v. 13. April 2024
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UNO7_RENTO-FIN - Verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf Rentenbasis.
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Wie ich mein Haus oder meine Wohnung auf Rentenbasis verkaufe
Arbeitshilfen für Planung, Vertrag, Durchführung und Abschluss. An Fremde oder innerhalb der Familie.
Wie ich als Käufer ein Haus oder eine Wohnung auf Rentenbasis erwerbe.
Arbeitshilfen für Planung, Vertrag, Durchführung und Abschluss. Von Fremden oder innerhalb der Familie.
von Pedro Rosso
Ausgabe 2017-04, SOFTEX Paris, London, Berlin
Erstausgabe 2017-04. Eine neuere Ausgabe (Datei im Format .pdf) wartet bereits auf Sie: Siehe gleich nachstehend, wie Sie kostenlos 12 Monate lang am Aktualisierungsdienst teilnehmen.
Für Verkäufer von Immobilien:
Sofern Sie auf Rentenbasis oder per Mietkauf Ihr persönliches Gebäude-Eigentum verkaufen möchten: Als privates einzelnes Geschäft unter Fremden ist dies mit großer Sorgfalt zu konzipieren. .
Für Nachfolge, Erbschaft, Familie:
Sofern Sie mit Instrumenten wie Rentenbasis, Nießbrauch oder mit Mietkauf eine Nachfolge-Regelung treffen wollen für Erbschaft, Betriebsübergabe oder ähnliches: Dann stehen Absichten und Partner fest. Es geht nur um das Wie.
12 Monate Aktualisierungsdienst.
(oder länger). Einfach Ihre E-Mail-Adresse mitteilen und ferner das exakte Kaufdatum, am besten auch mit Uhrzeit; an:
ok @ infos7.org
In den nächsten Monaten sollen wesentliche Erweiterungen erfolgen. Der Inhalt könnte sich innerhalb von 12 Monaten verdoppeln. Sobald Sie nach dem Kauf Ihre E-Mail-Adresse mitteilten, erhalten Sie automatisch alle Erweiterungen übersandt.
Schon jetzt wartet auf Sie eine wesentlich verbesserte neue Ausgabe (im Dateien-Format .pdf). Denn sobald einige Bestellungen erfolgten, wird der Inhalt gegenwärtig immer erweitert.
Photo: Pelicans + seagul in San Carlos (Mexico/Sonora), 2009, by Tomas Castelazo. (Creative Commons Attribut.ShareAlike 3.0)
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1.
Immobilien = Sicherheit
1.1
Die Arbeitshilfen UNO7 RENTOFIN sind für Eigentümer von Immobilien,
die ihr Vertrauen in Staat, Banken und Versicherer realitätsnah begrenzen und Alternativen in ihre Planung einbeziehen.
UNO7 RENTOFIN zeigt die Möglichkeiten der Alterssicherung auf Gegenseitigkeit durch Immobilien statt nur durch Papierversprechen. Sie erhalten die Schlüsselinformationen und Anleitungen für die wirtschaftliche Gestaltung Ihrer Strategie.
So können Verkäufer ihre Altersvorsorge mit gut optimierter Rendite im Eigenbau gestalten.
So können Käufer den Immobilienerwerb mit oder auch ohne Finanzierungshilfe einer Bank erreichen. Dies ist insbesondere wichtig für Betriebsinhaber, Freiberufler, Selbständige. Bei der staatlich stark regulierten Kreditvergabe werden sie meist abgelehnt, obgleich überdurchschnittlich zuverlässig.
Das Problem der oft übersetzten Provisionen des organisierten Kapitalmarkts können Sie weitgehend oder vollständig aufheben bei diesen Formen der Finanzierung auf Gegenseitigkeit.
1.2
Einzige Bedingung für den Verkäufer bei Rentenbasis: Immobilienvermögen.
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2.
Einführung: Rentenbasis, Mietkauf,...
2.1
Für Verkäufer: (Rentenbasis, Mietkauf)
Sofern Sie auf Rentenbasis oder per Mietkauf Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung verkaufen möchten:
Gegenüber Fremden erfordert dies große Sorgfalt,
damit alles reibungslos verläuft beim Verkauf
und sodann Jahrzehnte lang problemfrei bleibt.
Gegenüber Familienangehörigen: Hauptaufgabe,
dass alles fair und ausgewogen bleibt,
dass das Erbrecht berücksichtigt wird und
dass das Finanzamt nur das gesetzlich Zwingende erhält.
Wie sieht die Realität aus? Der Verkäufer sollte für zusätzliche Optimierung sorgen.
Die zahlreichen Unwägbarkeiten werden beim normalen Ablauf nicht immer ausreichend vorsorglich vermindert.
Die von Makler und Notar ausgestaltete Vertrags- und Finanzierungs-Strategie ist bei kundigen korrekten Partnern durchaus auf dem Niveau einer vertretbaren Lösung. Aber Verkäufer und Käufer verfügen über mehr Informationen. Damit sie das in die Verträge einbringen können, müssen sie über die rechtlichen und wirtschaftlichen Fragen von Rentenbasis informiert sein.
2.2
Wo liegen die meisten Fehlergefahren?
Zukünftige Konfliktrisiken offen zu erörtern,
Nichtjuristen verweigern dies gewöhnlich und dies aus verständlichen Gründen: Das hat die Wirkung eines Vertrauensbruches.
Die Folge davon ist, dass viele eventuelle Risiken der unvorhersehbaren Zukunft oft wenig oder gar nicht vertraglich vorgeregelt werden.
In diesem Fall gilt die allgemeine Rechtslage. Die Laien-Hoffnung ist irrig, diese werde schon irgendwie passen. Derartige Vertragslücken dürften die häufigste Ursache für spätere Rechtsstreite sein. Das kann man sehr weitgehend vermeiden.
2.3
Die Auswirkungen von Erbrecht und Steuerrecht
... werden oft zu sehr vernachlässigt.
Die Vollstreckungsunterwerfung
ist von allen häufigen Vertragsproblemen das wichtigste und dramatischste. Juristen setzen das gerne ohne Einschränkung in Verträge, weil es juristisch klar und logisch erscheint.
Leider ist dies nicht perfekt, sondern ein Spiel mit dem Feuer der Katastrophe für den Verkäufer wie auch den Käufer. Ein privater Verkäufer, er will und kann nicht zum Vollstrecker bis hin zur Zwangsversteigerung werden. Ferner: Ein Käufer, wenn seine Bank nicht finanziert, er soll kein blockierendes Recht auf das Kaufobjekt behalten.
Käufer und Verkäufer benötigen für einen Rentenbasis-Verkauf
das eigene Wissen über intelligentere Regelungsmodelle. Nur dann können sie Notare, Rechtsanwälte und Makler überzeugen, entsprechend vertraglich individuell zu formulieren statt der Muster-Standardtexte.
2.4
Für Käufer:
Sofern Sie auf Rentenbasis oder per Mietkauf Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung erwerben möchten:
Die Ausgangsbasis liefert der Verkäufer.
Insoweit haben sie relativ feste Vorgaben. Das wirtschaftliche Abwägen kann Ihnen niemand abnehmen, weder der Verkäufer noch ein Jurist oder Notar. Die üblichen Umrechnnungstabellen der Juristen und der Gesetze sind ganz besonders ungeeignet für die wirtschaftliche Analyse im konkreten Fall.
2.5
Kernproblem: Ungewissheit der Zukunft.
Das finanztechnische Kernproblem bei Verrentung von Immobilien und Mietkauf ist die sich überlagernde Ungewissheit von Wahrscheinlichkeiten, beispielsweise:
- Individuelle Lebenserwartung,
- langfristiger Marktzins,
- langfristige Wirtschaftsprognose,
- Fristenwidrigkeit bei Refinanzierung,
- Kosten und Unwägbarkeiten bei versicherungsartigen Modellen,
- Änderungen des Steuerrechts und Aufsichtsrechts.
Lösungen gibt es für alles, aber keine einfachen.
Sie benötigen hilfreiche Richtlinien, wie Sie diese Gesichtspunkte für einen konkreten Fall berücksichtigen können.
Käufer benötigen für Rentenbasis-Kauf das eigene Wissen
über intelligentere Regelungsmodelle. Nur dann können sie Notare, Rechtsanwälte und Makler überzeugen, entsprechend vertraglich individuell zu formulieren statt der Muster-Standardtexte.
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3.
Wie Angebote finden?
3.1
Keine Angebote auf Rentenbasis? Jedenfalls kaum öffentliche.
Viele suchen, aber keine Anbieter?
Es gibt zwar sehr viele potentielle Anbieter, aber meistens ohne sich bemerkbar zu machen.
Wer es als Verkäufer selber für Rentenbasis anbieten würde, müsste mit einem beträchtlichen Ansturm rechnen; denn es gibt viele, die mit wenig Bargeldeinsatz Immobilien erwerben möchten.
Der Verkäufer möchte nicht mit der Vertrauensprüfung und Bonitätsprüfung für eine beträchtliche Zahl von Anfragen von völlig fremden Personen konfrontiert werden. Eine wesentliche Zahl von Neugierigen ohne ernsthafte Absicht ist zu befürchten.
Die Alternative: Oft bildet sich ein Rentenbasis-Abkommen erst im Rahmen von normaler Verkaufsverhandlung.
Wenn in normaler Verhandlung ein erstes Vertrauen gebildet wurde, wird über die eigentlichen Interessen gesprochen. Der Verkäufer hat oft ein Interesse, lieber wenigstens einige Jahre lang noch wohnen zu bleiben. Der Käufer hat oft ein Interesse, weniger Kaufpreisfinanzierung der Bank zu benötigen.
3.2
Die bessere Alternative: Es muss der Suchende inserieren?
Im Immobiliengeschäft inseriert meist der Anbieter.
Das ist verständlich und ist gewöhnlich die richtige Logik. Auf der Online-Plattform kann jeder rasch die für ihn interessanten Objekte der diversen Anbieter ermitteln.
Für Rentenbasis-Objekte müsste eigentlich der Suchende inserieren.
Das hilft ihm aber wenig. Denn:
Anbieter von eigenen Immobilien lesen Gesuche meist nicht intensiv. Sobald sie konkret anzubieten beginnen, sind sie meistens sehr rasch unter Makler-Alleinauftrag. Dann lesen Anbieter die Gesuche auf Immobilien-Plattformen meist erst recht nicht mehr.
Erschwerend ist ferner: Die maßgeblichen Internet-Plattformen für Immobilien praktizieren teils überteuerte Tarife für Nicht-Makler und seltene Inserenten.
Selbstanbieter haben des weiteren gewöhnlich nicht die nötige Routine für Immobiliensuche und haben Bedenken, ob die Kosten rentieren.
3.3
Hilfe-Service, wie Sie "Verkäufer auf Rentenbasis" finden?
Wie kann man Maklern wie auch Kaufinteressenten helfen, Verkäufer für Rentenbasis zu finden?
An Lösungen wurde und wird gearbeitet. Bitte wenden Sie sich an eine der auf dem Hauptmenu angegebenen E-Mauk.Adressen
(auf der Seite gewöhnlich unten)
und teilen Sie bitte mit:
(1) Wo (Großstadt, Region, Ballungsgebiet) suchen Sie?
(2) Etwa was für eine Objektkategorie suchen Sie? Eigenheim oder Eigentumswohnung oder Kapitalanlage-Mietobjekt?
(3) Etwa welche Wohnfläche von... bis ... qm kommt in Betracht?
Sie erhalten auf jeden Fall rasch eine erste Antwort.
Allerdings sind effiziente Lösungen wohl nur machbar, wenn eine kleine Anzahl von Anfragen aus verschiedenen Regionen in Deutschland vorliegt.
Das Vorstehende geht für private Gesuche wie auch für Immobilienmakler.
Diese Website soll unabhängig von Marktteilnehmern bleiben und neutral für alle Marktteilnehmer verfügbar bleiben.
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4.
Beratungsbedarf, aber keine Berater?
4.1
Rentenbasis hat viel Beratungsbedarf. Es gibt aber keine dafür passende Berufsausbildung.
Der Beratungsbedarf ist bei Rentenbasis-Absichten immer groß.
Wer ein einziges Mal im Leben über den wichtigsten Teil seines Lebensvermögen entscheiden muss, Eigenheim oder Eigentumswohnung, dies allein ist bereits eine schwierige Aufgabe. Antworten können nicht in Minuten oder Stunden entstehen.
Besonders erschwerend ist die große Variante der Details möglichen Entscheidungen, sofern Rentenbasis und Wohnrechte hinzutreten. Noch schwerer wird es, weil man die Zukunft nicht wissen kann: Lebenserwartung, Pflegebedarf, Erbrecht, Steuerrecht.
... aber es fehlen Berater?
Um beraten zu können, muss ein Außenstehender zunächst einmal die Fakten erfragen. Bei Familiensachen ist das nicht in 5 Minuten abhakbar. Richtigen Einblick hat ein Außenstehender überhaupt erst nach intensiver längerer Begleitung.
Der Bürger muss also erst einmal finanziell in Vorlage treten, bevor er überhaupt überblicken kann, ob der Berater ihm ausreichend Nutzen bringt für das Geld. Das ist schwer vermittelbar.
4.2
Beratung durch Rechtsanwälte?
Juristen bieten sich im Internet an als Hammer
für ziemlich alle Probleme der Bürger. Aber nicht jedes Problem ist ein Nagel.
Juristen als Berater?
Jura ist bei Rentenbasis-Verkauf nicht das Hauptproblem. Hauptproblem ist das Entscheiden über Wirtschaft, Familie, Besteuerung, Verteilung an Erben.
Wie man auf Plattformen im Internet sieht, der Juristenrat hilft durchaus sehr bei spezifischen Aspekten der rechtlichen Ausgestaltung. Dem planenden Bürger geht es aber um das Grübeln über das vielschichtige Ganze. Es geht beim Planen um Wirtschaft. Jura ist erst danach gefordert - der intelligente Vertragsabschluss-Dienstleister.
Der Notar ist gestaltender Berater.
Für die juristische Umsetzung seiner Entscheide hat der Bürger am Ende ohnehin den Notar wegen der Beurkunfungspflicht bei Immobilien-Veräußerung. Bei Notaren ist die querdenkende Gestaltung in der sowieso anfallenden Notargebühr eingepreist. Erfahrung und Beratung kommen zum Tagen.
Sicherlich gibt es auch unter Notaren eine große Variationsbreite der Beratungsqualität wie für fast immer bei Beratern. Aber jedenfalls passt das Berufsprofil einigermaßen gut. Das Verständnis für die wirtschaftlichen Zusammenhänge ist gewöhnlich jedenfalls im Prinzip vorhanden, so dass dieser nicht-juristische Kern der Sache meist recht gut erörterbar ist.
Verständnis der wirtschaftlichen Seite der Sache ist besonders wichtig, wenn verschiedene Zahlungsformen kombiniert werden.
Beispiel:
► (1) Kaufpreisteil in bar,
► (2) - dies teils bank-finanziert;
► (3) Ein weiterer Teil auf Rentenbasis.
► (4) Ferner ein Wohnrecht in einer Einliegerwohnung des Eigenheims.
► (5) Bei Umzug in ein Pflegeheim: Zusatzrente, die dann zugleich dem Verkäufer bei den höheren Kosten hilft.
