v. 18. Juli 2022
Immobilienverkauf zu zweit: mit Ehe oder ohne - Haken und Ösen


66.   --'REB-KAUF2_ --
*Immobilienkauf zu *zweit

66.   --'REB-KAUF2_ --1
Gemeinsam kaufen - das Chaos provozieren?

Es ist die natürlichste Sache der Welt, dass zwei, die zusammen leben und damit jedenfalls faktisch eine Familie bilden, das Eigenheim auch gemeinsam erwerben sollen.

Überhaupt davon zu reden, dass da auch irgendwann eine Trennung denkbar ist, wird für undenkbar angesehen.

Wenn es in rund 80 % der Paare dann doch so kommt (so brutal ist Statistik), so entsteht leider meist juristisches Chaos für das gemeinsame Eigentum, also Eigenheim oder Eigentumswohnung.

Also völlig klar, so blauäugig, das ist rechtlich gesehen unverantwortlich.
Aber wie den Knoten schon beim Kauf vertragsrechtlich harmonischer binden?

66.   --'REB-KAUF2_ --2
Schuld am Dilemma sind zunächst einmal die Juristen?

In der Tat, die meisten wirken wohl mit bei Verträgen, wie sie allenfalls bis 1960 vertretbar waren, also bis zum Ende der lebenslangen freiwilligen oder viel öfter "freiwillig zwangsweisen" Ehe-Vision. Aber wenn Juristen intelligentere Lösungen vorschlagen, so riskieren sie vermutlich, die beiden sich voll vertrauenden Mandanten an einen anderen Juristen zu verlieren.

Für viele Juristen ist die Sache vielleicht einfach:

Wenn die beiden sich trennen und wie üblich sich über das Eigenheim oder die Eigentumswohnung nicht einigen, dann wird eben über die Zwangsversteigerung die Sache juristisch perfekt gelöst.
"juristisch perfekte Logik" - in der Realität eine Katastrophe. Wer die Realität der Zwangsversteigerungen kennt und die Unmöglichkeit, dafür wirtschaftliche Vernunft zu garantieren, der weiß:

Zum Immobilien-Teilungsstreit darf es auf keinen Fall und nie kommen.

Denn am Ende hat man nur zu leicht zwei insolvente Ex-Partner und eine über ihren Schnäppchenkauf jubelnde Bank. Angeblich noch schlimmer: Die zuständigen Bankabteilungen sollen das dann gerne an Amigos abgehen lassen gegen nirgends erwähntes Backschisch für das sogenannte "Ausbietungsabkommen". Naja, sei nicht unterstellt....

Gegen all dies hilft nur: Schon beim Kauf des Eigentums für intelligente Regeln sorgen.

Wenn unbedingt gemeinsamer Kauf gewünscht wird, so müssen alle Problemvarianten vorgesteuert werden. Das Schwierigste an einem Vertragskonzept ist nicht, wie gut alles klappt. Das Schwierigste ist immer genau das Gegenteil: Zu regeln, wenn etwas nicht klappt. Sämtliche denkbaren ökonomischen negativen Zukunftsvorgänge sind aus ökonomischer Sicht zu begreifen und konzeptuell mit streitfreien Lösungsformen zu bedenken.

Der schlimmste Fehler bei Vertragskonzepten ist die juristische Verweisung,

dass sich das ja dann durch die Zwangsversteigerung regeln lasse. Ist das Schlimmste der Regelfall? Statistik hierüber gibt es nicht. Es gibt nur eine Statistik, dass ein beträchtlicher Teil der Trennungen vor Gericht endet mit gewaltigen Kosten für Anwälte und Justiz. Die gibt es immer zwei weinende Verlierer und zwei lachende Anwälte.

Die hohen Streitwerte solcher Sachen finanzieren den Juristen solcher Sachen mühelos Luxusautos und Villen vom Leid der Bürger. Der Gesetzgeber ist nun einmal bei den Gebührenordnungen der ständisch geregelten Vergütungen sehr lobby-hörig - und am meisten profitieren hierdurch bei hohen Werten die Justizkassen. Der Fehler liegt beim Gesetzgeber, nicht bei den Anwälten.

