v. 8. Januar 2021
Immobilienfinanzierung ab Alter 50 - Besonderheiten, Probleme, Lösungen
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*50plus: Immobilien finanzieren.
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Ab Alter 50plus: Immobilien finanzieren trotz verkehrter Gesetze.
Immobilienfinanzierung für Personen ab Alter 50: Nach dem Versicherungsprinzip?
Der Gesetzgeber hat die absurde Regelung geschaffen, dass Immobilienfinanzierungen mit dem Jahr des Rentenalters getilgt sein müssen.
Wie meist gibt es wenig, was die ökonomische Einfalt von Politikern übertreffen kann. Wenn immer der Gesetzgeber Unsinniges gestaltet, bildet sich ein Konglomerat von Umschiffungs-Strategien. Leider ist dies aber für diese Aufgabe ziemlich schwierig.
Eine recht logische Lösung wäre, das Anwesen mit Bankfinanzierung zu kaufen und aus einer Lebensversicherung die Tilgungsraten abzusichern.
Man würde die Rückzahlung durch Abschluss einer Lebensversicherung und / oder Rentenversicherung garantieren.
Allerdings muss man vorab erst einmal Partner finden, die diese Vertragskonzepte ermöglichen und die bei den Gewinnspannen maßvoll bleiben. Trotzdem ist dann aber der Buchstaben-Wortlaut der zu engstirnig regulierenden Gesetze, was es bei der befragten Bank hemmen oder unterbinden könnte.
Letztlich verschiebt diese Lösung das Problem aber nur, ohne es zuverlässig zu lösen. Gleichgültig, wie der Versicherungsvertrag konzipiert wird - verschiedene Varianten sind denkbar - , wird das eigentliche Problem der Zahlungspflichten oberhalb Rentenalter nicht aufgehoben. Das soll hier nicht nähere dargelegt werden. Es sollte nur darauf hingewiesen werden, dass diese Vorgehensweise nicht allgemein und sicher zum Ziel führt.
Dass es im Einzelfall je nach Fallumständen vielleicht dennoch hilfreich sein kann, sei angemerkt. Insbesondere müssten im Einzelfall etwa bereits bestehende Versicherungsverträge berücksichtigt werden.
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Aus einer "Umkehrhypothek" die Tilgungsraten finanzieren?
Bei der immer wieder gelegentlich zitierten "Umkehrhypothek"...
... wäre zunächst einmal zu klären, ob es dafür im Inland zum jeweiligen Zeitpunkt überhaupt Anbieter solcher Konzepte gibt oder ob es nur eine dauernd von Journalisten abschreibend wiederholte "Fata Morgana" ist.
Schließlich muss der Geldgeber dann den gesamten maximalen Betrag in seiner Bilanz berücksichtigen und sicher sein, immer jahrzehntelang die nötige zukünftige Liquidität verfügbar zu haben.
Unternehmen für Lebensversicherung haben insoweit einen klaren gesetzlichen Rahmen. Sie müssen das Geld die gesamte Zeit über als fristen-angepasste Geldanlage verfügbar halten und sind bezüglich der Details in verschiedener Hinsicht rechtlich privilegiert. Wo liegt der Unterschied zur Umkehrhypothek? Die Einbringung des Kapitals des Bürgers erfolgt bei dieser Form der Rentenauszahlung zu Beginn als Einmalzahlung in bar.
Bei der Umkehrhypothek ist die Einbringung stattdessen eine Grundpfandrechtsforderung auf eine Immobilie.
Eine solche Vereinbarung ist beispielsweise nach deutschem Recht im Rahmen der Vertragsfreiheit zulässig. Es ist aber für einen institutionellen Gläubiger eine ziemlich komplexe Sache, was Bilanzierung, Gewinnermittlung, Rücklagen-Bedarf, Besteuerung und Bankenrecht anbetrifft.
Also muss die Idee der Absicherung der jahrzehntelangen Tilgungsraten der Bank über eine "Umkehrhypothek" für Deutschland als wenig realistisch gewertet werden. Diese Lösung für Kreditnehmer ab Alter 50 wird kaum gelingen.
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Die zukünftigen Erben einzubeziehen?
Eine weitere Variante wäre, die zukünftigen Erben einzubeziehen.
Eine Bürgschaft unter Familienangehörigen - Kinder bürgen für die Rückzahlung durch die Eltern - hilft kaum weiter. Banken wissen, dass nach zwischenzeitlicher Rechtslage der Wert solcher Bürgschaften sehr ungewiss ist.
Wenn ein Kind als Käufer des elterlichen Eigenheims auftritt? Und später es erbt?
