v. 20. Oktober 2020
| Immobilienfinanzierung ab Alter 50 - Besonderheiten, Probleme, Lösungen |
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*50plus: Immobilien finanzieren.
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Ab Alter 50plus: Immobilien finanzieren trotz verkehrter Gesetze.
Immobilienfinanzierung für Personen ab Alter 50: Nach dem Versicherungsprinzip? Der Gesetzgeber hat die absurde Regelung geschaffen, dass Immobilienfinanzierungen mit dem Jahr des Rentenalters getilgt sein müssen. Wie meist gibt es wenig, was die ökonomische Einfalt von Politikern übertreffen kann. Wenn immer der Gesetzgeber Unsinniges gestaltet, bildet sich ein Konglomerat von Umschiffungs-Strategien. Leider ist dies aber für diese Aufgabe ziemlich schwierig. Eine recht logische Lösung wäre, das Anwesen mit Bankfinanzierung zu kaufen und aus einer Lebensversicherung die Tilgungsraten abzusichern. Man würde die Rückzahlung durch Abschluss einer Lebensversicherung und / oder Rentenversicherung garantieren. Allerdings muss man vorab erst einmal Partner finden, die diese Vertragskonzepte ermöglichen und die bei den Gewinnspannen maßvoll bleiben. Trotzdem ist dann aber der Buchstaben-Wortlaut der zu engstirnig regulierenden Gesetze, was es bei der befragten Bank hemmen oder unterbinden könnte. Letztlich verschiebt diese Lösung das Problem aber nur, ohne es zuverlässig zu lösen. Gleichgültig, wie der Versicherungsvertrag konzipiert wird - verschiedene Varianten sind denkbar - , wird das eigentliche Problem der Zahlungspflichten oberhalb Rentenalter nicht aufgehoben. Das soll hier nicht nähere dargelegt werden. Es sollte nur darauf hingewiesen werden, dass diese Vorgehensweise nicht allgemein und sicher zum Ziel führt. Dass es im Einzelfall je nach Fallumständen vielleicht dennoch hilfreich sein kann, sei angemerkt. Insbesondere müssten im Einzelfall etwa bereits bestehende Versicherungsverträge berücksichtigt werden. 125. --'REE-FIN-50PLUS_ --2
Aus einer "Umkehrhypothek" die Tilgungsraten finanzieren?
Bei der immer wieder gelegentlich zitierten "Umkehrhypothek"... ... wäre zunächst einmal zu klären, ob es dafür im Inland zum jeweiligen Zeitpunkt überhaupt Anbieter solcher Konzepte gibt oder ob es nur eine dauernd von Journalisten abschreibend wiederholte "Fata Morgana" ist. Schließlich muss der Geldgeber dann den gesamten maximalen Betrag in seiner Bilanz berücksichtigen und sicher sein, immer jahrzehntelang die nötige zukünftige Liquidität verfügbar zu haben. Unternehmen für Lebensversicherung haben insoweit einen klaren gesetzlichen Rahmen. Sie müssen das Geld die gesamte Zeit über als fristen-angepasste Geldanlage verfügbar halten und sind bezüglich der Details in verschiedener Hinsicht rechtlich privilegiert. Wo liegt der Unterschied zur Umkehrhypothek? Die Einbringung des Kapitals des Bürgers erfolgt bei dieser Form der Rentenauszahlung zu Beginn als Einmalzahlung in bar. Bei der Umkehrhypothek ist die Einbringung stattdessen eine Grundpfandrechtsforderung auf eine Immobilie. Eine solche Vereinbarung ist beispielsweise nach deutschem Recht im Rahmen der Vertragsfreiheit zulässig. Es ist aber für einen institutionellen Gläubiger eine ziemlich komplexe Sache, was Bilanzierung, Gewinnermittlung, Rücklagen-Bedarf, Besteuerung und Bankenrecht anbetrifft. Also muss die Idee der Absicherung der jahrzehntelangen Tilgungsraten der Bank über eine "Umkehrhypothek" für Deutschland als wenig realistisch gewertet werden. Diese Lösung für Kreditnehmer ab Alter 50 wird kaum gelingen. 125. --'REE-FIN-50PLUS_ --3
Die zukünftigen Erben einzubeziehen?