4.3
Berater für Rentenbasis-Verkauf gibt es nicht?
Jedenfalls wohl nicht als allgemeines Berufsbild.
Die Schwierigkeiten wurden gezeigt. Diejenigen Berater, die das gut meistern könnten, müssten teuer sein. Teure Berater haben kaum Aussicht, für derartige Beratung finanziert zu werden. Der Normalbürger kennt nur drei Berater, denen er Geld zuzuwenden bereit ist:
(1) Der Arzt. (Bekanntlich gottgleich.)
(2) Der Rechtsanwalt für spezifische Fragen. (Bekanntlich der Gottheit am nächsten. Nicht ohne Grund bezeichnen leitende Unternehmensjuristen sich als Justitia-r.)
(3) Steuerberater (für den Buchhaltungs-Service, aber oft auch mehr als das).
(4) Notare. Für Immobiliensachen sowieso eingepreist, nötig und hilfreich.
Diese spezifischen Beraterkategorien helfen nur selten ausreichend vielschichtig für kohärente Konzepte bei Familienvermögen wie Rentenbasis, Erbschafts-Planung, vorwegnehmende Schenkung.
4.4
Lösungsansätze für umfassende Strategie-Beratung?
Zur Zeit erfolgen versuchsweise mehrere Lösungsansätze.
Sie finden diese immer auf der Menü-Seite der Website für Rentenbasis. Hilfe-Konzepte und zugehörige E-Mail-Adressen sind gewöhnlich unten auf der Menüseite zu finden, möglicherweise auch im oberen Seiten-Bereich.
Es sollen sich in fortschreitender Entwicklung möglichst viele Lösungshilfen für konkrete Anliegen und Aufgaben entwickeln.
Bessere Lösungen?
Die Hoffnung ist, dass sich auf die Dauer nach ersten Erfahrungen dann weitergehende Lösungen herausbilden werden.
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5.
Strategie: Alterssicherung durch die eigene Immobilie optimieren.
5.1
Verkäufer bilden ihr Schutzkonzept für Ihre Alterssicherung auf der Grundlage von Rentenbasis für Immobilien.
... Noch unbekannte Zukunft dennoch optimieren....
Als Verkäufer entwickeln Sie mit den Arbeitshilfen und mit Ihren Vorstellungen ein individuelles Schutzkonzept für Ihre Zukunftssicherung.
So bilden Sie schließlich Ihre geordnete Gesamtübersicht für Ihre Strategie. Sie erarbeiten so weit wie möglich selber die dafür geeigneten vertraglichen Ansätze.
Varianten bei Verrentung können integriert werden:
Mietkauf, Verkauf mit Einspeisung in Rentenversicherung, Leibrente, lebenslanges Wohnrecht, Nießbrauch, Umkehrdarlehn.
Erbpacht, Vorwegnahme von Erbschaft.
... und sonstige Formen der Immobilienverrentung: Wie Verkäufer ihr Immobilienvermögen in laufendes Einkommen verwandeln können - nicht nur Immobilienverkauf auf Rentenbasis.
Das Prinzip lautet: Rente bis zum Lebensende
und hierbei exakt das gesamte Vermögen aufzehren; denn nur, wenn kein Rest bleibt, erzielen Verkäufer das Maximum an Rente für Ihren Konsum bis zum Lebensende.
RENTOFIN: Detailinfo zum Konzept
Neben den Arbeitshilfen für ein Gesamtkonzept erhalten Sie ferner Informationen und Begründungen und Anleitungen für besonders wichtige Gesichtspunkte. Wie dies geschieht und in welchem Umfang, das bestimmen Sie selber nach Ihrer früheren beruflichen Erfahrungsbreite.
Beispiele:
Ein Facharbeiter im Ruhestand möchte vielleicht nicht unnötig mit Informationen belastet werden, sondern möchte Klarheit durch Kürze.
Ein Beamter im Ruhestand wird vielleicht eine breite Informationsbasis wünschen.
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6.
Die Renten sind NICHT sicher?
6.1
Für die Verkäufer wie auch für die Käufer ist klar:
Sie vertrauen nur sehr eingeschränkt auf Politiker und vertrauen gerne auf Leute mit fundiertem Ökonomenwissen.
Ökonomen wissen diesbezüglich die reine Wahrheit und Sie wissen es deshalb auch schon seit immer: Die Renten sind NICHT sicher.
Ganz einfach: Bezüglich Wirtschaft ist Zukunft nie sicher. Soweit Politiker reglementieren, wird die Zukunft erst recht unberechenbar, weil nicht berechenbar ist, welche Politiker welcher Parteien zukünftig das Sagen haben werden.
Der Vorteil von Verträgen über Rentenbasis ist: Politiker können für solche Werte und Vereinbarungen kaum unsinnige Reglementierungen schaffen. Würden sie die damit verbundenen Prinzipien antasten, so würden sie kaum noch Wähler haben und würden die Macht verlieren.
Sind staatlich reglementierte Renten sicher? - Das letzte Mal, dass in der deutschen Bundesregierung ein Volkswirt mit fachlicher und auch wissenschaftlicher Vollkompetenz war, dies ist nun über ein halbes Jahrhundert her. Wer sonst aber könnte überhaupt aus eigener Kompetenz sich mit einer Aussage präsentieren, die Renten seien sicher oder auch nicht sicher?
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7.
*Optionen bei Rentenbasis (Teil 1)
7.1
A. Welche *Verkaufs-Optionen bei Rentenbasis?
Wie erhalten Sie das meiste bei Rentenbasis? Wie am besten das Eigenheim / die Eigentumswohnung im Alter verwerten?
Vorab die Gesamtübersicht der optimalen Strategie-Wahl:
1. Eigene Kinder - höchster Ertrag.
Am besten, sofern dankbare Erben dessen würdig sind, ist Übergabe an Erben. Optimal gemeinsames Wohnen mit Pflegebereitschaft auf Grundlage von wirklicher Eltern- / Kind-Verbundenheit.
Durchführungsdauer der vertraglichen Gestaltung: etwa zwei bis drei Monate.
Vordenkdauer: Etwa ein bis zwei Jahre.
2. Am zweitbesten: Veräußerung an einen privaten Investor,
der es nur als Geldanlage ansieht. Durch Geldentwertung und Wertsteigerung hofft er auf eine Win-Win-Situation: Selbst bei langer Lebensdauer ist der Anleger nie im Defizit - hofft er für sich oder für die eigenen Erben - mit jedem Jahr wächst das eigene Vermögen.
Durchführungsdauer der vertraglichen Gestaltung: etwa zwei bis drei Monate.
Suchdauer: Etwa vier bis fünfzehn Monate.
3. Am drittbesten: Veräußerung an einen institutionellen Investor,
der es nach versicherungsmathematischen Grundsätzen durchrechnet. Zum Abpuffern von Risiko und im Hinblick auf mehrere Beteiligte mit Wunsch der Gewinn-Garantie wird vermutlich ein Abschlag gegenüber ...
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8.
*Optionen bei Rentenbasis (Teil 2)
8.1
C. Mischformen für mehr Sicherheit.
1. Mischformen passen oft besser auf die Interessenlage.
a) Ein reines Rentenbasiskonzept...
ist zwischen Privaten wegen Unwägbarkeit der Lebensdauer den beiden Seiten nur schwer zumutbar. Mischformen der Kaufpreiserbringung können dies abmildern.
b) Eine zeitlich begrenzte Weiternutzung liegt nicht unbedingt auf der Hand. Dies kann aber oft helfen, die typische Interessenlage besser abzudecken.
c) Eine zeitlich begrenzte Weiternutzung erleichtert auch Verkäufe an leistungsfähige Käufer, die aber außer den Nebenkosten des Kaufes kaum über Bargeld verfügen. Dann kann durch einige Jahre Ansparen das Eigenkapital gebildet werden.
2. Mischformen: Grenzen der Detailplanung.
Vertragstechnische Details bei Mischformen: Das ist immer etwas unbestimmt und nie genau planbar. Letztlich benötigt man einen erfahrenen und bemühten Notar, der aus den verschiedenen Anliegen eine Einheit zimmert.
Die entscheidende Aufgabe bei unüblichen Vertragskonzepten ist immer, sämtliche Varianten der Zukunft mitzudenken. Auch das schützt nicht unendlich, wie alle gelernt haben, die nach dem Zweiten Weltkrieg in Ost- und Westpreußen ihr Eigentum verloren haben.
3. Beispiel der Unberechenbarkeit: 1938...1950.
Gläubiger und Schuldner eines Rentenbasis-Vertrages von 1938 für ein Eigenheim in Königsberg hatten 1945 dann gewöhnlich überstanden (so jedenfalls wohl rund 90 % der früheren Einwohner von Königsberg). Wenn beide sich dann zufällig 1950 in Köln trafen, wem half das?
(1) Denn die Vertragsgrundlage, das Eigenheim, war weg.
(2) Mit der Währungsreform war dann auch die Geldforderung weg, es sei denn,
(2a) dass...
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9.
Wählen Sie!
9.1
*Varianten: Was ist besser? Leibrente, Rentenbasis, reverse mortgage, Viager?
Es ist alles das gleiche? - Der Notar wird es später vermutlich als "Leibrente" beurkunden? Reverse mortgage ist es auf englisch, viager auf französisch?
9.2
Es gibt "unendlich" viele Varianten.
Es ist nicht(!) alles das gleiche. Der Kern der Sache ist identisch. Immobilienvermögen in alterssichernde Rente verwandeln. (Ein Haus, beispielsweise Eigenheim oder ein Mehrfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder sonstige Immobilien.)
Es können verschiedene rechtliche Formen gewählt werden.
Zu berücksichtigen ist vor allem aber auch die Zukunftserwartung für Zinssätze, Geldentwertung, Mietrecht und Lebensdauer.
Sichten Sie hier im weiteren Text dieser Seite das breite Spektrum der Varianten.
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10.
Verrentung von Immobilien / Ihre Formenwahl
10.1
Verrentung von Immobilien / Grundformen
(Hier ungeordnet wenige Beispiele zur Veranschaulichung; nicht vollständig; viele Varianten gibt es.)
Ein Anwesen kann voll auf Rentenbasis verkauft werden.
Alternativ können Barzahlung und Rentenbasis kombiniert werden.
Alles geht für alle Immobilienarten: Häuser, Eigentumswohnungen, Grundstück, Bauland, Hof und anderes. Am häufigsten haben Käufer wohl Bereitschaft zur Rentenbasis beim Hauskauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung.
Oder man regelt das Vererben der Immobilien / des Anwesen und sichert eine Rente durch Belastung zugunsten eines Lebensversicherers.
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11.
Verrentung von Betrieben und Unternehmen - auch, sofern ohne Immobilien
Rentenbasisverträge kommen auch in Betracht, wenn sonstige Vermögenswerte vorliegen, die langfristig nutzbar sind. Beispiele: Unternehmen, Betrieb, Restaurant, Handwerk, Kleinindustrie, Ladengeschäft.
Die wirtschaftliche Anfälligkeit von betrieblichen unternehmerischen Tätigkeit ist allen bewusst. Solche Vereinbarungen bieten sich vor allem an, sofern ein langes Vertrauensverhältnis besteht.
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12.
Rentenbasis / Meist 2 Berechtigte
Meist sind 2 Personen bei Rentenbasis-Vereinbarungen berechtigt. Dann ist sorgfältig auszubalancieren, wie der Überlebende gesichert wird: - gleichartig oder abgemindert oder erhöht.
Ein generelles versicherungsmathematisches Problem ist im Fall von 2 berechtigen Personen zu beachten: Dann liegt nämlich regelmäßig die vermutliche Dauer oberhalb der beiden Einzelwerte der statistischen Lebenserwartung. Wie fiel, das lässt sich berechnen - richtiger gesagt, abschätzen, und zwar nicht sehr einfach rechenbar.
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13.
Wie die Lebenserwartung schätzen?
13.1
Die Schätz-Tabellen der Lebenserwartung.
Wie kann die Rentenhöhe auf die Lebenserwartung abgestimmt werden? Die Lebensversicherer beschäftigen ein kleines Heer von Mathematikern für die Wahrscheinlichkeiten. Bei Rentenbasisverkäufen erklären die Verkäufer sich am klügsten für todkrank. Die Käufer verdächtigten kerngesunde Anwärter auf mindestens 100 Jahre des zukünftigen Endalters.
Das ist ein fachlich komplexes Thema. Man hoffe nicht, dass der Notar oder das Finanzamt mit den schlauen offiziellen Alterstabellen die richtige Antwort liefern. Die offiziellen Tabellen sind die am meisten fehlerhaften: Da wurde irgendwann unter ganz anderen Rahmenbedingungen eine Festlegung kodifiziert, die zudem auch durch Politik- und Fiskal- und Lobbyinteressen mitbestimmt wurde.
Das Ergebnis der offiziellen Tabellen ist bestimmend für die steuerliche Belastung und für Kostenrechnungen (Notar und Gerichte). Hier handelt es sich ohnehin um ermessensbasierte, also letztlich "willkürliche" Beträge. Hierbei kann es durchaus vorkommen, dass Tabellenfehler zugunsten des Bürgers wirken.
Die Lösung liegt bei mitdenkender Verwertung von Tabellen, wobei diese nur als Anhaltspunkte verwendet werden.
Es ist also durchaus begründet, wieso die entsprechenden Fragen im Internet nach Tabellen oft keine Antworten finden oder oft nur Antworten, die dem Anfragenden nicht genügten, so dass er Zusatzfragen nachreichte.
13.2
Die Kombination der Gesichtspunkte für Schätzung.
Bei Rentenbasisverträgen müssen mehrere Tabellen und Gesichtspunkte gleichzeitig bedacht werden.
(1) Die Sterbewahrscheinlichkeit der verkaufenden Person.
(2) Die kombinierte Sterbewahrscheinlichkeit,
soweit zwei (oder mehr) Personen bis zum Ableben des Überlebenden zu bedenken sind.
(3) Die Wahrscheinlichkeiten der zukünftigen Preis- und Zinssatz-Entwicklung. (Diesen Problemkreis kann man durch Indexklauseln etwas abfedern.)
(4) Die Umrechnungstabellen zwischen Kapitalbetrag und Rentenbetrag. (Eine einfache Finanzkalkulation. Daraus wird aber Finanz-"Mathematik", sofern die Effekte von Geldentwertung, Zinssatzänderung und Indexierung mit eingerechnet werden sollen.)
(5) Tabellen über die Abhängigkeit der Lebenserwartung vom jeweiligen Gesundheitszustand im jeweiligen Eintrittsalter.
(6) Anhaltspunkte über die Auswirkung des medizinischen Fortschrittes auf die Normalwerte.
13.3
Die Grenzen der Rechenbarkeit der Zukunft.
Unvorhergesehenes pflegt unvorhersehbar zu sein.
Die vorstehende Übersicht, obgleich wenig vielversprechend, sieht gleichwohl immer noch nach "halbwegs rational berechenbar" aus für die Rentenhöhe. Das Lebensalterproblem kann man mit Theorie verkomplizieren. Aber letztlich kommt man sich in der Verhandlung bis zur vernünftigen Sicht der Erwartungen und hierdurch zur Einigung.