Bei einem Einzelkind kann das recht effizient machbar sein. Auch dürfte nach gegenwärtiger Rechtslage später beim Erbfall Grunderwerbsteuer nicht anfallen. Man beachte die emotionale Seite: Die Gefahr eines finanziell motivierten "Wartens auf das Ableben der Eltern".
Sind mehrere erbrechtlich berechtigte Personen vorhanden, so hat diese Vergehensweise aber erst recht Haken und Ösen: Erbrecht, Pflichtteilsrecht, Schenkungsrecht, Absicherung des eigenen Lebensabends, Abhängigkeiten, Pflegefinanzierung, Pflegebereitschaft.
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Varianten mit normaler Bankfinanzierung?
Eine weitere Lösung könnte sein, es als Mietobjekt zu erwerben, dann aber selber zu nutzen.
Aber auch das mögen Banken kaum - eben wegen der absurden Gesetze. Wenn ein Privatkauf, das wird im Prinzip reguliert wie beim Erwerb für Eigennutzung. So jedenfalls haben die Bankcomputer es gelernt. Ob es wirklich rechtlich nicht anders geht, "weiß niemand nicht".
Immerhin, wenn das Objekt eine Mieteingangs-Erwartung hat, die die Zahlungspflichten an die Bank weitgehend deckt, so ist das ein erleichternder Gesichtspunkt. Diese Alternative kann versucht werden, sofern der Antragsteller bereits im Eigentum wohnt, weil dann glaubwürdig.
Wird dann später erst der Entschluss gefasst, das bisherige Eigentum zu veräußern und das neue selber zu nutzen,
so ist das ja nicht vorwerfbar. Gut ergeben kann sich dies, sofern die Vermietung an nahestehende Personen erfolgte. - Beispiel: An eigene Kinder, die noch nicht kreditwürdig wären für einen eigenen Erwerb, aber zahlungswürdig für die vereinbarte Marktmiethöhe.
Eine andere Variante wäre, dass beispielsweise eine GmbH erwirbt.
Dann aber muss man die Scheinwertsteigerung der Geldentwertung beim Wiederverkauf oder...
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... beim Verkauf der Anteile der Einkommensteuer unterwerfen.
Ob das für den Finanzierungsantrag bei der Bank für GmbH-Antragsteller oberhalb Alter 50 viel ändert? Eher wird es normalerweise sogar erschwerend wirken?
Es gibt immerhin rein hypothetisch dann die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Diese indirekten Geschenke des Staates sind aber reserviert für die sehr Reichen; denn bei Immobilien von "nur" einigen 100 000 Euro Wert sind die Honorare der kompetenten Vertrags-Berater zu hoch.
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Steuerliche Gesichtspunkte kommen wir immer hinzu.
Dieser kurze Hinweis soll hier genügen. Die Details sind ja abhängig vom Einzelfalls.
Die besonderen Verhältnisse für die vorgesehene Altersplanung müssen mit bedacht werden. Die ungewisse Größe dieser Planung ist die Unberechenbarkeit der staatlichen Gesetzgebung. Wer da von Vernunft des Gesetzgebers reden mag, muss beim Philosophie- und Mathematik-Unterricht in der Schule geschlafen haben?
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» Wer zahlt welche Kosten? (Kauf / Rentenbasis.) Für alle gegenwärtig bekannten Kostenarten ist im Vertrag klarzustellen, wer sie trägt, dies insbesondere im Fall von Wohnrecht. Gewaltiger Kostenrisiken aus zukünftigen Gesetzen sind durch Generalklauseln ausgewogen verteilt werden. (1 S.)
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» Rententabellen sind absolut (un-)richtig. Nachweis der absoluten Unmöglichkeit von "richtigen" Rentenbasis-Formeln und Tabellen. Wie Sie damit für Ihren Vertrag umgehen können. Wie schließlich der Markt und der gesunde Menschenverstand viel richtigere Lösungen erbringt. (3 S.)
» Monatsrente: Tabellen zuverlässig? (MC:) REEW-CALCCOREC-DE DE
» Rentenhöhe hängt vom Einzelfall ab. Zeitliche Staffelung. Kopplung mit Anfangs-Barzahlung. Auswirkung,ob 1 Peron oder 2.Korrelation mit Wohnnutzung? Wie bei Pflegebedarf? Zeitliche Wohnrecht-Grenze, dann Freistellung? (2 S.)
