ihr Eigentum verloren haben.

3.   Beispiel der Unberechenbarkeit: 1938...1950.

Gläubiger und Schuldner eines Rentenbasis-Vertrages von 1938 für ein Eigenheim in Königsberg hatten 1945 dann gewöhnlich überstanden (so jedenfalls wohl rund 90 % der früheren Einwohner von Königsberg). Wenn beide sich dann zufällig 1950 in Köln trafen, wem half das?

(1) Denn die Vertragsgrundlage, das Eigenheim, war weg.
(2) Mit der Währungsreform war dann auch die Geldforderung weg, es sei denn,
(2a) dass...

...
(2) Mit der Währungsreform war dann auch die Geldforderung weg, es sei denn,
(2a) dass eine Realwert-Anpassung enthalten war
(2b) und dass diese durch die Umstellungsgesetze nicht für nichtig erklärt worden war.

Alle diese Gesichtspunkte waren 1938 bei Vertragsabschluss nicht voraussehbar. Es war also reine Glückssache, wer der beiden beim Wiedersehen 1950 triumphieren konnte - je nach zwischenzeitlicher Gesetzgebung über frühere Austauschverhältnisse der verlorenen Territorien.

135.2
D.   Ein Eigenheim für Mietkauf anbieten?

Dies ist für Eigenheime selten, ist aber durchaus auch zu erwägen.

Die absurden Finanzierungs-Gesetze verhindern weitgehend Bankkredite an Personen oberhalb von etwa 45...55 Jahren. Bei Kleinbetrieblern ist diese staatlich angeordnete Banken-Unvernunft am widersinnigsten.

Gerade diese Kategorien sind im statistischen Mittel besonders leistungsfähig und im Lebensplan stabilisiert, also besonders gut eingestimmt auf einen Eigenheimerwerb.

Hier kann Mietkauf unter Privaten die Optimierung ermöglichen:

(1) Für den Verkäufer der höchste Kaufpreis.
(2) Für den Käufer der Finanzierungs-Ersatz und die Möglichkeit, mehr Spielraum für Steuervorteile zu erlangen, was faktisch den Kaufpreis senken kann.

135.3
E.   Die eigene Immobilie hilft gegen Armutsrisiken im Alter.

1. Wer die eigene Immobilie ohne Gegenleistung aus der Hand gibt,

beispielsweise als Schenkung an eigene Kinder, erhöht die Wahrscheinlichkeit, im Alter zu verarmen.

Risiken für Armut gibt es immer. Es gilt sodann, durch die zeitlich gestreckte Verwertung des Eigenheims diese Risiken zu mindern. Hier einige unvollständige Hinweise auf Armutsrisiken, die besonders beim Altern auftreten können:

2. Werden die Eltern irgendwann gebrechlich

und wollen vielleicht in ein betreutes Wohnprojekt einsteigen, brauchen sie ihr Vermögen - sofern sie es nicht bereits vollständig verschenkt haben.

Für den Fall der Pflegebedürftigkeit brauchen die Eltern unbedingt ein finanzielles Polster. Anderenfalls droht der Lebensabend in einem Heim der Sozialhilfeklasse. Mangels Wahlspielraum ist das keine besonders beruhigende Aussicht.

135.4
F.   Schenkung mit Bedingungen?

1. Verschenken und dann ziehen die Eltern sich auf eine Einliegerwohnung zurück?

Wer weiß schon, ob sich beispielsweise Tochter, Schwiegersohn und Eltern wirklich zwanzig Jahre lang vertragen, noch dazu, wenn sie im selben Haus wohnen?

2. So lange das Haus noch den Eltern gehört

oder zu Gunsten der Eltern mit Grundschulden belastet ist, dürfte das Vertragen recht gut gelingen. Haben die Kinder bereits das Vermögen der Eltern, so haben sie jedenfalls finanziell gesehen ein ziemliches Interesse, auf dasjenige zu verweisen, was die Sozialämter als angemessen im Gesetz stehen haben.

