v. 18. Juli 2022
Immobilienkauf durch Selbständige - durch Kleinunternehmer und Freiberufler


67.   --'REB-INDEP_ --
*Immobilien für Selbständige finanzieren.

67.   --'REB-INDEP_ --1
Bei der Finanzierung: Diskriminierung der Selbständigen, Freiberufler, Kleinunternehmer.

Staat, Banken, Bausparkassen, alles sind gut geordnete Angestelltenkulturen, und das merkt man. Die kleinen Freien der Wirtschaft fühlen sich oft behandelt wie geduldete Aussätzige.

Und das ist noch nicht einmal böswillig motiviert. Selbst diejenigen vielen, die sich im Bürokäfig nachhaltig unglücklich fühlen, können dennoch meistens letztlich nicht umdenken, dass es etwas anderes gibt außer Angestellten und Beamten und dass die Freien völlig anders ticken und für ihr Geschäft auch anders ticken müssen.

Die Gesellschaft ist ziemlich gespalten
zwischen denjenigen, die allenfalls alle paar Jahre mit Bewerbungen um "neue berufliche Herausforderungen" kämpfen müssen (und oft täglich mit Kollegen-Stress), und denjenigen, die in eigener Rechnung jeden Tag neu um den Markt und um Kunden und Umsätze kämpfen.

Die ziemlich erste Frage lautet im Finanzierungsgespräch: Wie viel monatliches Einkommen?
Wenn dann von Selbständigen gewöhnlich und natürlich eine unklare Antwort kommt, so ist für den Angestellten der Bank vielleicht bereits Warnstufe 1 erreicht. Das liegt nicht unbedingt an ihm selbst. Sondern er weiß dann bereits, dass er an einer Akte arbeitet, die wahrscheinlich hausintern abgelehnt werden wird.
Seine ergebnislose Bearbeitungszeit bringt ihm einen Negativpunkt in seiner Karriereakte und im Bonus-System.

Es ist gewöhnlich aussichtslos, vernünftig gegen die Diskriminierung der Freien zu argumentieren.

Die Anweisungen und Fehler kommen von oben. Soweit Bank-Manager sich nur noch als Banker für Angestellte, Beamte und Millionäre fühlen, funktioniert die gesamte Hierarchie nach diesem Tonangeber.
Und Sie als Antragsteller können der Sache am ehesten beikommen, indem Sie das System an seinen eigenen Widersprüchen knacken.

Auch die Altersgrenzen bei Immobilienfinanzierung dürften für Selbständige eigentlich nicht gelten.
(Also die ohnehin absurde Regel, dass Immobilienfinanzierungen bis zum offiziellen Rentenalter zurückgezahlt sein müssen.)

Der Selbständige lässt nicht punktgenau im Jahr 65 oder 67 den Bleistift fallen. Mit seinem üblichen Kundenstamm kann er schon vorher etwas gemächlicher arbeiten für das etwa gleich bleibende Einkommen. Sodann geht es gewöhnlich durchaus deutlich über die 67 Jahre hinaus weiter mit nachlassendem Zeiteinsatz. Sein "Kind", also seinen Betrieb und seine Kundenkontakte, verstößt man nicht wegen irgendeiner willkürlichen Altersgrenze der Staatsverwaltungswirtschaft.

Meist besteht irgendeine Nachfolgeregelung. Im Grunde genommen ist das dann oft eine verdeckte oder buchhalterisch ausgewiesene finanzielle Verwertung des legal steuerfrei geschaffenen Wertes des Kundenstamms.

All dies kommt bei Angestellten nicht vor. Was bei Angestellten nicht vorkommt, "gibt es nicht", weil mehrheitlich Angestellte die Gesetze und Regeln machen. Die Besonderheiten der Selbständigen kennt man nicht, richtiger gesagt, will man nicht kennen.

67.   --'REB-INDEP_ --2
Wie konkret vorgehen, um trotzdem Finanzierung zu erhalten?

Das Vorgehen im einzelnen kann man nur fallbezogen optimieren.
Beispielsweise kann Wunder wirken, seine Bilanz nach mehreren Bilanzierungsmethoden zu gestalten. Dann benötigen Sie allerdings einen Steuerberater, der das kann, ohne dafür ein Vermögen zu verlangen; und es hat nur Sinn, wenn es in guter Kenntnis der Hebelwirkungen dem Steuerberater vorbereitet wird. Der Selbstständige hat nun einmal ganz legal gewöhnlich viel mehr als das Ergebnis der Steuerbilanz.

Sehr kontraproduktiv ist es jedoch, wenn ein Handwerker darauf hinweist, dass viele seiner Kunden "ein teilweises Entfallen der Mehrwertsteuer :-) " selber vorschlagen.
Sein Gegenüber bei der Bank würde es vielleicht bei eigenem Handwerkerbedarf ganz genauso dem Handwerker vorschlagen. Aber in seiner Rolle in der Bank lautet der richtige Reflex: Wir dürfen uns nicht nachsagen lassen: Beihilfe zu Schwarzarbeit, Steuerhinterziehung. Geldwäsche. Vorsicht. Warnglocke.

Ein anderes dahingegen manchmal sinnvoll machbares Verfahren ist, sich etwas langwierig in den Status des "Kapitalisten" einzufügen.
Unter bestimmten Bedingungen legen Bankangestellte die Standardprüfung beiseite und bewerten anders. Diese Bedingungen kann man schaffen:
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