Also hilft nur eines: Schon beim Kauf des Eigentums für intelligente Regeln sorgen, die genau dies so gut wie möglich verhindern.

66.   --'REB-KAUF2_ --3
Bitte 10 Jahre Zwangs-Zusammenleben programmieren für die Bank. (Und den Staat?)

Die Regeln von Besteuerung und Banklaufzeiten führen zu einer optimalen Laufzeit des Zusammenlebens von bitte mindestens etwa 10 Jahren.

Wenn ihr euer Zusammenleben auf mindestens 10 Jahre programmiert, seid ihr fein konform: Im neunten Jahr könnt ihr den Verkauf eures gemeinsamen Eigentums einleiten. Den Scheingewinn dank Geldentwertung müsst ihr dann nicht der Einkommensteuer unterwerfen, sofern die Politik an dieser Regel bis dahin nicht herumschraubt.

Der eventuelle Gewinn ist ohnehin steuerfrei, dies auch bei sofortigem Weiterverkauf, sofern nur Eigennutzung vorlag und zwar nur für Wohnzwecke. Im Fall von vorübergehender Vermietung muss eine derartige Eigennutzung mindestens für die letzten 2 Jahre vorliegen. Bei Teilvermietung fällt die Gewinnsteuer nur anteilig an.

Bei eigengenutzem Wohnraum ist normalerweise nicht das Finanzamt, sondern die Bank das Problem. (Das Fionanzamt kann bei Schenkcung und/oder Erbschaft zum Problem werden; aber das ist ein Sonderthema, das anderweitig behandelt wird.)

Das Problem "Bank": Angenommen, Im Jahr 10 wird dann der Verkauf durchgeführt.

Wenn das Darlehn fällig wird, oft nach 10 Jahren der vereinbarten Laufzeit, so löst der Käufer es beispielsiwesie pünktlich ab durch den Kaufpreis. Wartet man ein Jahr länger, so droht als Strafe ohne Strafgesetz die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank für die neue Zusatz-Laufzeit. Das kann man bei der Bank anders vereinbaren. Es besteht aber immer die Gefahr, dass einfach aus Nachlässigkeit für die Restsumme wiederum ein neues mittelfristiges Darlehn von rund 10 Jahren Laufzeit vereinbart wird.

Sodann kann jeder der beiden bisherigen Partner auf neue Partnersuche gehen.

So, falls man den optimalen Verkaufszeitpunkt gut koordinieren konnte. Der übliche Finanzgewinn hierbei ist eine feine Mitgift für den Kauf des Heims der nächsten rund 10 Jahre Lebensabschnitts-Partnerschaft.

Alternativ lassen Staat und Banken gnädigerweise zu, dass das bisherige Partner-Arrangement fortgesetzt wird.

Die Darlehnsrestlaufzeit sollte dann mit der Bank abgestimmt werden auf die geplante Restlaufzeit der Beziehung, jedoch maximal bis zum staatlichen offiziellen Rentenalter des Jüngeren der beiden für die jeweilige Alterskategorie. So ergibt es sich aus dem Zusammenwirken der Vorschriften.

Schöne neue Welt: Der Staat denkt mit - Bankenregulierung definiert eure Lebenszeit-Planung.

Einiges Ungemach droht Banken und Bürgern, wenn sie Unbotmäßigkeit wagen durch Abweichungen vom staatlich vorgedachten Regelfall-Ablauf. Auch das Schicksal mit der Ungewissheit von Todesdaten hält sich nicht so recht an die gesetzgeberischen Vorgaben.

In der Praxis kann man sich mit diesen Gesichtspunkten halbwegs vernünftig arrangieren. Nur ist es hilfreich, den Ursprung der Regeln und der Klauseln der Bankenverträge zu kennen. Dann kann man alles ein wenig besser optimieren.

66.   --'REB-KAUF2_ --4
Banken - Knäuel-Fabrikanten?

Wer begriffen hat, dass man das völlig anders vertraglich konzipieren muss und durchaus kann, der hat in seinem Optimismus die Rechnung ohne den Wirt gemacht - die Banken. 4_Ys1_ Bei Bankakademien wird wohl nur manchmal oder selten oder nie gelehrt, wie man die Partner-Konflikte durch fairere Finanzierungskonzepte vorbeugend
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