3. Vieles lässt sich vorsorglich in einem Übergabevertrag regeln,

den Eltern mit ihren Kindern schließen, wenn sie ihnen vorzeitig eine Immobilie vermachen. Beispielsweise kann die Schenkung mit Bedingungen verknüpft werden. Beispielsweise kann vorgesehen werden, dass die Empfänger der geschenkten Immobilie generell oder im Pflegefall den Eltern eine feste monatliche Summe zahlen.
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img: wanderer ("RENTOFIN" Rentenbasis-Handbuch:) Arbeitshilfen (20€):
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Umfasst auch und insbesondere die 40++ Texte von http://infos7.org/node/166
20 S. Kurzauszug aller Kapitel:
uno7.org/reb-rensa-de.htm
Vorteil des E-Buches: Eine einzige Datei pdf A4, optimiert für Ihren Ausdruck: Angenehmer lesen, mit anderen besprechen, Anmerkungen eintragen.
Vertragstext-Beispiele: Nur hier!
   info ► Komplette Vertragstexte werden nie geliefert.
► Für die Vielschichtigkeit von Rentenbasis ist ein Einheitsvertrag nicht hilfreich.
► Bei Beantwortung von zukünftigen Leseranfragen sollen aber vorzugsweise kleine Muster-Formulierungen entstehen - und zugleich anonymisiert in die E-Bücher eingehen.
► Auf die Dauer könnten für alle wichtigen Vertragsaspekte solche Textmodule In den laufend aktualisierungen E-Buch-Fassungen vorliegen. Diese Textmodule könnten Sie dann Ihrem Notar zur endgültigen Formulierung übergeben.
► Für das öffentliche Internet sind solche Textmodule nicht geeignet. Denn eventuell gelegentlich nötige Verbesserungen könnten die früheren Leser nicht erreichen.
► ... deshalb nicht im Internet, sondern nur in diesem E-Buch.
► Zur Zeit sind solche Textmodule noch nicht reichhaltig verfügbar. Aus den E-Buch-Einnahmen soll vor allem diese Arbeit zukünftig finanziert werden. Alle Erwerber erhalten dies durch die 12 Monate Aktualisierungsdienst.

► 12 Monate Aktualisierungsdienst.
   info ► Leserrückfragen dürften oft zu weiteren Texten im E-Buch führen.
► Dann geht rasch die Neufassung des gesamten E-Buches per E-Mail an alle anderen Erwerber der letzten 12 Monate.
► Die Einleitung sollte alle wesentlich geänderten Abschnitte bezeichnen - inklusive Änderungsdatum.
► Alle von hier kommenden E-Bücher haben perfekte und dauerhafte Kapitel-Nummerierung ("Buchstaben + Nummern").
► Man findet geänderte Kapitel also immer sehr leicht.

12 Monate Info: Weitere Arbeitshilfen?
   info ► Insbesondere sollen Links folgen, falls und sobald auf dieser Website konkrete Berechnungshilfen und Tabellen hinzugefügt werden.
► Übliche Formeln und Tabellen dienen der juristischen und steuerlichen Klarheit. Aber je nach Fiktion (Zinssatz, Lebenserwartung) mag ökonomisch vernünftig die Hälfte oder das Doppelte sein.
► Gearbeitet wird an Formeln / Tabellen für "ökonomisch Vernünftiges" (konkrete Immobilie, Marktzukunft, konkrete Verkäufer und Gesundheitszustand, realistischer Zinssatz).
► Versicherungsunternehmen unterhalten dafür teure Expertenabteilungen. Weniger genügt. Aber jedenfalls ist es eine wirtschaftswissenschaftliche Aufgabe und Neuland.
► Laufender E-Buch-Verkauf ist nötig, damit die Kosten der Erarbeitung sich auf viele verteilen und die Lesererfahrung beim Optimieren hilft. Noch reicht die Finanzbasis nicht.
► Solange es bessere Tabellen nicht gibt, regelt sich das Problem teilweise, sofern Sie Gebrauch machen vom Angebot "Zweite Meinung einholen".

► Eventuell: 12 Monate Info: Dienstleister?
   info ► Einstweilen ist wenig gesichert, ob es sinnvoll funktionieren kann.
► Wünschenswerter Service wäre: Information an Sie über eventuell für rentenbasis-kundige Dienstleister in Ihrer Region.
► Dies würde auf Ihrer Postleitzahl basieren.

► In Betracht kämen Immobilienmakler, Notare, Steuerberater / Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte, Wirtschaftsberater in Ihrer Nähe.
► Ob jemals genügend viele in den über 50 Ballungsgebieten in Deutschland ihre Bereitschaft dafür hierher kommunizieren werden, das ist nicht gesichert.