Eine weitere Variante wäre, die zukünftigen Erben einzubeziehen. Eine Bürgschaft unter Familienangehörigen - Kinder bürgen für die Rückzahlung durch die Eltern - hilft kaum weiter. Banken wissen, dass nach zwischenzeitlicher Rechtslage der Wert solcher Bürgschaften sehr ungewiss ist. Wenn ein Kind als Käufer des elterlichen Eigenheims auftritt? Und später es erbt? Bei einem Einzelkind kann das recht effizient machbar sein. Auch dürfte nach gegenwärtiger Rechtslage später beim Erbfall Grunderwerbsteuer nicht anfallen. Man beachte die emotionale Seite: Die Gefahr eines finanziell motivierten "Wartens auf das Ableben der Eltern". Sind mehrere erbrechtlich berechtigte Personen vorhanden, so hat diese Vergehensweise aber erst recht Haken und Ösen: Erbrecht, Pflichtteilsrecht, Schenkungsrecht, Absicherung des eigenen Lebensabends, Abhängigkeiten, Pflegefinanzierung, Pflegebereitschaft. 125. --'REE-FIN-50PLUS_ --4
Varianten mit normaler Bankfinanzierung?
Eine weitere Lösung könnte sein, es als Mietobjekt zu erwerben, dann aber selber zu nutzen. Aber auch das mögen Banken kaum - eben wegen der absurden Gesetze. Wenn ein Privatkauf, das wird im Prinzip reguliert wie beim Erwerb für Eigennutzung. So jedenfalls haben die Bankcomputer es gelernt. Ob es wirklich rechtlich nicht anders geht, "weiß niemand nicht". Immerhin, wenn das Objekt eine Mieteingangs-Erwartung hat, die die Zahlungspflichten an die Bank weitgehend deckt, so ist das ein erleichternder Gesichtspunkt. Diese Alternative kann versucht werden, sofern der Antragsteller bereits im Eigentum wohnt, weil dann glaubwürdig. Wird dann später erst der Entschluss gefasst, das bisherige Eigentum zu veräußern und das neue selber zu nutzen, so ist das ja nicht vorwerfbar. Gut ergeben kann sich dies, sofern die Vermietung an nahestehende Personen erfolgte. - Beispiel: An eigene Kinder, die noch nicht kreditwürdig wären für einen eigenen Erwerb, aber zahlungswürdig für die vereinbarte Marktmiethöhe. Eine andere Variante wäre, dass beispielsweise eine GmbH erwirbt. Dann aber muss man die Scheinwertsteigerung der Geldentwertung beim Wiederverkauf oder... |
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... beim Verkauf der Anteile der Einkommensteuer unterwerfen.
Ob das für den Finanzierungsantrag bei der Bank für GmbH-Antragsteller oberhalb Alter 50 viel ändert? Eher wird es normalerweise sogar erschwerend wirken? Es gibt immerhin rein hypothetisch dann die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Diese indirekten Geschenke des Staates sind aber reserviert für die sehr Reichen; denn bei Immobilien von "nur" einigen 100 000 Euro Wert sind die Honorare der kompetenten Vertrags-Berater zu hoch. 125. --'REE-FIN-50PLUS_ --5
Steuerliche Gesichtspunkte kommen wir immer hinzu.