Es fehlt dieser rationalen Analyse aber etwas ganz Wichtiges für die typischen Vertragslaufzeiten von 15 oder mehr Jahren: Die Berücksichtigung des Unvorhergesehenen. Das Unvorhergesehene hat es so an sich, unvorhersehbar zu sein.
Die Unberechenbarkeit von Abgabenlasten.
Man muss nicht gleich an einen Super-GAU im nächstgelegenen Kernkraftwerk denken. Es genügt die Erfindung einer 20-%-igen Vermögensabgabe des immer schlechter wirtschaftenden Staates. Das mag Eigentümer treffen oder auch Rentner oder auch auf Bewohner umlegbar sein.
Man denke an eine Energieumlage für Zwangsmodernisierung oder an eine gewaltige Kostenumlage für Straßenerweiterung.
Die Generalklauseln von notariellen Urkunden oder alternativ die bestehende oder kommende Gesetzgebung, das liefert für solche denkbaren zukünftigen Vorkommnisse nicht immer gut ausgewogene Ergebnisse für den konkreten Vertrag.
Die Unberechenbarkeit im Fall von Enteignung.
Besonders folgenreich wäre es, wenn die mit Wohnrecht verkoppelte Rentenvereinbarung ein Anwesen betrifft, das eine Weile später dringend für eine neue Straße benötigt wird und hierfür unter Wert enteignet wird. Der frühere nominale Kaufpreis wird dann gerne als Anhaltspunkt genommen. Dieser kann je nach offizieller verwendeter Tabelle viel zu niedrig ausgefallen sein, um damals Grunderwerbssteuer zu sparen. Gegen dies Risiko der Falschbewertung kann man vorbeugen. Aber das ist nicht ganz einfach.
Gesamtsicht: Die Lebenserwartung mit Bedacht ermitteln, aber auch das Unvorhersehbare im Auge behalten. Wenn man alles gut überlegt, Fachkunde hinzuzieht und keine erheblichen Denkfehler macht, so sind alle vorstehenden Problempunkte trotz allem recht gut steuerbar. Irgendwann zeitnah ist dann eben der mutige Entschluss nötig, einen ausgehandelten Kompromiss beim Notar zu unterzeichnen.
13.4
Variationsbreite für die Lebensdauer.
Versicherungsmathematiker erfassen Fallgruppen mit abweichender Lebenserwartung durchaus. Ihre Software kann präziser abstellen auf die Rest- Lebenserwartung ab jetzt. Die Gesamtlebensdauer kann stark differieren in Abhängigkeit vom jeweiligen Gesundheitszustand. Die Differenz zwischen richtiger und falscher Tabellenauslegung kann durchaus rund 20 Jahre betragen.
Die fall-angepasste Berechnungsweise kann demnach durchaus zur Verdoppelung oder auch zu 30 Prozent mehr oder 30 Prozent weniger der Rente führen, verglichen mit dem Standardwert einer zu schematischen Tabellen-Interpretation.
Generell gilt: Die Lebensdauerdifferenz in Abhängigkeit vom sehr gesunden Lebensstil oder vom recht ungesunden Lebensstil kann durchaus mit 20 oder mehr Jahren geschätzt werden.
Alles Nähere darüber finden Sie im E-Book "Die Geheimnisse der Hundertjährigen" erläutert:
https://uno7.org/pde/yaa-centa-de.htm
13.5
Der historisch extremste gescheiterte Rentenbasisvertrag.
Dies ist das klassisches Beispiel für das Versagen der offiziellen Durchschnittstabellen über Ableben und Rentenhöhe als Vertragsgrundlage. Solche Tabellen gibt es in allen entwickelten Rechtsordnungen. Notare benutzen diese Tabellen, sofern sie keine sonstigen Anhaltspunkte vorgeschlagen erhalten.
So auch vor Jahrzehnten ein Notar in...
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14.
Wichtige Vertragsdetails regeln!
14.1
Vertragsdetails für: Wohnrechte, Gesundheit, Pflege
Häufig wird ein lebenslanges Wohnrecht für die Verkäufer vereinbart. Zuweilen wird Nießbrauch gewählt. Für wichtige Fragen gibt es gute Regelungskonzepte. Man muss nur daran denken, für alle Eventualitäten vorzusorgen. Hier sind einige Beispiele:
Wohnrecht wird überflüssig?
Zu regeln ist, was mit der Wohnung geschehen soll, sofern nie mehr benötigt und freistellbar, aber ohne Ableben der Berechtigten.
Pflegebedarf?
Der Übergang zu Pflege-Bedarf muss bei allen Vereinbarungen mitgedacht werden.
Barrierefrei?
Im Fall von lebenslangem Wohnrecht ist zu bedenken: Eventuelle spätere Umbauten für barrierefreies Wohnen. Der altersgerechte Umbau ist zu überdenken.
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14.2
Viel sonstiger Regelungsbedarf.
Diese Beispiele dürften gezeigt haben: Es wäre unvertretbar, derartige Gesichtspunkte ohne Regelung zu belassen. Sind sie verständig geregelt, so ist im Regelfall das Problem weg. Sind sie nicht geregelt, so kommt im Regelfall irgendwann ein Problem mit hohem Streitrisiko.
Die vorstehende Liste war keineswegs vollständig. Wird keiner der vielen kleinen Gesichtspunkte vergessen, so ist eine einvernehmliche Dauerbeziehung über Jahre und Jahrzehnte hinweg relativ gut gewährleistet. Oder auch, falls Divergenzen entstehen, lässt sich das gewöhnlich ohne Gerichte beilegen.
Das Schlimmste,
was auf Vertrauen eingerichteten Vertragspartnern passieren kann, sind Verfahren vor Gericht. Zum wichtigsten Anliegen von RENTOFIN rechnet, dass es normalerweise über Jahre und Jahrzehnte niemals so weit kommen sollte.
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15.
Vollmachten?
(Einstweilen nur sehr kurze Information. Dies soll zukünfzig erweitert werden.)
Die Entscheidungsrechte von Familienangehörigen könnten definiert werden. Beispiel: Bei Übersiedlung in ein Pflegeheim oder beim Ableben die Entscheidungen über Räumung und die Befugnisse für den Verbleib des Hausrates. Dies darf nicht beispielsweise durch mehrjährige Erbauseinandersetzungen blockierbar sein.
Generell gilt für uns alle und erst recht hier, dass für Verfügungsrechte Vollmachten fertig vorliegen sollten für den Fall der Handlungsunfähigkeit, beispielsweise durch einen Unfall.
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16.
Schenkungen, Steuern
Bei Überschreiten der Grenzen für Steuerbefreiung von Erbschaften ist die vorherige Schenkung eine häufige Wahl.
Oft ist es effizienter, stattdessen mit Hausverkauf / Hauskauf an Erben zu arbeiten. Damit erledigen sich weitgehend Anfechtbarkeiten und man kann die steuerlichen Verhältnisse optimal steuern, beispielsweise bezüglich der Abschreibungen. Instandsetzung und Modernisierung kann man teils vor und teils nach den Kauftermin legen, sofern sich daraus im konkreten Einzelfall Vorteile ergeben.
Man kann einen Kaufpreisteil über eine Restkaufgeld-Vereinbarung stunden, auch beispielsweise auch wie ein bankübliches Tilgungsdarlehen gestalten. Die Zinssätze kann man im Rahmen der finanzbehördlichen Regeln wählen und auch hierdurch die Interessenwahrnehmung optimieren.
Eine Kombination von Rentenbasis / Rentenkauf und Nießbrauch mit Schenkung und Verkauf eines Hauses
kann ermöglichen, eine Erbschaft auch bei wesentlichem Vermögen frei von Schenkungssteuer und von Erbschaftssteuer zu gestalten. Sohn oder Tochter, Kinder aus früher oder jetziger Ehe und Kinder des Ehepartners aus früherer Ehe, all dies kann man bei geeigneter Kombination konfliktfrei gestalten.
Vermächtnisse im Testament und Pflichtteil-Abfindung können eine harmonische Gestaltung zwischen den Erben erleichtern.
Im Fall von Unternehmen, Betrieben, Laden, Gewerbe, Hof,... kann im Testament oder zu Lebzeiten ein Übergang definiert werden.
Nun wichtige Details dieser Ausgestaltung:
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17.
Eventualitäten einplanen?
17.1
Ernstfall-Klauseln: Ausgewogene Intelligenz nötig.
Bei rein juristisch durchdachter Gestaltung von Verträgen enden Zahlungsprobleme oft unnötig unglücklich. Manche, viele oder fast alle Juristen halten sich für Ritter der Moral anderer Leute: Bei Verzug die sofortige Gesamt-Fälligkeit und Vollstreckungsunterwerfung vorzusehen. "Sofort knallhart vorgehen, wenn ein Unverfrorener wagt, einen Vertrag nicht perfekt einzuhalten. Zwangsversteigerung sofort und basta." ...???... Das haben Juristen so gelernt im Studium?
Das Leben aller ist voll von vorübergehenden meisterbaren kleinen Problemen.
Welcher Immobilienverkäufer mit seinen monatlichen Renten will dann gezwungen sein, sofort die Anwälte für das Schießkommando zu rufen?n". Welcher Rentenberechtigte kann und will sich in den letzten Jahren des Lebens mit Rechtsstreiten zermürben unter zeitweisem Ausfall der Folgerenten?
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17.2
Schutz der Bürger vor solchen Klauseln mit Risiko der Totalverarmung, das zählt zu den wichtigsten Anliegen von RENTOFIN.
Mit Ökonomen-Denken ist ein Vertrag auch für Problem-Risiken konfliktarm konzipierbar. Wird einem Notariat ein schlüssiges Konzept des friedlichen Meisterns von eventuellen Problemen der Zukunft vorgelegt, so ist das Notariat verpflichtet, die potentiell Leid und Hass erzeugenden Standardklauseln der gängigen Vertragsmuster zu annullieren.
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18.
Pflegefall: Was kostet die Zukunft?
18.1
Wir leben immer länger, aber auch immer länger nicht mehr autonom.
(Diese Information ist noch sehr kurz - soll zukünftig ausgeweitet werden.)
Je effizienter die ständig fortschreitende medizinische Wissenschaft das letztliche Ableben verzögert, desto länger gerät der Körper im statischen Mittel in seine biologisch nun einmal vorgegebene Phase der Gebrechlichkeit. Die Gesetze der Biologie gelten (noch) für alle.
Die gängige Pflegeplatz-Versicherung deckt den Bedarf der Zukunft nicht. Dies ist erst recht der Fall, sofern man die optimale Form frei wählen können möchte. Der Zusatzbedarf könnte bei 1000 oder 1500 oder mehr € pro Monat liegen.
In alle Vereinbarungen über Rentenbasis muss dieser Gesichtspunkt eingebaut werden.
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19.
Ausland / Inland: Sonderprobleme
19.1
Wenn des Immobilienobjekt einerseits, die Vertragsbeteiligten andererseits, wenn dies in verschiedenen Ländern ist:
Das Ineinandergreifen der Rechtsordnungen bedarf einer sorgfältigen Analyse. Auch innerhalb der EU ist eine Harmonisierung keineswegs vollzogen für die hier maßgeblichen Aspekte. Unterschiede der nationalen Rechtsordnungen bestehen noch zu ausschlaggebenden Gesichtspunkten.
Nicht alles ist insoweit vorhersehbar. Zunächst einmal ist Bescheidenheit geboten, wenn es um Fragen geht, bei denen selbst Großkanzleien der Juristen der Finanzwirtschaft ihre Analyse-Probleme haben würden. Aber man kann die wichtigsten Problem-Risiken analysieren und immerhin gegen das meiste vorbeugen.
Ein erhebliches Risiko ist auch die Gesetzgebung.
Beispielsweise wurde durch Neuregelung des Erbrechts im jahr 2015 eine Unsumme von Erbschaftsplanungen aufgehoben wurde, weil das Nachlassverfahren für im Ausland versterbende Personen erheblich abweichend von der bisherigen Rechtslage geregelt wurde.
Nun ein paar sehr realitätsnahe konkrete Gesichtspunkte, die zu beachten sind
bezüglich der denkbaren Entwicklung von: Währung, Gesetzgebung, internationale Beziehungen.
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20.
Ausland / Inland: Welche Gesetzgebung für den Rentenbasisvertrag wählen?
20.1
Wenn Banken in einem einzelnen EU-Land besondere Möglichkeiten für Rentenbasis praktizieren, inwieweit geht dies auch in einem anderen EU-Land?
Der Wille der Bank im Land A muss vorliegen, ihre entsprechenden Aktivitäten im Land A auch auf das Land B auszuweiten. An dieser Bereitschaft wird es gewöhnlich fehlen. Es gibt keine wirklich effizient kontrollierbare Diskriminierungsregel, sofern eine Bank sämtliche ausländischen Antragsteller mit einer nichtssagenden unwiderlegbaren Begründung ablehnt. Sie hat gut Gründe in Reserve, wieso sie letztlich grenzüberschreitende Geschäfts gar nicht ausüben darf.
Diese Einschränkung gilt selbst für Banken, die in mehreren EU-Ländern vertreten sind. Die bestehenden oder nicht bestehenden Möglichkeiten, dies soll nun mit ein paar Gesichtspunkten der Realität erläutert werden:
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21.
Größter Rentenbasis-Fehler von Käufern: Irrige Gesundheits-Prognose.
21.1
Käufer sollten niemals von jemandem auf Rentenbasis kaufen, der nach dem Konzept NATROSSA 100PLUS lebt.
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Dies Konzept basiert auf der Anpassung an die lebenslangen Lebensgewohnheiten der 100-Jährigen. Diese weisen weltweit viele Ähnlichkeiten auf.
Der bisher nachweisbar älteste Mensch der Erde rechnet zu den ausgewerteten Vorbildern des Konzeptes: Frau Jeanne Colmet (1875-1997), Lebensdauer 122 Jahre.
Im Jahr 1965, damals 90 Jahre, verkaufte sie ihre Wohnung auf Rentenbasis an den Notar André-François Raffray, damals 47 Jahre. Monatsrente 2500 Francs. Bei richtigem Umrechnungsschlüssel ist das wohl ein heutiger Wert von rund 1000 € / Monat.
1995 verstarb der Notar mit 77 Jahren. Die erhoffte Wohnung hat er nie beziehen oder verwerten können. Seine Ehefrau zahlte dann weiter. Die Summe der Zahlungen war mehr als das Doppelte des Immobilienwertes.
(In Frankreich: Beim "viager", dem dortigen Verkauf auf Rentenbasis, wird die Rente indexiert und stieg vermutlich beträchtlich.)
21.2
Eine weitere Lehre hieraus ist: Man vertraue nie auf die offiziellen Tabellen
für Leibrente, die Juristen gerne anwenden wollen oder je nach Anlass auch anwenden müssen.
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21.3
Leibrenten und Leibrenten-Berechnung sollten vom Verkäufer
und Käufer also immer fallbezogen mit statistischen Daten abgeglichen werden,
soweit das ohne große Umstände möglich ist. Die Versicherer als Insider des Problems geben ihr Sonderwissen hierüber sicherlich nicht an die Öffentlichkeit. Über das Konzept RENTOFIN wird aber versucht, in etwa gleichwertige Schätzansätze für den einzelnen Fall zu finden. Leibrente richtig berechnet geht nicht ohne Denkeinsatz. Einfache Leibrenten-Rechner sind ein nicht einhaltbares Versprechen, wenn gemessen an der Realität der Aufgabe.
