Gutachten überflüssig?

Wertgutachten für Immobilien kosten viel und sind trotzdem nicht zuverlässig.

Die Grundlage jeder Vereinbarung über Immobilien ist der "Wert" des Objektes. Das Problem hierbei: Immobilien sind fast immer "Unikate". Es kann keinen belegbaren "Marktpreis" geben. Denn dazu fehlt es an austauschbaren gleichartigen Gütern in statistisch rechenbarer Menge. Eingebürgert hat sich, das letztlich Unlösbare durch Kompromisse zu regeln: Die gemeinsame Selbsttäuschung durch einen "halbwegs exakten" Wert, und zwar wie folgt:

Es wird eine vertretbar scharfe unscharfe Schätzung des Wertes erreicht durch Mittelwerte aus Hilfskonstruktionen wie beispielsweise:

Bodenwert, Gebäudewert, Bauwert,
Verkehrswert, Kaufpreis, Beleihungswert,
Ertragswert (jetzt / zukünftig) , kapitalisierte dauerhafte Rendite,
Baukosten-Schätzung, Abschreibung,
Renovierungsbedarf, Modernisierungsbedarf, aufgestaute gesetzliche Modernisierungspflichten
und anderes.

Gutachter und Makler und Finanzierer sind meist bemüht, dem biederen Bürger vorzugaukeln, die Ergebnisse seien zuverlässig. Es liegt in der Logik der Sache, dass sie nicht exakt zuverlässig sein können, sondern nur ...

... Es liegt in der Logik der Sache, dass sie nicht exakt zuverlässig sein können, sondern nur Beurteilungshilfen sind. Die rechentechnische Präzision der Berechnungsverfahren täuscht eine Zuverlässigkeit vor, für die sachbedingt eine logische Unmöglichkeit gegeben ist.

Wertgutachten sind zwingend, damit das System funktioniert.

Sofern mit fremden Geldgebern finanziert wird, ist das Wertgutachten meist der Anker-Wert. Fachleute der Banken machen dann intern durchaus dennoch eine Gegenrechnung auf Grundlage der erhaltenen Unterlagen. Die internen Gegenkontrolleure segnen es nur dann ab, wenn alles glaubwürdig und kohärent und überzeugend ist.

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