Dieser kurze Hinweis soll hier genügen. Die Details sind ja abhängig vom Einzelfalls. Die besonderen Verhältnisse für die vorgesehene Altersplanung müssen mit bedacht werden. Die ungewisse Größe dieser Planung ist die Unberechenbarkeit der staatlichen Gesetzgebung. Wer da von Vernunft des Gesetzgebers reden mag, muss beim Philosophie- und Mathematik-Unterricht in der Schule geschlafen haben? |
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Wahrheit? Wechselt alle 7 Tage. Wiederkommen! "Zwei Wochen lebte er unauffällig in der Wohngemeinschaft als angeblicher Gast eines Urlaubsabwesenden. Bis er sich verdächtig machte. Er hatte jeden Tag freiwillig sein Geschirr gespült." (Volksmund) "Neuerdings Häuser aus dem 3D-Drucker? Wer braucht das? Bauland aus dem 3D-Drucker ist, worauf die Menschheit wartet." (Pedro Rosso) "Man will ein Verbot der Käfighaltung für Tiere. Wieder einmal geht Tierschutz vor Menschenschutz. Niemand fordert bisher ein Verbot von Wohnhochhäusern." (Pedro Rosso) |
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 ("RENTOFIN" Rentenbasis-Handbuch:) Arbeitshilfen (20€):
"Mein Verkauf auf Rentenbasis" + "Mein Kauf auf Rentenbasis". Umfasst auch und insbesondere die 40++ Texte von http://infos7.org/node/166 20 S. Kurzauszug aller Kapitel: uno7.org/reb-rensa-de.htm Vorteil des E-Buches: Eine einzige Datei pdf A4, optimiert für Ihren Ausdruck: Angenehmer lesen, mit anderen besprechen, Anmerkungen eintragen. ► Vertragstext-Beispiele: Nur hier!
► Komplette Vertragstexte werden nie geliefert.
► Für die Vielschichtigkeit von Rentenbasis ist ein Einheitsvertrag nicht hilfreich. ► Bei Beantwortung von zukünftigen Leseranfragen sollen aber vorzugsweise kleine Muster-Formulierungen entstehen - und zugleich anonymisiert in die E-Bücher eingehen. ► Auf die Dauer könnten für alle wichtigen Vertragsaspekte solche Textmodule In den laufend aktualisierungen E-Buch-Fassungen vorliegen. Diese Textmodule könnten Sie dann Ihrem Notar zur endgültigen Formulierung übergeben. ► Für das öffentliche Internet sind solche Textmodule nicht geeignet. Denn eventuell gelegentlich nötige Verbesserungen könnten die früheren Leser nicht erreichen. ► ... deshalb nicht im Internet, sondern nur in diesem E-Buch. ► Zur Zeit sind solche Textmodule noch nicht reichhaltig verfügbar. Aus den E-Buch-Einnahmen soll vor allem diese Arbeit zukünftig finanziert werden. Alle Erwerber erhalten dies durch die 12 Monate Aktualisierungsdienst. ► 12 Monate Aktualisierungsdienst.
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► Dann geht rasch die Neufassung des gesamten E-Buches per E-Mail an alle anderen Erwerber der letzten 12 Monate. ► Die Einleitung sollte alle wesentlich geänderten Abschnitte bezeichnen - inklusive Änderungsdatum. ► Alle von hier kommenden E-Bücher haben perfekte und dauerhafte Kapitel-Nummerierung ("Buchstaben + Nummern"). ► Man findet geänderte Kapitel also immer sehr leicht. ► 12 Monate Info: Weitere Arbeitshilfen?
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► Die Tätigkeit hierfür erfolgt jedenfalls einstweilen ohne Absicht der Gewinnerzielung.
► Das ist in Ordnung so. Der wirtschaftliche Nutzen bleibe bei Verkäufern und Käufern, Maklern, Notaren,... Denn diese alle sind es, die Verantwortung tragen und Wirtschaft bewegen. ► Wenn mehr Rentenbasis-Aktivität wäre, würde sich volkswirtschaftlich gesehen viel Vermögen fort verlagern von Investoren und staatlichen Sozialsystemen: Mehr bürgerliches Eigentum, mehr Freiheitsrechte. Eine schöne Sache. Sofern Sie 50 statt 20 € einzahlen ("Spende"), können Sie einen Erweiterungswunsch mitteilen und das wird dann auch eingearbetiet, beispielsweise 2 Seiten. Hoffentlich sind alle derartigen Wünsche geeignet für eine rasche solche Umsetzung. ► Sodann Ihre Info per E-Mail.