Endlich einmal eine Gelegenheit für Senioren, sich nicht immer ihrer "fast absolut perfekten Gesundheit" zu rühmen. Endlich Karten auf den Tisch - jedes Medikament, Attest und ärztliches Horror-Szenario ist endlich einmal Gold wert.
Pech für die Anwender von NATROSSA:
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Wenn dann beispielsweise ein NATROSSA-Senior im Alter 65 stolz auf seine letzten 40 Jahre ohne eine einzige Pille und ohne eine einzige ärztliche Behandlung hinweist, so wäre das eine aussichtslose Verhandlungsposition für den finanziellen Teil der Verrentung seiner Immobilie.
Und zum Schluss verraten wir Ihnen ein kleines Geheimnis:
Inzwischen sind Informationen entdeckt worden, wonach Frau Colmet möglicherweise in Wahrheit die Tochter war. Sie hätte angeblich Jahrzehnte vorher beim frühzeitigen Ableben ihrer Mutter ihr eigenes Ableben (der Tochter) aktenkundig simuliert, um hierdurch verschiedene Vorteile zu erhalten - nicht zuletzt später das Geld des Notars.
Die Forscher sind sich untereinander keineswegs einig, ob diese Hypothese zutrifft. Schließlich hat eine ziemliche Anzahl von Wissenschaftlern den Vorgang analysiert. Andererseits war von einem das Leben von Frau Colmet begleitenden Arzt zu hören, bei ihr sei "alles später eingetreten als normalerweise im Leben".
Also, eine kleine Lehre für den Rentenbasis-Vertrag ergibt sich hieraus: Achten Sie beim Vertragsabschluss darauf, dass die Identität stimmt. Normalerweise unterliegt der Rentenbasisvertrag der Verpflichtung der notariellen Beurkundung. Die Risiken sind insoweit gering, da die Geburtsdaten dann Eingang finden.
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22.
Geplanter Inhalt:
22.1
Rentenbasis: Hauptthemen - schon eingearbeitet oder in Vorbereitung:
rentenbasis
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hausverkauf auf rentenbasis rechner
haus auf rentenbasis verschenken
berechnung leibrente immobilien
kauf auf rentenbasis grunderwerbsteuer
hauskauf auf rentenbasis erbrecht
hauskauf auf rentenbasis steuerlich absetzbar
formel berechnung leibrente
haus auf leibrente erfahrung
22.2
Hauptaspekte: Eingearbeitet oder in Vorbereitung:
Hausverkauf auf Rentenbasis
Hauskauf auf Rentenbasis
Haus Rentenbasis
Immobilienkauf auf Rentenbasis
Immobilien auf Rentenbasis
Rentenbasis Immobilien
Immobilienerwerb auf Rentenbasis
Verrrenten von Immobilien
Anlageimmobilien auf Rentenbasis
Leibrente auf Lebenszeit
Rentenbasis Zeitrente
Leibrentenrechner
lebenslanges Wohnrecht
Rentenbasis Wohnrecht
22.3
Nießbrauch und Wohnrecht: Eingearbeitet oder in Vorbereitung:
wohnrecht nebenkosten
wohnrecht grundbuch
wohnrecht bewertung
wohnrecht pflegeheim
wohnrecht auf lebenszeit pflegeheim
wohnrecht auf lebenszeit miete
wohnrecht löschen
wohnrecht vererben
wohnrecht bei Versteigerung
nießbrauch berechnung
nießbrauchserlass
nießbrauch bgb
nießbrauchsvorbehalt
nießbrauch vererben
nießbrauch miete
nießbrauch schenkungssteuer
nießbrauch erbschaftsteuer
22.4
Leibrente: Eingearbeitet oder in Vorbereitung:
leibrente
leibrentenvertrag
leibrentenbasis
leibrentenversicherung
leibrente berechnen
leibrente steuern
leibrente immobilien
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23.
Vertragsbestandteile
23.1
Rentenbasis und Mietkauf von Immobilien: Gleichartig - aber... Der fundamentale Unterschied: Laufzeit offen oder fest.
Bei Rentenbasis ist der Schlusstermin gewöhnlich das Lebensende des Berechtigten.
Bei Mietkauf ist der Schlusstermin gewöhnlich, wenn der Kaufpreis durch die Raten getilgt wurde.
Es besteht in Deutschland weitgehende Vereinbarungsfreiheit. Es können alle erdenklichen Varianten vereinbart werden anstelle der vorstehenden Standardregeln.
Der Zeitpunkt des Eigentums begründet keinen fundamentalen Unterschied. Beispielsweise ist durchaus ein Rentenbasiskauf mit erst späterem Übergang des Eigentums möglich. Der Mietkauf von Immobilien kennt ohnehin eine entsprechende Variationsbreite der Konzepte. Es ist nur nötig, dass bei der jeweiligen Vereinbarung die Kohärenz der Regeln sorgfältig zu überdenken ist. Es muss immer für alle zukünftigen Eventualitäten vertraglich vorgesorgt werden.
Es gibt durchaus andere Länder, in denen derartige Verkäufe eine gesetzliche Rahmenregelung erhalten haben. Es ist hilfreich für Berater, dies zu wissen. Denn es kann sinnvoll sein, in Deutschland vertraglich analog zu gestalten wie in einem anderen modernen Land ausgewogen und detailliert gesetzlich geregelt.
23.2
Definition: Rentenbasis, Umkehr-Hypothek, Rückwärts-Hypothek:
Zwischen den Formen der Immobilienverrentung bestehen fließende Übergänge wie zuvor erläutert. Hier ist nicht der Ort, wissenschaftliche Definitionen-Qualität anzustreben. Jedenfalls ist der Sprachgebrauch uneinheitlich. In etwa wie folgt ist der Schwerpunkt des Sprachgebrauches:
Rentenbasis:
Verkauft wird sofort; Eigentum geht sofort über; der Verkäufer erhält Zahlungen beispielsweise monatlich oder alle 3 Monate; ferner meist ein Wohnrecht. Beide Ansprüche des Verkäufers werden grundbuchlich abgesichert, gewöhnlich an den vordersten Rangstellen.
"Umkehrhypothek", zuweilen auch als "Rückwärts-Hypothek" oder als "Immobilienrente" bezeichnet:
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23.3
Nießbrauch
Für die Umwandlung eines Eigentums in Geld bis zum Ableben gilt: Zu wählen ist vor allem zwischen diesen Arten der Einnahmen-Erzielung:
Barrente; eventuell Teilbetrag in bar sofort; Wohnrecht; Nießbrauch.
Kombinationen sind möglich. Der häufigste Fall ist lebenslanges Wohnrecht zuzüglich Rente in bar.
Der Nießbrauch ist je nach Einzelfall zuweilen eine sehr nützliche Alternative. Beim Nießbrauch sind steuerliche Gesichtspunkte sehr viel wichtiger. Ferner ist die Behandlung im Insolvenzfall der Beteiligten deutlich anders.
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24.
Wie die Käufer absichern? (Rentenbasis)
24.1
Rentenbasis-Verträge: Wie die Absicherung für die Verkäufer zuverlässig gewährleisten?
Siehe hierzu auch:
Grundbuchliche Sicherung ist bei Rentenbasisverträgen ein üblicher Standard.
Dies gilt sowohl für das Wohnrecht wie auch alternativ für Nießbrauch. Inwieweit das auch ohne grundbuchliche Absicherung vereinbar wäre, soll also nicht näher behandelt werden.
Typischerweise gilt:
(1) Erstrangiger Eintrag
(2a) für ein Wohnrecht (Grunddienstbarkeit, stark eingegrenzt, § 1093 BGB).
(2b oder alternativ Nießbrauch (umfassende Nutzungsrechte, siehe insbesondere §§ 1030, 1031, 1048, 1073 BGB).
(3) und für eine Leibrente (Reallast § 1105 BGB).
Näheres über die genannten Paragrafen und die vorstehenden Gestaltungsformen finden Sie über eine Internet-Suche.
Welche Rangstelle? Wie vorrangige Grundpfandrechte des Käufers ausgestalten?
Es bestehen verschiedene Möglichkeiten. Dies Wählenmüssen macht die Sache nicht einfacher.
Üblich ist jedenfalls eine bar zu zahlende Rente, beispielsweise jeden Monat oder jedes Jahr.
Oft wird des weiteren ein lebenslanges Wohnrecht auf dem Anwesen eingetragen.
Die Probleme beginnen bei den Details. Bei ausreichend sorgfältiger Ausgestaltung können die meisten Probleme aber aufgehoben werden.
24.2
Wichtig ist die Rangstelle der Rechte.
Oft möchte der Verkäufer bei Verkauf eine wesentliche Einmalzahlung. In diesem Fall ist häufig, dass der Eintragung eines vorrangigen Rechtes vor dem Wohnrecht zugestimmt wird.
Die Logik scheint auf den ersten Blick zu stimmen. Denn der Verkäufer erhält ja ausgezahlt, was im Rang vorgeht, steht sich also nicht schlechter durch den Rangrücktritt.
Eine derartige Gestaltung muss aber sorgfältig auf die Langfristeffekte hin untersucht werden. Banken verlangen nämlich oft, dass ihre Grundpfandrechte als Grundschulden und formal mit ziemlich hohen Zinssätzen ausgestattet werden. Durch die mittel- und langfristigen Folgewirkungen hieraus kann das Wohnrecht für den einzigen Ernstfall - nämlich die Zwangsversteigerung durch die Bank - wertlos werden.
Diese Effekte kann man recht gut verhindern. Dies muss aber auch tatsächlich im notariellen Vertrag eingebaut werden. Die Vorgehensweise hierbei kann nur fallbezogen entschieden werden. Gegebenenfalls müssen die Bank und der Notar gebeten werden, Verfahrensweisen zu integrieren, die sie möglicherweise noch nie zuvor für eine Absicherung praktiziert hatten.
Ist das Anwesen vor Verkauf bereits mit den Resten früherer Verbindlichkeiten belastet,
so müssen diese Gelder im Zuge der Durchführung des Kaufvertrages ausgelöst werden. Dies ist eine Routinesache für Banken und Notare. Man muss aber auch in diesem Fall sichten, was mit den eingetragenen Grundpfandrechten geschieht und geschehen könnte, soweit diese nicht gelöscht werden, sondern fortbestehen, beispielsweise für die neue Finanzierung.
Neben dem eventuellen Wohnrecht ist natürlich auch das Rentenrecht im Grundbuch abzusichern.
Dies ist eine juristische Aufgabe und ist beim Notar also in guten Händen. Bezüglich eventueller vorrangiger Rechte gilt das zuvor Gesagte.
Soll ein Erlöschen von Rechten der Verkäufer zu deren Lebzeiten in Betracht kommen,
so ist dies geeignet zu berücksichtigen. Beispielsweise könnte berücksichtigt werden, dass im Fall einer Aufgabe der Wohnung (beispielsweise gesundheitsbedingter Umzug in ein Heim) das Wohnrecht entfallen könnte, aber verbunden mit einer Erhöhung der monatlichen Rente.
Zwar kann dies meist erst zu einem noch unbestimmten späteren Zeitpunkt vollzogen werden. Aber diese Möglichkeit sollte je nach Interessenlage möglicherweise bereits beim jetzigen Vertragsabschluss einen präzisen Regelungsrahmen erhalten.
24.3
Absichtserklärungen sind nützlich im Fall von Vertrauensbeziehung.
Gerade unter sich vertrauenden Vertragspartnern gibt es leider häufig Konflikte zu früheren mündlichen Nebenvereinbarungen für die Zukunft.
Hauptgrund der späteren Streite ist dann oft nicht die Sache selbst. Hauptgrund ist,...
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25.
Risiken? Familien-Vorteile. Politik-Risiko nicht vergessen.
25.1
Schlechte Erfahrungen nicht selber machen.
Leibrente: Meist gute Erfahrung, sofern unter Familienangehörigen.
Dann überlappt es sich mit gemeinsamem Wohnen im gleichen Haus, Pflege, Schenkung, Erbschaft.
Leibrente: Oft problematische Erfahrung, sofern unter Privaten ohne familiäre Beziehung.
Das unbestimmte Sterbealter: Der Käufer dürfte sich freuen, wenn die Verkäufer möglichst rasch sterben? Diese Konstellation ist nicht ausgeprägt vertrauensbildend.
Werden die Verkäufer früh stark leidend und sind Erben vorhanden, so fühlen diese sich unausgewogen benachteiligt.
Wurde die Leibrente zu unausgewogen gewählt - beispielsweise errechnet mit verkehrten Faktoren für Zinsen, Geldentwertung, Lebenserwartung - , so wird die Relation finanziell unfair und unausgewogen.
Wesentliche Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse:
Der Vertrag wird unausgewogen, sofern die Rahmenbedingungen sich spürbar ändern: Sinkende / steigende Immobilienpreise oder Zinsen oder Geldentwertungsraten.
Ein wichtiges Risiko wird wegen Nettigkeit beim Vertragsabschluss meist unzureichend geregelt: Der Fall der Insolvenz. Das betrifft am meisten die eventuelle Insolvenz des Käufers. Aber auch im Fall der Insolvenz des Verkäufers lässt das den Vertrag nicht unberührt.
Dies ist an folgender Stelle näher behandelt:
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26.
Rentenbasis: Risiko Käufer-Insolvenz?
26.1
Rentenbasis-Verträge: Wie im Vertrag vorsorgen für den Fall der Käufer-Insolvenz?
Für Juristen ist die Antwort einfach: Wenn keine Zahlung ist, dann wird vollstreckt.
Selbst für Banken ist das aber in der Realität nie einfach. Erst recht gilt: Senioren wollen ihre Ruhe haben. Des weiteren, ohne Rechtskenntnis werden sie mit der juristisch angeblichen einfachen Klarheit natürlich nicht fertig.
Auch will niemand, dass bei einem kleinen Übergangsproblem gleich das volle juristische Geschütz hochgefahren werden muss. Es muss deshalb mit Sorgfalt und Erfahrung die Summe der möglichen Ernstfälle vertraglich mit vernünftigen Konsequenzen versehen werden.
Die optimale Vorsorge geht immer nur bezogen auf den Einzelfall. Hier aber immerhin allgemein geltende Gesichtspunkte:
Bei Eigenheimen: Relativ gut regelbar.
Bei einem Eigenheim regelt sich der Ernstfall halbwegs gut, sofern Nießbrauch oder Wohnrecht eingetragen sind und die Rente des Rentenbasisvertrages erstrangig abgesichert ist.
Bei einem Miethaus regelt es sich überhaupt nicht gut,
sofern das Objekt unter Zwangsverwaltung kommt und der Zwangsverwalter erst einmal die gesamten Einnahmen für Reparaturen verwendet, beispielsweise, um in Abstimmung mit Banken die Rentenbasis-Berechtigten faktisch zu enteignen.
Hiergegen muss fachkundige Vertragsgestaltung die Rentenberechtigten schützen. Dies geht. Es muss nur einfach beim Vertragsabschluss bedacht werden und in der Urkunde richtig gemacht werden.