» Monatsrente für 2 oder 1 Person? (MC:) REEW-CALCPERS-DE DE
» Rentenhöhe zukünftig: Wie gleichzeitig berücksichtigen: Index für Preise, Mieten, Immobilien? Unlösbares Prognose-Problem. Fehlerhaftigkeit aller Formeln, insbesondere der gesetzlichen Formeln - Vorliebe von Nur-Juristen. Wie Sie aus allen Aspekten Ihr eigenes Modell zu entwickeln haben. Hier Hilfen für Ihre Grübelaufgabe. (3 S.)
» Rentenbasis, Preisentwicklung, Zukunft,... (MC:) REEW-CALCINDEX-DE DE
Die folgenden Texte benötigen noch Erweiterung. Sie sind noch zu kurz und allgemein. Real ist nur, was notiert ist. Vertretung und Pflegefall:
» (Seite noch unfertig:) Welche Vollmachten sind vorzusorgen? (Rentenbasis / Immobilien.) Es kann reichlich viel passieren im Leben und noch mehr beim Altern. Für die häufigsten Varianten von Pflegebedarf sollte man bei Rentenbasisverträgen durch Vollmachten vorsorgen. (Bisher nur Kurzhinweis: 1/2 S..)
» Rentenbasis: Langzeit-Vollmachten! (MC:) REE-RE-POWER-DE DE Jedem seine Pflege-Vorlieben?
» (Seite noch unfertig:) Pflegefall einplanen: Was kostet die Zukunft? Im Alter werden die meisten irgendwann zum Pflegefall. Der Rentenbasisvertrag soll die verschiedenen Pflege-Varianten abdecken: Aufenthalt, Geldausgleich bei Freistellung der Immobilie, Kostentragung der Pflege aus dem Immobilienwert. (Bisher nur Kurzhinweis: 1/2 S..)
» Rentenbasis: Wie die Zukunft wissen? (MC:) REE-RE-NURSE-DE DE
Strategie-Hilfe: (Rentenbasis) Das Prinzip "Rentenbasis":
Vekaufserlös verrenten, irgendwo im Süden schön leben?
» (Seite noch unfertig:) Strategie: Alterssicherung durch die eigene Immobilie optimieren. Die allgemeinen Prinzipien, wie man seine Zusatzrente oder Hauptrente aus der eigenen Wohnimmobilie generieren kann und diese exakt im Todesjahr voll aufgezehrt hat. (Bisher nur ein Kurzhinweis auf kommende Arbeitshilfen.) (1/2 S.)
» Rentenbasis: Optimale Strategie. (MC:) REE-RE-STRATEG-DE DE
» (Seite noch unfertig:) Verrentung von Immobilien / Ihre Formenwahl: Die grundsätzlich in Betracht kommenden Formen. (bisher nur 1/2 S.)
» Rentenbasis: Wahl der Vertragsform. (MC:) REE-RE-CHOICE-DE DE Harmonie braucht durchdachte Verträge
» (Seite noch unfertig:) Optimierung diverser Renten und Ansprüche beim Rentenbasis-Vertrag: Wie das Nebeneinander verschiedener Alterseinkommen kombinierbar ist. (bisher nur 1/2 S.) infos7.org/node/168
» Rentenbasis - neben anderen Renten. (MC:) REE-RE-MIXTUR-DE DE
Anwendungsbereich: "Rentenbasis":
» (Seite noch unfertig:) Rentenbasis für Kleinbetriebe und Familienunternehmen - mit oder ohne Immobilien. (Bisher nur kurzer Hinweis, dass Rentenbasis auch für Betriebe möglich ist.) (1/2 S.)
» Rentenbasis für Betriebsvermögen (MC:) REE-RE-ENTREP-DE DE
» Wo geht Rentenbasis gut? Deutschlands Ballungsgebiete gelistet. - Dieser Seite ist einstweilen nicht besonders wichtig für Anbieter und Nachfrager. Sie ist Vorbereitung für eventuell kommende Service-Angebote. (3 S.)
» Rentenbasis: Wo ist der Markt? (MC:) REE-RE-MARKT-DE DE
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Plattformen zum Mitmachen Schreibe über dein Lieblingsthema irgendwo im Web. Dank (MC) -Code finden dich alle. Wieso? Erläuterung:
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6 E-Bücher:
Wichtigste grundlegende Themenkreise von "Bildung":
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Bilder im Internet verbreiten:
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Alle Internet-Adressen bitte verbreiten (auf Facebook, Twitter, Instagram, Foren usw.).
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No LIKES! Warum keine LIKE-Buttons für VACEPOOK, DWITTER, FOOGLE+ und alle anderen (auf den meisten hier koordinierten Medien-Websites)? uno7.org/ptw-nonets-en.htm Nur wenn diese Wettbewerber uns die üblichen 0,40 US$/EUR pro Klick zahlen. Cookies-Information: Ebenfalls dort.
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