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 Zweite Meinung einholen? Während einer Vertragsverhandlung können Sie bei Autoren der betreffenden Themen eine "zweite Meinung" einholen. Sie übersenden einen Vorentwurf.
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► Also entweder eigene Konzeptstudie oder bereits ein Vertragsentwurf. .
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| Erste Schritte: (Rentenbasis) Rentenbasis: Einführung  Alle Gesichtspunkte ausleuchten. » _MENÜ_: Rentenbasis / Infozentrum (MC:) REE-MENU-DE DE » Einführung: Rentenbasis, Mietkauf,...: Kurze Liste Punkt für Punkt der wichtigsten Konfliktrisiken und der wichtigsten zu beachtenden Gesichtspunkte aus der Sicht der Verkäufer wie auch der Käufer. Gut als Überblick, aber keine Detail-Infos. (2 S.) » Rentenbasis-Verkauf: Einführung. (MC:) REB-RENT-DE DE Wie findet man Verkäufer? » Keine Angebote auf Rentenbasis? Das ist das Kernproblem. Zwar gibt es wohl diverse tausend für Rentenbasis willige Verkäufer in jeder größeren Stadt? Aber welcher Verkäufer möchte 100 Interessenten auf Zuverlässigkeit untersuchen? Dieser kurze Text liefert nur kleine Hinweise. An einer Lösung wird gearbeitet. (1 S.) » Rentenbasis: Wie Verkäufer finden? (MC:) REE-RE-FIND-DE DE » Beratungsbedarf, aber keine Berater? - Beratung will der Bürger generell kostenlos. Also vom Immoblienmakler? Kostenlos? Für Rentenbasis-Verträge? Welcher Makler kann das? Was können Juristen für die hier nötige Wirtschaftsberatung? Hier wird kurz gelistet: Möglichkeiten und deren Probleme, ferner Stand der Lösungssuche. (1,5 S.) » Beratung: Rentenbasis, Schenkung u.ä. (MC:) REB-CONS-DE DE Vertragsgestaltung: (Rentenbasis) Anregungen und Hilfen: Vertragsgestaltung:  Alles richtig ausbalancieren. » Rentenbasis: Unvorhersehbares mitdenken. (MC:) REE-RE-EVENT-DE DE » Ganz kurz gefasste Formenlehre beim Verkonsumieren der Immobilie im Alter: Rente oder Mietkauf oder Umkehrhypothek oder... Vertragsfreiheit für Details. (1 S.) » Rentenbasis: Vertragsgestaltung. (MC:) REE-RE-CONTRAC-DE DE Die Vertragsoptionen: (Rentenbasis) Lebenslang Wohnrecht oder Nießbrauch.  Hauptsache, man hat erwas zum Wohnen. » Rentenbasis: Zukunft wissen +regeln? (MC:) REE-RE-FUTURE-DE DE » Wohnrecht oder Nießbrauch? Oder Sondervereinbarung der Kombination? - Wie kann man die Entscheide je nach Interessenlage optimieren? - Grundsätzliches. (1 1/2 S.) » Rentenbasis: Wohnrecht für Verkäufer (MC:) REEW-CONHABIT-DE DE » Wohnrecht: Absicherung und vertragliche Ausgestaltung. - Einige wenige praxisnahe Hinweise für die Vertragsplanung. (1 S.) » Rentenbasis: Wohnrecht für Verkäufer (MC:) REEW-CONHABIT-DE DE » Nießbrauch: Absicherung und vertragliche Ausgestaltung. - Einige wenige praxisnahe Hinweise für die Vertragsplanung. (1 S.) » Rentenbasis: Wohnrecht für Verkäufer (MC:) REEW-CONHABIT-DE DE » Zusätzliche