Der vorstehende Text ist nicht ausreichend vertieft.
Die vielschichtigen Probleme bei Zwangsverwertung sollen hier nicht näher erörtert werden. Es sollte nur ein Hinweis darauf erfolgen, dass bei der Vertragsgestaltung das Risiko der Erwerber-Insolvenz mitgedacht werden muss.
26.2
Auch im Fall der Schenkung: Insolvenzrisiko?
Eltern schenken an ein Kind: Wohnrecht und Insolvenz?
Gesetzt den Fall, Eltern verschenken ein Eigenheim an ein Kind im Sinn von vorweg genommenem Erbe. Gesetzt den Fall, sie haben ein Wohnrecht vereinbart.
Gerät das Kind in Insolvenz - beispielsweise durch das Scheitern seines Kleinbetriebes - , so ist das verschenkte Eigenheim-Vermögen erst einmal weitgehend oder vollständig weg. Das Wohnrecht sollte dann aber nicht erlöschen.
Nießbrauch oder Wohnrecht sollen "insolvenzfest" sein.
Dies muss mit dem beurkundenden Notar zwingend erörtert werden. Der Vertrag muss die Rechte der Eltern auch für den Fall einer solchen Insolvenz sicherstellen.
26.3
Generelle Lösung: Rückfall bei Insolvenz.
Im Kaufvertrag kann eine Rückfallklausel vereinbart werden.
Gesetzt den Fall, Renten können vom Käufer nicht gezahlt werden oder es droht eine Zwangsversteigerung der Immobilie. Dann könnte eine solche Klausel das Hauptproblem beheben.
Bei richtiger Formulierung würde Grunderwerbsteuer wohl nicht anfallen:
Näheres bezüglich der Grunderwerbsteuer ist hier zu finden:
» Rentenbasis +Schenkung: Steuern? (MC:) REE-RE-DONATE-DE DE
26.4
Die Realität ist weniger einfach.
Perfekte Rückabwicklung ist unmöglich für jahrelange Vorgänge.
Die Realität ist wieder einmal weniger einfach als das Wort Rückfallklausel vorgaukelt. Es wird gar nicht perfekt gelingen, nach einigen Jahren alles einfach zurück zu drehen, zumal steuerliche Effekte mit den vergangenen Ereignissen verbunden waren.
Man beachte Verjährungsfristen: In Zivilsachen im Regelfall 3 Jahre, im Abgabenrecht mögen es für viele Vorgänge 5 Jahre sein. Für die Grunderwerbsteuer besteht vielleicht kein Problem, für andere Steuerarten durchaus.
Rückabwicklung: Die Probleme "Bereicherung", "Schaden".
Der Verkäufer wäre im Fall von bereits wesentlichen Rentenzahlungen des Erwerbers "ungerechtfertigt bereichert". Über die rechtlichen Konsequenzen soll hier nicht spekuliert werden. Das muss nach den Umständen des Einzelfalles analysiert werden.
Immerhin sei veranschaulicht: Gesetzt den Fall, eine Rückabwicklung erfolgt nach 10 Jahren, in denen insgesamt 100 000 Euro Rente gezahlt wurden. Der Verkäufer ist froh, weil außerdem vielleicht ein Wertzuwachs von 150 000 Euro eingetreten ist.
Wie aber, wenn der Immobilienwert nach den 10 Jahren um 150 000 Euro nach unten rutschte? Hat der Verkäufer dann einen Schadensersatzanspruch von 50 000 Euro gegenüber dem Käufer?
Rückabwicklung: Gläubiger bei "Bereicherung"
Auch Gläubiger des - gescheiterten - Erwerbers könnten sich für die 100 000 Euro dieses Beispiels interessieren. Insbesondere könnte ein bereits insolvenzgefährdeter Schuldner ja beispielsweise durch übersetzte Rentenbasis-Zahlungen die Insolvenzmasse vermindern.
Das wäre dann möglicherweise eine "verdeckte Schenkung". Das wird zwar selten vorliegen. Aber da es hypothetisch vorliegen könnte, wird ein eventueller Insolvenzverwalter des Käufers auch solche Verträge analysieren, ob Anfechtung zu erwägen ist.
Anfechtung von Rückfallklauseln wegen Nichtigkeit?
Schließlich käme in Betracht, unausgewogene Rückfallklauseln als nichtig anzufechten. Auch hierüber soll hier nicht spekuliert werden, weil es nur fallbezogen besser beurteilbar wird.
Denkbar wäre im zuvor beschriebenen Beispiel, dass der Erwerber seine Zahlungsprobleme umgehend in den Griff bekommt, beispielsweise durch Familienhilfe. Er würde dann vermutlich für eine "Rückabwicklung der Rückabwicklung" streiten. Der Verkäufer, der sich einen ruhigen Lebensabend bewirken wollte, ist plötzlich mit jahrelangen komplexen teuren Rechtsstreiten konfrontiert?
Ist der Sondergewinn bei Rückfall eine Schenkung im steuerlichen Sinn?
Der Rentenbasisvertrag wird im Kontext der Rückfallklausel plötzlich zu einem Vertrag über...
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27.
Insolvenz: Risiken beim Verkäufer?
27.1
Und wenn der Verkäufer ein Insolvenzverfahren erleidet?
Verdrängt wird natürlich besonders gerne, dass auch der "reiche" Veräußerer eines Rentenbasis-Objektes in Insolvenz geraten kann. Ein typischer Fall ist die liebevoll gewährte Bürgschaft von Senioren bei einer Bank für das Kleinunternehmen eines jüngeren Familienangehörigen. Andere typische Probleme können eintreten, wenn gesundheitliche Behandlungen einen Privatanteil erforderten, der am Ende überforderte.
Die Behandlung bei Insolvenz des Veräußerers differiert extrem für die drei am meisten in Betracht kommenden Bestandteile Wohnrecht, Nießbrauch, Barrente. Es ist sinnvoll, die Grundversorgung zu sichern durch "insolvenzfeste" nicht störbare Ansprüche.
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Wahrheit? Wechselt alle paar Tage / Stunden. Wiederkommen!
"Streichen und Tapezieren online müssen wir noch erfinden.“ (Susanne Haus. Präsidentin der Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main, September 2022)
"Neuerdings Häuser aus dem 3D-Drucker? Wer braucht das? Bauland aus dem 3D-Drucker ist, worauf die Menschheit wartet." (Pedro)
"Man will ein Verbot der Käfighaltung für Tiere. Wieder einmal geht Tierschutz vor Menschenschutz. Niemand fordert bisher ein Verbot von Wohnhochhäusern." (Pedro)
"Zwei Wochen lebte er unauffällig in der Wohngemeinschaft als angeblicher Gast eines Urlaubsabwesenden. Bis er sich verdächtig machte. Er hatte jeden Tag freiwillig sein Geschirr gespült." (Volksmund)
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Kauf = Spende
für Autorenarbeit + E-Book-Erweiterung.
Über die E-Books:
alle /insgesamt: https://uno7.org/pde/ppe-ebks-de.htm
Leserforum: infos7.org/node/26 Entstanden: 2017...2024 ++. Nicht kommerziell: Förderspende nach Wahl. Betragsangabe 10 €/US$ ist Mindestspende. v mehr! v
Aktualisierung: 12 Monate. Kostenlos. Per E-Mail. .pdf A4
Ihre Wünsche an den Autor: ok @ viv7.com Eventuell Berücksichtigung bei nächster Aktualisierung.
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Version Amazon
für E-Book-Leser KINDLE:
(= Ausgabe "Piccolo", 2017, etwa 10€)
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28.
Bestehende Grundpfandrechte: Risiken?
28.1
Bestehende Grundpfandrechte: Vorbeugung gegen Risiken.
Bei Verkauf werden meist alle bisherigen Grundpfandrechte gelöscht.
Das beruht auf der aktuellen Gewohnheit, Immobilien mit nur etwa 10-jährigen Darlehn der ortsnahen Geschäftsbanken zu finanzieren (Sparkassen, Volksbanken,...). Dann werden gewöhnlich auch Bausparkassendarlehen gelöscht, weil die gesamte Finanzierungsstruktur fortgefallen ist.
Es ginge durchaus anders. Man könnte durchaus die bisherigen Grundpfandrechte auf die Erwerber übertragen. Das war vor langer Zeit üblich, bis seit etwa 1970 die häufigen rund 30-jährigen Hypothekenbank-Darlehn zunehmend durch die wachsende Liquidität der ortsnahen Banken verdrängt wurden.
Nun dominiert das Sondergebühren-Interesse der Finanzierer mit kürzeren Laufzeiten. Die damit berührten Grundsatzfragen der Finanzmarkt-Organisation sollen hier nicht zum Thema werden.
Man kann Übertragung der Grundpfandrechte auf Erwerber prüfen.
Die Übertragung, sofern überhaupt erreichbar, kostet gewöhnlich einen noch maßvollen Geldbetrag. Dies dürfte aber meist günstiger sein als die Kosten bei Ablösung und neuer Finanzierung für den gleichen Betrag.
Es muss optimiert werden, ob das Beibehalten besser oder schlechter ist. Dies ist voll abhängig von den Umständen des Einzelfalls. Dies soll deshalb hier nicht näher ausgeführt werden.
Jedenfalls setzt die Übertragung von Bankforderungen auf Immobilienkäufer voraus, dass dem bisherigen Geldgeber die Bonität des neuen Schuldners passt. Zusätzlich werden gesetzliche Regeln eine Rolle spielen. Beispielsweise sind das die leicht abwegigen Gesetze, bis wann Immobilienfinanzierungen ja nach Lebensalter, Rentenalter und aktuellem Einkommen getilgt sein müssen.
Übertragung der Schulden und Aufstockung?
In Zeiten von wesentlicher Veränderung der örtlichen Immobilienwerte wird oft eine Aufstockung der Finanzierung erwünscht sein. Das gelingt vielleicht am besten bei der Bank, deren Grundpfandrechte bereits eingetragen sind und hierdurch gewöhnlich vorrangig sind.
Die Zurückhaltung anderer Gläubiger für den nachrangigen Eintrag ihrer Grundpfandrechte ist bedingt durch die gegenwärtig vorherrschende Absicherungsform als Grundschuld. Dies entspricht der Interessenlage von Geschäftsbanken mit einer Gesamt-Beziehung zum Bankkunden. Der vorrangige Betrag kann bei Grundschulden im Zwangsversteigerungsfall deutlich höher ausfallen als der Eintrag im Grundbuch.
Es gibt Lösungen, die solchen Problemen abhelfen. Notare und Banken sollten das dafür Nötige wissen.
28.2
Sonderfall: Erbbaurecht für den Grund und Boden.
Erbbaurecht in Deutschland
Einführende Information:
de.wikipedia.org/wiki/Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist durchaus eine solide und risikoarme Form, den Kaufpreis für den Grund und Boden durch einen meist maßvollen laufend zu zahlenden "Erbbauzins" zu ersetzen.
Die Laufzeit von üblicherweise 99 Jahren hat zur Folge, dass Banken für die Absicherung des Gebäudewertes ...
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29.
Notarverträge: Probleme? Lösungen.
29.1
Notarverträge mit Rentenbasis-Klauseln: "Kunstwerke".
Notarverträge mit Rentenbasis-Klauseln sollten Kunstwerke der möglichst weitgehend versuchten Prognose aller ausdenkbaren Eventualitäten sein.
Konfliktfrei verlaufen solche Verträge nur, wenn sie mit ökonomischem Sachverstand überprüft wird. Die rein juristische Behandlung ist stark konfliktfördernd. Erfahrene Notare liefern die Anregungen für Konfliktminderung oft als Zusatzleistung. Aber selbstverständlich ist eine derart weitgehende Form der "notariellen Belehrungspflicht" nicht.
"Juristisch perfekt" - das kann unverantwortlich dumm sein.
Es ist nicht immer alles optimal für den zukünftigen Ablauf, was rein juristisch gesehen logisch perfekt ist. Wichtigstes Standard-Problem: Für Juristen ist es ganz selbstverständlich, dass bei Nichterfüllung dann Vollstreckung und Zwangsversteigerung eintreten - was sonst - ist ja völlig klar. Da gilt der gängige Spruch des Jura-Studiums: "Geld hat man zu haben" oder "Geld muss man haben".
Für die privaten und gewöhnlich rechtsunkundigen Vertragspartner ist genau das aber das Schlimmste, was eintreten könnte. Es tritt recht oft ein, wenn nämlich aus der Inaussichtstellung der Bank kein Kredit wird oder wenn ein wichtiger Vertragsbeteiligter schwer erkrankt oder durch einen Unfall stirbt. - Man kann das Zwangsvollstreckungs-Risiko durch recht einfache zusätzliche Regelungen im Vertrag fast völlig ausschließen. Hierzu weiter unten Näheres.
29.2
Notarverträge: Viel Geld für Standard-Texte?
Die Verwendung von Urkundenvorlagen durch Notare:
Die meisten wissen es nicht? - Seit Juristen Vertragstexte vorbereiten, benutzen sie dafür Textvorlagen - seit 2000 und viel mehr Jahren. Das ist eine Jahrtausende währende Vorwegnahme der "Textbaustein"-Korrespondenz des angebrochenen Computer-Zeitalters.
Die recht hohe gegenwärtige gesetzlich geregelte Vergütung der Notare bei Beurkundung ist für:
(1) die Anpassung der Texte an den konkreten Fall;
(2) das Einarbeiten von zusätzlichem Regelungsbedarf;
(3) die "Belehrungs-Pflicht" (Klartext: Beratungspflicht) gegenüber den Beteiligten;
(4) bei Immobilien-Kaufverträgen die administrative Begleitung.
Die Verwendung von Urkundenvorlagen war schon immer so. Dies basiert also keineswegs auf dem Übergang zu Computern. Als es noch keine Computer gab, mussten Schreibkräfte den Text jedes Mal aus dem Vorlagenbuch abtippen - und zwar fast absolut tippfehlerfrei. Vor der Erfindung der Fotokopie war seitenlanges fehlerfreies Abtippen - kaum noch vorstellbar für uns Heutige - eine besondere berufliche Qualifikation.
Textvorlagen garantieren Qualität.
Immobilienkaufverträge der Notare sind nur deshalb juristisch relativ hochwertig, weil in dieser Form gearbeitet wird, also mit sorgfältig durchdachten Vorlagen. - Ein Notar mag daraus seine eigene Vorlage weiter entwickeln und alles das einbauen, was ihm an den Standardvorlagen nicht optimal erscheint. - Es wäre ausgeschlossen, diese hohe Vertragsqualität mit dem Honorar einzelner Kaufverträge zu finanzieren.
Textvorlagen reduzieren die Flexibilität.
Denn es entsteht hierdurch ein Problem. Die Vertragsgestaltung wird diktiert durch sehr juristisches Denken. Ferner werden Vertragsvorlagen durch die wichtigsten fordernden Partner der Notare beeinflusst, also die Banken (oder auch Bauträger und wesentliche Immobilienmakler vor Ort). Diese professionellen Partner haben nicht die gleiche Interessenlage wie einfache Privatleute ohne rechtliche Grundlageninformation und ohne Gerichtserfahrung.
Es besteht deshalb die Gefahr, dass die Verträge zwar juristisch perfekt stimmig sind, aber gerade deshalb auf die Interessenlage zwischen sich vertrauenden und sich gegenseitig schätzenden Privatleuten nicht passen.