► Ihre "Spende" liefert Ihnen das E-Buch und finanziert die Ausweitung der Arbeitshilfen für Familienvermögen.
   info ► Die Tätigkeit hierfür erfolgt jedenfalls einstweilen ohne Absicht der Gewinnerzielung.
► Das ist in Ordnung so. Der wirtschaftliche Nutzen bleibe bei Verkäufern und Käufern, Maklern, Notaren,... Denn diese alle sind es, die Verantwortung tragen und Wirtschaft bewegen.
► Wenn mehr Rentenbasis-Aktivität wäre, würde sich volkswirtschaftlich gesehen viel Vermögen fort verlagern von Investoren und staatlichen Sozialsystemen: Mehr bürgerliches Eigentum, mehr Freiheitsrechte. Eine schöne Sache.


Sofern Sie 50 statt 20 € einzahlen ("Spende"),
können Sie einen Erweiterungswunsch mitteilen und das wird dann auch eingearbetiet, beispielsweise 2 Seiten. Hoffentlich sind alle derartigen Wünsche geeignet für eine rasche solche Umsetzung.
► Sodann Ihre Info per E-Mail.
   info ► Das beschleunigt den Versand.
► Auf jeden Fall muss mitgeteilt werden, an welche E-Mail-Adresse das E-Buch gehen soll.
► Wünschenswert: Ihre vollständige Adresse.

► Auch nützlich? Ihre Telefonnummer; im Fall von Festnetz die vorzugsweise Erreichbarkeit.
► Sofern Handy-Nummer: Üblicherweise erhalten Sie eine Rückfrage per SMS vor Anrufen.
► Telefonkontakt ist normalerweise nicht nötig. Er ist aber hilfreich, falls bei Bezahlung, Bestellung, Lieferung irgendetwas zu klären ist.

Bei Rückfragen: Kontakt:    ok Q und7.org
Über ("RENTOFIN" Rentenbasis-Handbuch:)
"Mein Verkauf auf Rentenbasis"
wie auch "Mein Kauf auf Rentenbasis".
Ausführliche Info:   infos7.org/node/166
Richtige Reihenfolge:
(1) E-Buch: Wissen mehren.
(2) Ihre Kopfarbeit: Ihr Projekt.
(3) Hierfür Zweite Meinung einholen.
img: Wohin führt mein Weg?  Zweite Meinung einholen?
Während einer Vertragsverhandlung können Sie bei Autoren der betreffenden Themen eine "zweite Meinung" einholen.
Sie übersenden einen Vorentwurf.
   info ► Sie übermitteln per E-Mail das Vorgesehene.
► Beispiel: Vertragskonzept und Beschreibung der Interessen und Fragen.

► Das ist mehrfach möglich, beispielsweise:
- (1) Vorüberlegung.
- (2) Planung,
- (3) Vertragsentwurf
- (4) Schlusskontrolle

Sie erhalten möglichst rasch eine schriftliche Liste, etwa 1 bis 2 Seiten, von Anmerkungen, Klärungsbedarf, Meinungen. Das ist unverbindlich und nicht Beratung.
Eine Spende (Standard-Betrag 96 Euro) wird bei jeder Einreichung erbeten.
   info ► "Spende", weil es der Ausweitung der hier koordinierten Wissens-Websites dient.
► Jeweils neu 96 € im Fall von neuer Einreichung einer anderen oder einer weiterentwickelten Fassung.

► Einfach einzahlen und dann...
   info ► Die Tätigkeit hierfür erfolgt jedenfalls einstweilen ohne Absicht der Gewinnerzielung.
► Das ist in Ordnung so. Der wirtschaftliche Nutzen bleibe bei Verkäufern und Käufern, Maklern, Notaren,... Denn diese alle sind es, die Verantwortung tragen und Wirtschaft bewegen.
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► ... sodann per E-Mail: Datei übersenden.
   info ► Also entweder eigene Konzeptstudie oder bereits ein Vertragsentwurf. .
► Wünschenswert ist zwar: Ihre vollständige Adresse.
► Aber das Dokument mag durchaus anonymisiert sein (sehr vorteilhaft) oder auf einen fiktiven Fantasienamen lauten.

► Auch nützlich? Ihre Telefonnummer; im Fall von Festnetz mit vorzugsweiser Erreichbarkeit.
► Sofern Handy-Nummr: Üblicherweise erhalten Sie eine Rückfrage per SMS vor Anrufen.
► Telefonkontakt ist hilfreich, um Problem rasche und besser einzukreisen in Rede und Gegenrede. Schriftlich wird das zu bürokratisch.