Gesichtspunkte bei Wohnrecht und Nießbrauch.: Steuerliche Effekt? Wie ist vorzeitige Aufgabe der Ausübung des Rechts zu regeln? Wie die finanzielle Eratzleistung zu defiieren? (2 S.) » Rentenbasis: Wohnrecht für Verkäufer (MC:) REEW-CONHABIT-DE DE Die Vertragspartner: (Rentenbasis) Sicherheit / Risiken bei Rentenbasis  Vertrauen ist gut. Gut vorsorgen ist besser. » Rentenbasis: Risiken / Übersicht. (MC:) REE-RE-RISKS-DE DE » Wie Verkäufer und Käufer absichern? Grundbuch-Einträge. Verknüpfung mit sonstigen Belastungen, insbesondere bei Bankfinanzierung eines Teilbetrag in bar. Zeitliche Begrenzung des Wohnrechts. Vorbereitung der Freistellung: Zusätzliche Absichtserklärungen und Nebenabreden. (4 S.) » Rentenbasis im Grundbuch absichern (MC:) REEW-CONSECU-DE DE  ... und immer lauert der Geier... » Rentenbasis: Risiko Käufer-Insolvenz (MC:) REEW-CONINSOLV-DE DE » Risiko der Verkäufer-Insolvenz bei Rentenbasis? Keineswegs problemfrei. Besonderes Risiko ist, sofern der Immobilienvertrag Schenkungen umfasst, insbesondere, soweit seither weniger als 10 Jahre waren bis zum Insolvenzjahr. Auch Falschbewertung kann als Schenkung gedeutet werden. (1 S.) » Rentenbasis: Verkäufer-Risiken. (MC:) REE-RE-PROTEC-DE DE » Im Grundbuch vorgehende Rechte: Risiken und Lösungen. Recht detailliert: Eintritt des Käufers in Verbindlichkeiten. Neubelastung für Kaufpreisteil in bar. 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Unersättlich oder legal zähnmbar? » Rentenbasis: Besteuerung optimieren. (MC:) REE-RE-TAXES-DE DE » Steuerliche Optimierung: Rentenbasis + Schenkung + Testament. - Schenkungssteuer, Erbschaftssteuer. - Grunderwebsteuer und deren Rückzahlbarkeit. Rückabwicklungs-Klausel zeitlich unbegrenzt? (1 1/2 S.) » Rentenbasis +Schenkung: Steuern? (MC:) REE-RE-DONATE-DE DE Internationale Wirkung? (Rentenbasis)  Vermögen weltweit verteilt: Nach dem Tod der Traumjob für Rechtsanwälte. » Rentenbasis: Wirkung im Ausland (MC:) REE-RE-INTERN-DE DE » Auslandsbank: Welche Angebote sind ins Inland üertragbar? Rentenbasis-Verträge sind regelmäßig nicht grenzüberschreitend machbar. - Für andere Kredit- und Versicherungsverträge kommt innerhalb der EU ein ausländisches Unternehmen in Betracht. Allerdings werden im Fall von zukünftigen Problemen des internationalen Austausches die Juristen des mächtigen großen Instituts meist am längeren Hebel drehen. (1 S.) » Rentenbasis: Auslands-Gesetze. (MC:) REE-RE-INLAND-DE DE Rentenhöhe bestimmen? Wer zahlt was und wann?  Auch dies müsst ihr natürlich dem Finanzamt melden: Erbschaftssteuer. » Rentenbasis: Zahlungsweise / Rente. (MC:) REE-RE-MAINPAY-DE DE » Wer zahlt welche Kosten? (Kauf / Rentenbasis.) Für alle gegenwärtig bekannten Kostenarten ist im Vertrag klarzustellen, wer sie trägt, dies insbesondere im Fall von Wohnrecht. Gewaltiger Kostenrisiken aus zukünftigen Gesetzen sind durch Generalklauseln ausgewogen verteilt werden. (1 S.) » Rentenbasis: Kostenverteilung anfangs+später. (MC:) REE-RE-COSTS-DE DE Berechnungshilfen für die Rentenhöhe.  