Dieser Gegensatz kommt besonders dann zum Tragen, wenn diese Privatleute sich gegenseitig für viele Jahre binden wollen. In dieser Zeit kann sich viel ändern. Die spätere Streitquote ist hoch - und immer geht es "ums Ganze", das Meiste vom Familienvermögen. Das wird hoch emotional und oft existentiell: Oft ist hohes Risiko von Zwangsversteigerung unter Wert - und weg ist dann oft alles.
Wie kann man Konflikte vermeiden für den Fall, dass die Berechnungsgrundlagen und Vertragsgrundlagen sich ändern? - Das geht nur näherungsweise - und zwar:
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30.
Optimierung sonstiger Renten und Ansprüche beim Rentenbasis-Vertrag
Regelmäßig liegen sonstige Rentenansprüche vor, die im Konzept zu berücksichtigen sind. Beispiele:
Wie "Riester"-Subventionen integrieren und optimieren?
Rürup-Rente? Betriebsrente? Pension?
Ein Übertreiben der Vorplanung ist wenig sinnvoll. Letztlich sollte am besten ein kundiger Steuerberater später jahrelang Linie in die Sache hinein bringen; wenn er es nachvollziehbar vernünftig macht, werden Finanzbehörden vermutlich einverstanden sein, dass er ihnen die unrentable Detail-Erarbeitung erspart.
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31.
*Besteuerung
31.1
*Steuerliche Optimierung beim Rentenbasis-Vertrag
Wie bei Rentenbasis die Steuerlast legal reduzieren?
Wer bekommt die Abschreibungen?
Bei Rentenbasis-Verkauf unter Verwandten: Wie ohne Erbschafts-/Schenkungssteuer?
Bei Verkauf unter Verwandten: Bei zugehörigen Darlehnsverträgen kann die Einkommensteuer eines der Beteiligten von beispielsweise 40 % auf 25 % sinken. Bei der steuergünstigen Ausgestaltung solcher privater Darlehn muss aber sorgfältig die hierzu bestehende Rechtsprechung berücksichtigt werden.
31.2
beim Rentenbasis-Vertrag: Muss die Renteneinnahme beim Empfänger versteuert werden?
Zu unterscheiden sind:
(1) Leibrente (Rente bis zum Ableben);
(2) Zeitrente (nur begrenzte Zeit - letztlich ein Verkauf mit Teilzahlung).
(3) Mischformen und Aspekte wie Nießbrauch und Wohnrecht.
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32.
Rentenbasis ist mit Erbschaftsfragen verknüpft.
32.1
Rentenbasis-Verträge sind ihrer Natur nach immer und unvermeidbar auch eine Regelung von zukünftigen Erbschaften.
Sind Erben vorhanden, so hat ein Rentenbasisvertrag unmittelbaren Einfluss auf das, was für die Erben bleibt.
Sind keine Erben vorhanden, so erbt der Staat - es sei denn...?
Ein Rentenbasisvertrag bedeutet, dass Sie alles selber verkonsumieren statt es dem Staat zu schenken.
Will man Vermögen für wertvolle Zwecke verfügen, so kann man dies durchaus mit der Vereinbarung über Rentenbasis verzahnen. Für das Wie gibt es mehrere Varianten.
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33.
Erbe: Was ist anfechtbar?
33.1
Anfechtbarkeit gemäß Erbschaftsrecht
Dies ist ein besonders heikles Thema für Rentenbasis-Verträge. Sind mehrere gesetzliche Erben vorhanden und wird mit einem davon eine Rentenbasisvereinbarung getroffen, so muss dies ganz besonders sorgfältig abgesichert werden.
Besonders komplexe Probleme können ferner auftreten, wenn Auslandsaspekte hinzukommen, beispielsweise ein Immobilieneigentum im Ausland oder ein letzter Wohnsitz im Ausland oder bewegliches Vermögen im Ausland und Guthaben auf Auslandskonten.
Anfechtbarkeiten - einige Bespiele.
Das Testament kann angefochten werden: Formfehler? Nicht der wahre Wille? In Demenzvorstufe entstanden? Handschrift einer anderen Person? Unter Druckausübung entstanden?
Der Pflichtteil stellt die wichtigste gesetzliche zwangsweise Änderung eines Willens laut Testament dar.
Frühere Schenkungen können die Ansprüche beeinträchtigen - teils für bis zu 10 Jahre, bei Schenkungen unter Ehegatten sogar Jahrzehnte rückwirkend.
Die Frage des realen Wohnsitzes der verstorbenen Person und des eventuellen Ablebens im Ausland kann das Vorgesehene beträchtlich beeinflussen.
Besonders streitanfällig ist das Ehegatten-Testament. Wenn Berliner Bürger vertrauend ein "Berliner Testament" machen, ist die Streitwahrscheinlichkeit besonders in Patchwork-Familien hoch. Denn dann...
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34.
Erben macht unglücklich?
34.1
Erbschaften bringen Unglück statt Glück, sofern unglücklich geregelt.
"Glücksforschung" der Ökonomen: Erbschaften mit Immobilien enden wohl zu rund 25% bei Gericht. Das ist paradox. Alle wünschen, durch das Glück des Geldes, das vom Himmel fällt, beglückt zu werden, also zu erben.
Erbschaften bringen aber im Gegenteil oft oder sogar meistens Unglück. Das ist, weil die an sich Beglückten ihr Glücksgefühl durch Streit sabotieren. Jeder will für sich mehr vom Glück, und da wird es subtil: Weil jeder meint, dass der andere kein moralisches Recht auf derartiges Glück habe, sieht er/sie sich moralisch frei, möglichst viel zu Lasten des anderen zu erobern.
25 Prozent der Erbschaften mit etwas spürbarem Vermögen - sagen wir, ab 20 000 Euro aufwärts - führen zu, Streit über das Erbe.
Diese Ziffer ist unvorstellbar hoch. Bei praktisch allen Erbschaftsstreiten sind drei Komponenten involviert:
(1) Unzulängliche Weitsicht der Verstorbenen über die Nachlassverteilung. Dies ist insbesondere bei Patchwork-Familien ein Problem, weil insoweit das Gesetz sehr unerwartete Ergebnisse erzeugen kann.
(2) Austragen von jahrzehntelangen familieninternen Spannungsverhältnissen durch die Erben oder Nicht-Erben. Das geht bei erbenden Kinder wohl so gut wie immer zurück zu den einstigen Geschwisterbeziehungen im Kindesalter.
(3) Die eigentliche Ursache der Streitlastigkeit liegt tiefer: Das Erbe, ein Erfolg ohne Leistung, wird als Gunstbezeugung interpretiert. Bevorzugung des einen oder anderen wird als Liebesentzug seitens der verstorbenen Person empfunden.
Wie können Eltern dies Problem unter ihren Erben verhindern oder vermindern?
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35.
Erbenstreit verhinderbar?
Hausübergabe auf Rentenbasis mit Erbschaftseffekt
Über dies Thema müsste man Bücher füllen, um es ausreichend zu behandeln. Hier nur ein paar Gesichtspunkte:
Haus auf Rentenbasis: als vorweggenommenes Erbe.
Der Rentenbasisvertrag ermöglicht, eine die Erbschaft vorwegnehmende Schenkung im Rahmen des legalen Ermessens zu verfügen, ohne dass dies bei der Nachlassermittlung dem Nachlass teilweise oder vollständig zugeschlagen wird. Man beachte allerdings, dass dieser Effekt am ehesten vollständig eintritt, sofern beim Ableben des schenkenden Elternteils mindestens 10 Jahre verstrichen sind. Anderenfalls verfällt die Anrechenbarkeit nur prozentual anteilig während der Dauer der 10 Jahre.
Diese Vorgehensweise ermöglicht, das elterliche Vermögen freier zu verteilen als nach den Regeln des Erbrechts. Beispielsweise können die Eltern mit dem erwerbenden Kind zusammen wohnen. Dieses könnte gegenüber Geschwistern bevorzugt werden, was legitim erscheint, sofern das Pflegefallrisiko im gemeinsam bewohnten Haus übernommen wird.
Was bleibt den anderen Erben?
Wird nur ein Teil des Objektwertes in Rente verwandelt, so ergibt sich später ein nachlassrechtliches Verfahren über den übrigen Wert. Dies kann bewirkt werden, indem beim Übertragungsvertrag ein Grundpfandrecht eingetragen wird. Verschiedene andere Varianten sind möglich.
Als Hilfe für Ausgewogenheit zwischen den Erben: Unter anderem kann man vorsehen, dass die Leibrente eine Mindestdauer hat und dann bei früherem Ableben den Erben zusteht.
Hauskauf auf Rentenbasis: Minimal-Rentendauer vereinbaren.
Vorstehend erfolgten nur einige Grundsatzüberlegungen. Viele Möglichkeiten und Details sind vertragsrechtlich wählbar. Alle Vereinbarungen sind vor der notariellen Beurkundung mit einem Steuerberater auf Besteuerungseffekte zu untersuchen. Sodann wird der Notar im Rahmen der "Belehrungspflicht" für Einhaltung von Gesetz und Vernunft beitragen.
Die Verminderung der Konfliktrisiken bei Erbsachen, dies wird immer Aufgabe der Vererbenden sein - normalerweise Eltern für ihre Kinder. Die fachliche Berater können hier nur begrenzt mitdenken.
Eltern, Kinder: Das lebenslange "Gerechtigkeits-Problem"
Beispielsweise, die Eltern sollten genau überdenken und vorzugsweise mit den Kindern erörtern, was sie vorsehen und wie sie es rechtfertigen. Der Anspruch auf gleichbehandelnde Gerechtigkeit zwischen Geschwistern, dieser Anspruch endet nicht mit dem Ableben. Wenn die Eltern nicht für das Empfinden von gerechter Erbschaftsverteilung vorsorgen, kommt es leicht zu Prozessen über die Erbschaftsverteilung.
Dann soll die Justiz die bei den Eltern schmerzlich vermisste Gerechtigkeit doch bitte herstellen. Das kann Justiz aber nicht. Es wird dann nur die eine empfundene Ungerechtigkeit durch eine andere empfundene Ungerechtigkeit ersetzt. Die Anwalts- und Gerichtskosten können dann durchaus rund ein Drittel des Nachlassvermögens aufzehren. Schlimmer noch: Die Rechtsstreite zerstören die Familienbeziehung dauerhaft und belasten jahrelang die Lebensqualität der Streitenden.
Eltern werden dies nicht wollen. Sie sind in der Pflicht, es durch sorgfältige Überlegung zu verhindern. Aber wie? - Hierfür nun ein paar Denkanstöße:
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36.
Erbschaft: Konzept optimieren.
36.1
Hier wichtigste Grundregeln für: Erbschaft vorbereiten, Schenkung und Besteuerung, Testament: Konzept optimieren.
Diese Grundregeln sind nicht neu und nicht revolutionär. Verstoßen wird gegen derartige Regeln aber wohl in nahezu 100 % der Fälle. Das liegt nicht an der Unfähigkeit der Bürger und Berater. Es ist die Realität der Übeltäter.
Erbrecht und Schenkungsrecht betreffen einen besonders komplexen Teil der zwischenmenschlichen Beziehungen. Per Definition geht es nicht um Gerechtigkeit, sondern um Ermessen. Gesetze und Gerichte sind mit der Problematik belastet, dass das Ermessen frei sein soll, aber dennoch irgendwie reguliert werden soll. Dieser Widerspruch ist nicht voll lösbar.
Nachstehend ist ein Ansatz von vielen, allgemeine Regeln zu liefern, wie man die häufigsten Fehler vermeiden kann. Mehr ist nicht möglich. Wer Streit über Erbschaft und Schenkungen in der Familie und zwischen Freunden unterbinden will, benötigt Information, Nachdenken, Weisheit. Trotzdem kann es später unglücklich verlaufen, aber dann eben seltener und meist weniger unglücklich.
36.2
Grundregeln für Erbschaft und Schenkung
An sich sind es ziemlich verschiedene Dinge - Erbschaft und Schenkung. Der Staat hat jedoch beides eng verknüpft:
Bei der Besteuerung sind beide Varianten relativ intensiv aneinander angeglichen.
Im Erbschaftsrecht werden vergangene Schenkungen der Erbschafts-Abrechnung teilweise oder vollständig zugeschlagen. Hierbei gibt es diverse Konstellationen und Varianten je nach Familienbeziehung. Die Rechtslage ist halbwegs klar überschaubar.
Leider tut die Realität uns nicht immer den Gefallen, sich klar an die Gesetze zu halten: Die Realität hat frecherweise eine ziemlich starke Variationsbreite.
Also gilt: Sowohl beim Testament wie auch bei Schenkungen ist die Verkopplung immer fallbezogen zu sichten. Mit geeigneten Suchbegriffen findet man durchaus das Nötige im Internet. Nach etwas zeitaufwendiger Vertiefung wird man möglicherweise mehr über sein eigenes Problem wissen als nach einer immer kurzen Rechtsberatung.
Viele Rechtsanwälte geben im Internet ihr Wissen preis, jeder meist nur einen Teil, um dank der Informationslücken einen Mandanten zu gewinnen, was ja fair ist. Wer die Mosaiksteine aus 5 Anwalts-Kommentaren zusammen klebt, gewinnt oft eine ausreichend klare Sicht der Sache.
36.3
Testament machen, ist das schwer?
Schon früher war es einfach, sobald man das richtige kleine Anleitungsbuch dafür gefunden hatte. Inzwischen fehlt es an Anleitungen nicht mehr dank Internet. Man kombiniere mindestens 3 Anleitungen und beachte die übereinstimmenden strikten Details.
Besonders wichtig werden Details bei Auslandsbezug. Seit August 2015 hat das ausländische örtliche Testamentrecht für vieles eine deutlich höhere Bedeutung als früher. Die Formregeln für Testamente unterscheiden sich erheblich.
Soll man ein Testament bei Gericht hinterlegen? - Ja. Der spätere Ablauf ist dann geordnet und klar. Allerdings ist dann wichtig, bei einem späteren Testament das frühere auszutauschen. Macht man das nicht, so leistet man eine ausgezeichnete Vorbereitung für späteren erbitterten Erbenstreit.
Soll man ein Testament beim Notar machen? Rechtlich nötig ist das nicht. Die Kosten mögen maßvoll sein. Der Vorteil bei deutschem Recht ist subtil: Dann verläuft die Erbscheinausstellung später geradliniger. Das ist aber nicht zwingend von Vorteil. Will eine der begünstigen Personen die anderen unfair ausschalten, so haben diese weniger gerichtliche Rechte, es zu hemmen.
36.4
Ehegatten-Testamente, "Berliner Testament":
Was harmonisch und gemeinschaftlich erscheint, ist höchst problematisch wegen der fehlenden Berechenbarkeit der Zukunft. Besonders problematisch sind Patchwork-Familien. Die Abneigung der Ehefrau gegen die Kinder einer anderen Frau - Konkurrentin um den Ehemann - , das ist leider häufig, wird aber zu Lebzeiten des Ehemanns aus verständlichem Grund verdeckt. Nach dem Ableben des Ehemanns gibt es für die Stiefmutter viele Wege, jede Teilhabe der "Kinder einer anderen Frau" zu unterbinden, sofern es nur ausreichend listig gewollt wird.