Vor einer erstmaligen Inanspruchnahme der "Zweiten Meinung" bitte unbedingt zuvor ~5...10 Zeilen über das Geplante. Dann wird geklärt - natürlich kostenfrei - , ob überhaupt sinnvoll beigetragen werden kann.
   ok Q und7.org
Richtige Reihenfolge:
(1) E-Buch: Wissen mehren.
(2) Ihre Kopfarbeit: Ihr Projekt.
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Unternehmerische Partner gesucht: Versicherer, Banken, Vermittlungsplattformen, Finanzinvest-Refinanzierer.
Gesucht auch Partner für neue geeignete Startups ("Fintech", "Legaltech").
Für Sicherung von Familienvermögen der Bürger und Wohlstand lebenslang und im Alter: Rentenbasis, flexible Leibrente, angepasste Finanzierung, "Umkehr-"/"Rückwärts-Hypothek", verfügbare Immobilien.
Für Rückfragen:   Kontakt:   ok Q fin7.com


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    Rentenbasis    
 Auf der Suche nach dem Traumhaus.  Immobilien auf Rentenbasis
(Eigenheim, Eigentumswohnung, Mehrfamilien-Häuser, Gewerbeobjekte, Betriebe.)
Hilfen für Verkäufer und Käufer.



Hauptmenü Rentenbasis:
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 Erleuchtung!  Rentenbasis: Einführung

» Hauptmenü Rentenbasis - für Verkäufer und Käufer von Immobilien.     infos7.org/node/166

» Einführung: Rentenbasis, Mietkauf,...     infos7.org/node/217

Wie findet man Verkäufer?

» Keine Angebote auf Rentenbasis? Wie sie finden?     infos7.org/node/218

» Beratungsbedarf, aber keine Berater? - Lösungsansätze.     infos7.org/node/219

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Anregungen und Hilfen: Vertragsgestaltung:  Fehler nicht erlaubt.

» Wie alle Eventualitäten einplanen bei Vereinbarung über Rentenbasis?     infos7.org/node/172

» Wichtigste Vertragsbestandteile (Immobilien auf Rentenbasis).     infos7.org/node/173

Vertretung und Pflegefall:  fleißig

» Welche Vollmachten sind vorzusorgen? (Rentenbasis / Immobilien.)     infos7.org/node/174
(Bisher nur kurz. Zukünftig Erweiterung.)
 Sich vertrauen können.

» Pflegefall einplanen: Was kostet die Zukunft?     infos7.org/node/175
(Bisher nur kurz. Zukünftig Erweiterung.)

Strategie-Hilfe:   (Rentenbasis)

 Schön wohnen! Das Prinzip "Rentenbasis":

» Strategie: Alterssicherung durch die eigene Immobilie optimieren.     infos7.org/node/176
(Bisher nur kurz. Zukünftig Erweiterung.)

» Welche Optionen der Vertragsgestaltung? (Rentenbasis) (Teil 1)     infos7.org/node/197

» Welche Optionen der Vertragsgestaltung? (Rentenbasis) (Teil 2)     infos7.org/node/198

» Verrentung von Immobilien / Ihre Formenwahl     infos7.org/node/178  Harmonie gestalten.

» Optimierung diverser Renten und Ansprüche beim Rentenbasis-Vertrag     infos7.org/node/168

Anwendungsbereich: "Rentenbasis":

» Rentenbasis: Für Kleinbetriebe und Familienunternehmen - mit oder ohne Immobilien.     infos7.org/node/179

» Wo geht Rentenbasis gut? Deutschlands Ballungsgebiete gelistet.     infos7.org/node/180

Die Vertragsoptionen:   (Rentenbasis)

 Hauptsache, man kann drin wohnen. Lebenslang Wohnrecht oder Nießbrauch.

» Rentenbasis: Die Zukunft regeln - obgleich man sie nicht wissen kann.     infos7.org/node/182

» Wohnrecht? - Nießbrauch? - Entscheide optimieren - Grundsätzliches.     infos7.org/node/201

» Wohnrecht: Absicherung und vertragliche Ausgestaltung.     infos7.org/node/203

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 Der Teilhaber.

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 Der Teilhaber. Rentenbasis: Besteuerung?

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» Steuerliche Optimierung: Rentenbasis + Schenkung + Testament.     infos7.org/node/191

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