Gott schuf die Wahrheit, Satan die Statistik. » Monatsrente: Tabellen zuverlässig? (MC:) REEW-CALCCOREC-DE DE » Rentenhöhe hängt vom Einzelfall ab. Zeitliche Staffelung. Kopplung mit Anfangs-Barzahlung. Auswirkung,ob 1 Peron oder 2.Korrelation mit Wohnnutzung? Wie bei Pflegebedarf? Zeitliche Wohnrecht-Grenze, dann Freistellung? (2 S.) » Monatsrente für 2 oder 1 Person? (MC:) REEW-CALCPERS-DE DE » Rentenhöhe zukünftig: Wie gleichzeitig berücksichtigen: Index für Preise, Mieten, Immobilien? Unlösbares Prognose-Problem. Fehlerhaftigkeit aller Formeln, insbesondere der gesetzlichen Formeln - Vorliebe von Nur-Juristen. Wie Sie aus allen Aspekten Ihr eigenes Modell zu entwickeln haben. Hier Hilfen für Ihre Grübelaufgabe. (3 S.) » Rentenbasis, Preisentwicklung, Zukunft,... (MC:) REEW-CALCINDEX-DE DE Die folgenden Texte benötigen noch Erweiterung. Sie sind noch zu kurz und allgemein.  Real ist nur, was notiert ist. » (Seite noch unfertig:) Welche Vollmachten sind vorzusorgen? (Rentenbasis / Immobilien.) Es kann reichlich viel passieren im Leben und noch mehr beim Altern. Für die häufigsten Varianten von Pflegebedarf sollte man bei Rentenbasisverträgen durch Vollmachten vorsorgen. (Bisher nur Kurzhinweis: 1/2 S..) » Rentenbasis: Langzeit-Vollmachten! (MC:) REE-RE-POWER-DE DE  Jedem seine Pflege-Vorlieben? » Rentenbasis: Wie die Zukunft wissen? (MC:) REE-RE-NURSE-DE DE Strategie-Hilfe: (Rentenbasis) Das Prinzip "Rentenbasis":  Vekaufserlös verrenten, irgendwo im Süden schön leben? » Rentenbasis: Optimale Strategie. (MC:) REE-RE-STRATEG-DE DE » (Seite noch unfertig:) Verrentung von Immobilien / Ihre Formenwahl: Die grundsätzlich in Betracht kommenden Formen. (bisher nur 1/2 S.) » Rentenbasis: Wahl der Vertragsform. (MC:) REE-RE-CHOICE-DE DE  Harmonie braucht durchdachte Verträge » (Seite noch unfertig:) Optimierung diverser Renten und Ansprüche beim Rentenbasis-Vertrag: Wie das Nebeneinander verschiedener Alterseinkommen kombinierbar ist. (bisher nur 1/2 S.) infos7.org/node/168 » Rentenbasis - neben anderen Renten. (MC:) REE-RE-MIXTUR-DE DE Anwendungsbereich: "Rentenbasis": » (Seite noch unfertig:) Rentenbasis für Kleinbetriebe und Familienunternehmen - mit oder ohne Immobilien. (Bisher nur kurzer Hinweis, dass Rentenbasis auch für Betriebe möglich ist.) (1/2 S.) » Rentenbasis für Betriebsvermögen (MC:) REE-RE-ENTREP-DE DE » Wo geht Rentenbasis gut? Deutschlands Ballungsgebiete gelistet. - Dieser Seite ist einstweilen nicht besonders wichtig für Anbieter und Nachfrager. Sie ist Vorbereitung für eventuell kommende Service-Angebote. (3 S.) » Rentenbasis: Wo ist der Markt? (MC:) REE-RE-MARKT-DE DE |
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