Von gemeinsamen Testamenten oder auch einfach von relativ komplexen testamentarischen Regeln wird hier abgeraten. Ausnahmsweise kann es dennoch sinnvoll sein. Dann sollte es aber triftige Gründe geben.
Wollen Ehegatten sich gegenseitig absichern für die Möglichkeit einer langen Lebensdauer des überlebenden Teils, so kann dies durchaus Komplikationen erzeugen. Man denke immer auch an Alternativen wie Wohnrechte, Rentenklauseln, Mietertrags-Bezug und ähnliches.
Es wurde vorstehend als Stiefmutter-Problem gekennzeichnet, weil sehr viel häufiger, wie es den Sterbewahrscheinlichkeiten und den gängigen Altersdifferenzen beim Zusammenleben entspricht. Natürlich kann es auch Stiefvaterprobleme geben. Ob Väter häufiger oder weniger häufig Tendenz haben, Stiefkindern die Teilhabe am Erbe trickreich zu unterbinden, darüber besteht hier keine statistische Information.
36.5
Schenkung statt Vererben?
Das ist oft sinnvoll, dies insbesondere im Fall von Immobilien. Nach deutschem Recht empfiehlt sich, dass alle Beteiligten danach noch mindestens 10 Jahre leben. Das Schicksal tut uns leider nicht den Gefallen, sich immer dem jeweils geltenden Recht anzupassen. Man beachte bei Schenkungen also...
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37.
Wieso so viele Erbschaftsstreite?
37.1
Erbstreite nehmen zu und werten verbitterter?
Der Prozentsatz der Erbschaftsstreite ist hoch, sofern ein spürbares Vermögen vorliegt. Das gilt schon ab etwa 30 000 Euro. Je nach Definition, was als "Streit" zu gelten habe, liegt die Streitquote wohl zwischen 10 und 40 Prozent derartiger "Erbschaften mit Vermögen". Diejenigen, die ihr Erbe vor dem Ableben ordnen, können sich überwiegend wohl nicht vorstellen, was nach ihrem Ableben trotz aller Sorgfalt dann an Streit um Vermögen und Geld losgetreten werden wird.
Das Konzept der Patchworkfamilie kommt demographisch allmählich in die biologische Endphase. Die schon immer zu Streit tendierende Situation des Vermögens, das vom Himmel fällt, hat nun eine besonders streitlastige Zusatz-Komponente bekommen: Die Stiefkind-Problematik.
Hier einige wichtige zum Streit tendierende Konstellationen:
37.2
Pflichtteils-Vereitelung
Das ist vielleicht mengenmäßig der häufigste Konflikt. Das Errechnen des Pflichtteils ist eine relative einfache Arithmetik. Doch so einfach ist es selten.
Die Bewertung des Vermögens ist oft schwierig. Dies wird besonders spaßig, sofern der/die Verstorbene einige Vermögenswerte dem Finanzamt oder den Gläubigern nicht zeigen wolle. Nach deutschem Recht hat der Pflichtteilsberechtigte keinen guten Zugang zu verdeckten Informationen.
Immerhin hat der Pflichtteilsberechtigte sehr viel mehr Auskunftsrechte als man zunächst meinen mag. Er kann durchaus die Grundbuchakten einsehen und bei Banken und Versicherern die eventuelle Existenz von Konten erfragen.
Die Frage des ehelichen Güterstands bei verstorbenen Elternteilen ist oft klar und einfach, manchmal aber nicht. Wurde die Ehe in einem anderen Land geschlossen, so ist die Frage, welchem inländischen Güterrecht die dortige Konzeption am ehesten entspricht.
37.3
Kosten für Gericht und Rechtsanwalt
Die Pflichtteilsklage ist teuer wie jede normale Klage bei Erbsachen über hohe Vermögenswerte. Schon ab etwa 50 000 übersteigen die Kosten leicht das Potential eines normalen Einkommenbeziehers. Als Faustregel mag gelten, dass verbitterte Rechtsstreite in Erbsachen rund 20 bis möglicherweise 30 % des Erbschaftswertes "verbrennen".
Dann kann es hilfreich sein, im Rahmen des nachlassrechtlichen Verfahrens zu streiten. Denn wenn Probleme vorliegen, dann haben die oft im Testament ihee Ursache. Man kann es anfechten und kann gegen die Erteilung des Erbscheins vorgehen. Dann geht das Verfahren bis hin zum Oberlandesgericht ohne Rechtsanwalt.
Natürlich ist ein Eigenverfahren nicht jedermanns Sache. Andererseits stellt das Nachlassgericht bewusst nicht ab auf juristische Perfektion: Das Gericht hat ziemlich viel Entscheidungsraum, wirklich "Gerechtigkeit" zu ermitteln.
Sichten Sie im Fall der vorgesehenen Klage im Internet intensiv alles über "Stufenklage". Dann sind Sie besser vorbereitet im Gespräch mit dem eigenen zukünftigen Rechtsanwalt für die Erörterung der kostengünstigste Prozessstrategie.
37.4
Die Wahl des Rechtsanwalts ist eine Kunst.
Der Anwalt sollte auf Erbsachen spezialisiert sein. Das grenzt stark ein. Es muss aber nicht ein "Fachanwalt für Erbrecht" sein. Fachanwälte nehmen teil an Fortbildungen. Man kennt sich, man trifft sich. Die Zahl der Fachanwälte für Erbrecht ist selbst in Großstätten und selbst in Millionenstädten noch recht überschaubar.
Müssen Mandanten immer fürchten, dass ihre beiden Anwälte sich zu gut kennen und sich einig sind, dass tüchtig gestritten werden soll? Da es um hohe Streitwerte geht, besteht immer die Gefahr, dass...
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38.
Die Zukunft wissen?
38.1
Lebenserwartung, Zinssatz-Erwartung... Das Problem - der Kompromiss.
Für diese Fragen gibt es keine mathematisch perfekte Lösung oder Anleitung. Die Berechnung erfordert Annahmen über die Zukunft. Aber die Zukunft hat es an sich, ungewiss zu sein.
Je nach Mutmaßung über die Zukunft können mathematisch errechnete Rentenbasis-Renten deshalb realitätsnah durchaus um vielleicht 100 % differieren, theoretisch um noch viel mehr.
Glücklicherweise gibt es Lösungen. Bedauerlicherweise keine einfachen.
Die Vorteile von Rentenbasis-Verkauf sind so erheblich, dass die Vorteile diese Problematik überwiegen. Aber man muss mit dieser Problematik richtig umgehen. Das ist Ökonomen-Aufgabe, nicht Jura.
38.2
Statistische Lebenserwartung - unlösbares Dilemma
Für den Juristen gibt es Tabellen der Lebenserwartung und Tabellen für Zins und Zinseszins. Die Logik ist einfach und perfekt und stimmig. Bis auf die Realität; denn die ist leider völlig anders, weil ökonomisch und nicht juristisch. Da schwanken zu erwägende Lebenserwartungen um bis zu 30 Jahre und zu erwägende Zinssätze zwischen 0 und bis zu 10 %, - oder auch unter 0 % in Zeiten von Deflation, Beispiel Japan.
Den Vertrag findet der Jurist unter seinen Mustervorlagen. Die Tabellen sind standardisiert. Das Risiko für Probleme ist nahezu garantiert. Durch wirtschaftsferne extrem ruppige Vollstreckungsklauseln wird das Ungleichgewicht oft zusätzlich maximiert. Denn dann können unfaire Ergebnisse nicht mehr durch Gerichte zurecht gebogen werden, weil Zwangsrechte im Grundbuch schneller wirken.
Was muss stattdessen sein? Die individuelle Lebenserwartung muss geschätzt werden. Mittelwert-Ansätze wie bei Versicherern kommen nicht in Betracht. Denn es liegt hier keine die Risiken streuende Menge vor. Für die Einzelwertung gibt es Berechnungsansätze, aber keine zuverlässigen. Das ergibt sich aus der Natur der Aufgabe.
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39.
Wohnrecht, Nießbrauch: Grundsätzliches.
Rentenbasis-Verträge: Bleiberecht, Nutzungsrecht: Wie Wohnrecht oder Nießbrauch für die Verkäufer / Schenker vereinbaren?
39.1
Lebenslanges Bleiberecht: Wohnrecht oder Nießbrauch?
Üblicherweise: Nießbrauch oder Wohnrecht.
Wohnrecht (Grunddienstbarkeit, stark eingegrenzt, § 1093 BGB).
Nießbrauch (umfassende Nutzungsrechte, siehe insbesondere §§ 1030, 1031, 1048, 1073 BGB).
Mehr Informationen finden sie ohne Mühe im Internet.
Die häufigste Form des Nießbrauchs bei eigengenutzten Immobilien für Alterssicherung ist ein lebenslanges Recht, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen und alle Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen. Demgegenüber gilt für das Wohnrecht: Es wird nur das Bewohnen (Nutzung) eines Gebäudes oder eines Gebäudeteiles gestattet, nicht jedoch die "Fruchtziehung" (nicht die Erzielung von Einnahmen).
Allerdings können in der notariellen Urkunde individuelle vertragliche Regelungen getroffen werden. Hierdurch kann jede der beiden Formen der anderen etwas angenähert werden.
Üblichkeit: Wohnrecht beziehungsweise Nießbrauch.
Bei Verkauf auf Rentenbasis oder Schenkung beispielsweise an Kinder ist bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen häufig und eher üblich, dass entweder ein lebenslanges Wohnrecht oder...
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40.
Wohnrecht: Ausgestaltung.
40.1
Wie das Wohnrecht absichern?
Wie das Wohnrecht absichern und zuverlässig gewährleisten?
Das Wohnrecht wird im Grundbuch der Immobilie als Grunddienstbarkeit eingetragen. Dafür bestehen zwei Varianten:
Das Wohnrecht kann als beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen werden. Die Nutzung ist dann auf die als berechtigt eingetragenen Personen beschränkt.
Das Wohnrecht kann als dingliches Recht eingetragen werden. Dann können Familienangehörige oder Pflegepersonal dort ebenfalls wohnen. Diese Freiheitsräume sollte man vorsehen und dies ganz besonders, sofern das Wohnrecht bis zum Lebensende besteht.
40.2
Details: Wohnrecht-Vertrag.
Details für den Vertrag über das Wohnrecht.
Ein Wohnrecht ist bei Eigenheimen eine praktikable Lösung, sofern Eltern die Immobilie einem Kind schenken, aber für gemeinsames Wohnen. Dies hat ein bekanntes Konfliktrisiko, weil Menschen und Beziehungen sich im Lauf der Jahre ändern können. Andererseits erleichtert es bei pflegewilligen Kindern die Aufgabe der Pflege.
Im Gegensatz zum Nießbrauch müssen dann die Räume definiert werden, die den Eltern zustehen und was für...
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41.
Nießbrauch: Ausgestaltung.
41.1
Wie Nießbrauch einsetzen?
Wie das Nießbrauch-Recht absichern und zuverlässig gewährleisten?
Der Nießbrauch, sofern bezogen auf eine Immobilie, wird im Grundbuch der Immobilie als Dienstbarkeit eingetragen. Der Begünstigte hat dann das Recht, das Grundstück sowie die darauf befindlichen Gebäude zu nutzen. Zusätzlich beinhaltet ein Nießbrauch die "Fruchtziehung", womit in antiquierter missverständlicher Wortwahl die ertragswirksame Nutzung gemeint ist.
Beispiel: Der Begünstigten erhält die Mieteinnahmen.
Anmerkung: Ein Nießbrauch bei Immobilien ist nicht auf diese Art der Anwendung beschränkt. Ein grundbuchlich eingetragener Nießbrauch kann auch beispielsweise ein Wegerecht absichern oder eine Grenzbebauung betreffen.
41.2
Strategie: Nützlichkeit des Nießbrauch-Rechts.
Für das lebenslange Nutznießen am Eigenheim ist der Nießbrauch eine praktikable Lösung zwischen Eltern und Kindern. Die Eltern dürfen das gesamte Grundstück nutzen. Sie können es selber bewohnen, müssen dies aber... ...
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42.
Zusatzaspekte (Wohnrecht, Nießbrauch)
42.1
Steuerliche Effekte: Dies kann wesentlich sein.
Dies gilt vor allem, wenn Schenkung einer Immobilie vorliegt. Der Staat hat steuerrechtlich den heutigen Gewohnheiten der Familiengestaltung nicht Rechnung getragen. Patchwork-Familien und Zusammenleben ohne Trauschein, dies kann zu erheblicher Besteuerung führen.
Natürlich ist der Staat froh, dass er religionsnahe schein-ethische Gründe vorschieben kann, um diese unfaire Fiskal-Maximierung fortsetzen zu können. Wenn es um viel Geld aus unfairer Handlungsweise geht, fehlt es nie an verbaler moralischer Legitimierung.
Man kläre das Vorgesehene mit Sorgfalt, was die steuerlichen Effekte anbetrifft: Schenkungssteuer, Erbschaftssteuer, Grunderwerbsteuer, Versteuerung von Wertsteigerung. Für vieles ist eine Frist von 10 Jahren bedeutsam. Die Eigennutzung kann dem entgegenwirken. Man sichte aber die Details des Steuerrechts, damit die Anerkennung des Finanzamts nicht gefährdet werden kann.
42.2
Kombination mit anderen Formen, insbesondere Rentenbasis-Verkauf.
Ein Eigenheim oder auch eine Eigentumswohnung kann zwischen Verwandten oder Fremden übertragen werden, indem mehrere Formen kombiniert werden, beispielsweise:
Barzahlung, Teil-Schenkung, Rentenbasis, lebenslanges Wohnrecht, Recht der Untervermietung.
Was gewollt ist, müssen die Beteiligten untereinander aushandeln. Wie das Nebeneinander vertraglich zu gestalten ist, darum kümmert sich zweckmäßig der beurkundende Notar.
42.3
Die vorzeitige Aufgabe des Wohnrechts oder Nießbrauchs.
Dies sollte unbedingt in der notariellen Urkunde geregelt werden.
Es kann viele Gründe dafür geben, dass die zum Bleiben berechtigten Verkäufer nicht mehr bleiben möchten. Beide Seiten haben ein Interesse, zu wissen, wie damit umzugehen ist.
Beispielsweise kann vorgesehen werden, dass die Leibrente sich dann um den Mietwert des Wohnrechtes beziehungsweise des Nießbrauches erhöht. Denn die ausziehenden Verkäufer müssen dann ja einen anderweitigen Aufenthalt finanzieren, beispielsweise in einem Pflegeheim.
Der Zeitpunkt der entsprechend Freistellung der Immobilie ist gewöhnlich bei Vertragsabschluss nicht planbar. Eine Kündigungsfrist könnte vorgesehen werden. Die bei Juristen übliche Kopplung an ein Quartalsende ("... Monate zu einem Quartalsende") gibt hierfür wenig Sinn ab. Die Kündigungsfrist kann einfach mit einer Anzahl von Monaten definiert werden.
Ersatzleistung monatlich oder als Einmalbetrag?
Für den Fall der Aufgabe des Bleiberechts muss die Ersatzleistung nicht unbedingt eine monatliche Zahlung sein. Es könnte sich auch um ...
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43.
Zahlung: Wann, was, wie viel.
43.1
Varianten: Teilweise bar, teilweise Rente
Oft wird beim Verkauf kombiniert: Hohe Barauszahlung, ferner Rente bis zum Ableben. Hier einige typische Gründe:
... um sich ein paar schöne Urlaube zu gönnen.
... um mit Schenkungen das Vererben steuerfrei zu gestalten.
... um Pflichtteil-Berechtigte abzufinden. Dies verhindert die wohl häufigste Variante von Erbschaftsstreiten.
Oder man vererbt und nimmt nur einen Teil über eine Beleihungskonstruktion...
... oder über eine Versicherungskonstruktion.
"Teils bar, teils Rente" kann einen bargeldlosen Kauf ermöglichen. Denn man kann dann eventuelle die Bargeldzahlung durch Bankfinanzierung deckeln.
Dies ist von Interesse beim Kauf an Angehörige.
Es ist ebenfalls eine sinnvolle Lösung für den Verkauf an Handwerker oder Eigenbau-Renovierer.
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44.
Wer zahlt welche Kosten?
44.1
Abrechnung der laufenden Kostenumlage
Im Fall von Bleiberecht im Anwesen: Wie die Kosten des Gebäudes auf die Rentenberechtigten umlegen oder nicht umlegen?
Posten mit hoher Schwankungsbreite und wenig Beeinflussbarkeit sollten ausdrücklich abgerechnet werden. Dies gilt für die Heizkosten und die Grundsteuer.
Instandhaltungskosten sind weitgehend Ermessenssache. Für diese ist eine Umlegung weniger wichtig. Allerdings muss vertraglich Klarheit geschaffen werden über die Pflichten von Instandhaltung und Modernisierung.
Immer einzubeziehen in das Vertragskonzept sind die eventuellen Folgekosten aus der zukünftig generalisierten Pflicht der Kontrolle der Abwasserleitungen: Kanalisation, Hausanschluss. Möglicherweise rund 40 % der Gebäude haben diesbezüglich Nachholbedarf. Je nach örtlichen Umständen kann dies sehr teuer werden und kann die Kalkulation stark beeinflussen. Außerdem sind die eventuell denkbaren Kostenumlagen nach örtlichen Regeln und Planungen zu ermitteln. Ein guter Berater für das wirtschaftliche Vereinbarungs-Konzept kennt die ausschlaggebenden Gesichtspunkte, die zu prüfen sind.
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45.
Rententabellen: Absolut (un!)"richtig".
45.1
Absolut richtige Tabellen für die monatliche Rentenberechnung kann es nicht geben.
Es besteht ein grundsätzliches Logikproblem.
Dies klingt überraschend für Statistik-Laien. Kann es großartig wirkende computerberechnete Finanztabellen geben, die niemals absolut richtig sein können?
Notare, Rechtsanwälte und Finanzbehörden berechnen da Zahlen mit wunderbar exakten Tabellen, teils auf 1 Euro genau. Von Zweifeln sieht man in den Gesichtern der Juristen gewöhnlich keine Spur. Beim Finanzamt ist die Berechnungsweise sogar gesetzlich geregelt.
Kann es sein, dass alles das "irgendwie falsch ist"? - Es kann sein und es ist so. Ob alle Juristen das wissen oder nicht wissen, bleibe hier offen. Nicht jeder Jurist hat etwas Ökonomen-Kompetenz.
Die 3 nicht perfekt lösbaren Problem von Rententabellen:
(1) Die erste Ursache ist: Es besteht ein fundamentales Problem bei jedem Preisindex. Da der Warenkorb sich im Zeitablauf im Land ändert, besteht in fundamentaler logischer Weise Unmöglichkeit, einen absolut richtigen Preisindex zu gewinnen.
Tabellen für ausgewogene Rentenbasisverträge müssen immer mit einem Preisindex oder einem ähnlichen Index verkoppelt werden. Also wird das fundamentale Logikproblem in die Tabelle importiert.
(2) Das zweite Problem ist die Abhängigkeit von zukünftigen noch unbekannten Zinssätzen.
(3) Das dritte Problem ist, dass der zu wählende Geldentwertungs-Index und Zinssatz unterschiedlich sein müsste, dies ja nach Interessenlage der Beteiligten am Vertrag.
Beraterkompetenz kann dies Problem reduzieren.
Bei guter Kenntnis der mathematisch-statistischen Problematik kann ein fachkundiger Berater dies Problem durch die geschickte Wahl der Vereinbarung erheblich reduzieren. Die nötige Kompetenz hierfür wird an den Universitäten den Volkswirten vermittelt. Es ist aber nur ein temporäres Einzelthema unter sehr vielen Lehrstoffen. Nicht alle Volkswirte verstehen sich ein ganzes Leben lang auf die Mathematik der Statistik.
Von Juristen oder Immobilienmaklern kann diese Kompetenz normalerweise nicht erwartet werden. Natürlich ist niemandem unmöglich, sich dies Wissen im Selbststudium anzueignen.
Absolut richtige Rentenbasis-Tabellen kann es - wie schon gesagt - nicht geben, weil niemand die Zinssatz-Zukunft voraussehen kann. Dies Problem ist immerhin für jeden sogleich nachvollziehbar. Tabellen für Rentenbasisverträge beziehen sich immer auch auf das Zinsniveau. Bei langfristigen Verträgen - 5 bis 20 Jahre oder mehr - sind die Auswirkungen nicht etwa nur beiläufig, sondern ausschlaggebend für die monatlichen Beträge.
Je nach Interessenlage der Beteiligten kann man dies Problem durch die geschickte Wahl der Vereinbarung erheblich reduzieren. Ganz ausklammern kann man die Problematik nicht.
Zwar ist ein Rentenbasisvertrag nicht unmittelbar zinsorientiert. Aber natürlich wird der Verkäufer abwägen, ob er stattdessen gegen bar verkauft und das Geld bei der Bank Zinsen erwirtschaften lässt.
Das Vertrauen in Immobilien ist zwar meist größer als das in Bankeinlagen. Aber in Zeiten, wenn die Bankeinlage eine interessante Zinshöhe liefert, in solchen Zeiten möchte der Verkäufer, dass der Rentenbasis- Verkauf sich dies zum Maßstab nimmt.
Absolut richtige Rentenbasis- Tabellen kann es des weiteren nicht geben, weil diese mit Mittelwerten der Gesamtbevölkerung arbeiten. Bei einem Kaufvertrag auf Rentenbasis steht die Einzelperson fest, um deren Ableben es geht. Es gibt sehr offenkundig Gebrechliche im Alter 60, vor allem Alkoholiker mit hohem Zigarettenkonsum und hohem Übergewicht.
Demgegenüber gibt es 80-Jährige, die offenkundig noch 15 Jahre vor sich haben könnten, gesund leben, sportlich sind und eine ärztliche Praxis nur für die Vorsorgeuntersuchungen betreten.
Im Gegensatz zu Versicherungsunternehmen ist der Käufer eines Rentenbasis-Objektes nicht an Diskriminierungsverbote gebunden. Er darf eine Frau mit ihrer rund 5 Jahre höheren Lebenserwartung durchaus durch eine entsprechend niedrigere Rente "diskriminieren".
Darf ein Notar in Sachen Alter diskriminieren?
Ob ein Notar zwischen Mann und Frau diskriminieren darf, wenn er insoweit differierende Werte aus einer üblichen Tabelle übernimmt, ist eine interessante Frage. Schließlich ist ein Notar ja staatsnah und ...
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46.
Rentenhöhe hängt vom Einzelfall ab.
46.1
1 Person oder 2 Personen?
Das sind die häufigsten Fälle von Leibrente.
Verträge für mehr als zwei Personen sind natürlich durchaus denkbar. Auch dann würde typischerweise auf die letztüberlebende Person abgestellt werden. Aber auch das ist nicht zwingend.
Das Nachstehend wird auf die dominierende Fallgruppe beschränkt: Zwei zusammenlebende Personen oder eine einzelne Person.
Die monatliche Rentenzahlung kann durchaus spürbar schwanken in Abhängigkeit von der Zahl der rentenberechtigten Personen.
Rentenbasisverträge sehen oft vor, dass die Rente bis zum Ableben des Überlebenden von zwei Personen zu zahlen ist. Eine Tabelle der Rentenberechnung für nur eine Person kann nicht ohne weiteres auf zwei Personen angewandt werden.
Häufig handelt es sich um Mann und Frau. Ist die Frau deutlich jünger, so deckt sich das Ergebnis der Lebenserwartung für sie alleine ziemlich genau mit der Lebenserwartung des Überlebenden. Denn es tritt die etwas längere statistische Lebenserwartung von Frauen als Berechnungsfaktor hinzu.
Dies gilt jedenfalls, sofern der gesundheitliche Status im konkreten Berechnungs-Fall nichts anderes vermuten lässt.
Statistische Ausnahme: Die Frau ist etwas älter.
Ist die Frau rund 5 Jahre älter als der Mann, so haben beide etwa die gleiche rein statistische verbleibende Lebenserwartung. Dies gilt jedenfalls, sofern der gesundheitliche Status im konkreten Berechnungs-Fall nichts anderes vermuten lässt.
In diesem Fall ergibt sich durch die Kumulierung der Lebenserwartungen eine höhere vermutliche Gesamtdauer der Rentenzahlungen, also eine etwas niedrigere monatliche Rente.
Ob die üblicherweise verwendeten Tabellen solche Gesichtspunkte ausreichend zuverlässig abbilden? Das ist nicht sicher, wäre aber hilfreich.
46.2
Zeitliche Staffelung der Rente?
Die Rentenhöhe kann zeitlich gestaffelt werden. Sie kann aber auch gestaffelt werden in Abhängigkeit von dem Überleben bei zwei Berechtigten. Häufig möchten die Rentenberechtigten zunächst einmal recht viel Geld ausgeben, beispielsweise für Reisen oder Anschaffungen oder für das Studium von Enkelkindern. Natürlich verkompliziert dies Vorziehen eines Teilbetrages die Ermittlung der ausgewogen erscheinenden Rentenhöhe.
Versicherungsmathematiker haben den Vorteil, für solche Berechnungen...
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47.
Rentenzukunft: Index für Preise, Mieten, Immobilien?
47.1
Die Unmöglichkeit, Zukunft sicher zu prognostizieren.
Prognosen sind etwas Schwieriges, vor allem dann, wenn sie die Zukunft betreffen.
Wie kann die Rentenhöhe mit zukünftigen Entwicklungen in Einklang gehalten werden? - Preisindex, Geldentwertung, Währung, Gesetzgebung, Immobilienbesteuerung,...
47.2
A. Das unlösbare Prognose-Problem.
Am wichtigsten ist die Berücksichtigung der Entwicklung der Zinsen und der Lebenshaltungskosten.
Man glaube aber nicht an eventuelle Beraterbehauptungen, damit sei eine irgendwie zuverlässige und perfekt ausgewogene Vorausschau bewirkt. Die wissenschaftliche Wahrheit ist sehr viel komplexer.
Würde man die absolute wissenschaftliche Wahrheit darüber anstreben, so wäre der Verkäufer mit wissenschaftlicher Sicherheit tot noch vor Erreichen irgendeines Vertrages. Denn eine absolute wissenschaftliche Wahrheit kann es zu den berührten Fragen aus tiefer liegenden wissenschaftlich belegbaren Gründen nicht geben.
Also sind die rechnerischen Tabellen nur die anfängliche Rahmenbedingung für das übliche individuell fortzusetzende Aushandeln der Rentenhöhe und der sonstigen Konditionen.
Prognosen sind immer nur Schätzwerte und im besten Fall wenigstens "ungefähr" richtig.
Die langfristige Entwicklung der zukünftigen Rahmenbedingung kann nur grob geschätzt werden. Nur Volkswirte oder auch analog geschulte Fachleute können hierzu deutlich mehr sagen als der Normalbürger aus seinen Tageszeitungen weiß.
Aber auch Volkswirte können nur in Grenzen prognostizieren, wie Sie selber es beispielsweise aus Tageszeitungen jedes Jahr neu erfahren können. Der Berufsvorteil der Volkswirte besteht eher darin, dass den Fachleuten eine Zusammenschau der Veränderungen möglich wird.
47.3
B. Wichtige Denk-Kriterien für Rentenhöhen:
Wenn sich der Prozentsatz der Geldentwertung ändert, so ändert sich meist auch das Zinsniveau
Dessen Änderung ist aber auch abhängig von der Politik der Zentralbank, von der Besteuerung und von der konjunkturellen Entwicklung.
Volkswirte wissen besser, wie hoch in etwa die echte Geldentwertung ist - also nach Entfernung der politisch oder sonstwie bedingten Fehler der offiziellen Statistik. Hierdurch kann man die mutmaßliche Mietmarkt-Entwicklung der nächsten 10 bis 20 Jahren etwas zutreffender schätzen. Dies wiederum beeinflusst den Schätzwert von Wohnrechten.
Die Entwicklung der Miethöhen ist bedeutsam für die Bewertung der Wohnrechte.
Man beachte die häufig geltende Gesetzmäßigkeit für Preistrends: Je länger sich etwas nach oben entwickelte, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, wieder zu sinken.
Wir wissen aber auch aus der Lebenserfahrung, dass dies nicht immer zutrifft. Also ist der Langfrist-Geldwert von Wohnrechten nur recht unzuverlässig einschätzbar.
Irgendwann muss man heran an den Vertragsabschluss. Diese nicht voll ausräumbaren Ungewissheiten müssen irgendwann zeitnah...
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48.
Kombi-Paket mit Versicherungsvertrag?
48.1
Am liebsten hätte der Verkäufer ein Gesamt-Sofort-Paket mit institutioneller Absicherung.
Ein Immobilienverkauf kann gekoppelt werden mit einer Lebensversicherung:
Eine Versicherung mit Einmal-Einzahlung für eine Leibrente. Hierfür werden gelegentlich standardisierte Vertragsformen angeboten. Der Vorteil kann sein, angesehene wesentliche fast unsterbliche Unternehmen als Vertragspartner zu haben.
Wenn dann eine grundbuchliche Absicherung hinzu kommt, kann eigentlich nichts schief gehen. Ein Problem kann aber sein, dass je nach Vertragsmodell möglicherweise die Immobiliensicherheit nicht vollwertig ist, beispielsweise nicht erstrangig ist. Es muss dann für den Einzelfall geprüft werden, ob dies in Kauf genommen werden kann, weil dennoch ausreichend ausgewogen.
Nur Einzelfallprüfung eines Konzeptes kann Sicherheit gewährleisten.
Es kann wohl nur im Einzelfall sinnvoll geprüft und beurteilt werden, ob ein angebotenes Konzept sinnvoll, ausgewogen und gut abgesichert ist. Schließlich geht es meist um den letzten wichtigen Vertrag des Lebens zur Sicherung des Einkommens. Dies darf nicht schief gehen. Denn sofern es schief gehen würde, so gibt es für die Verkäufer ihres Anwesens meist keine zweite Chance für neue Einkunftquellen in ihrem jetzigen Leben.
48.2
Die Wahl von seriösen Partnern.
Provisionen-Akkumulierung: Wesentliches Risiko.
Eine wichtige Aufgabe ist, dafür zu sorgen, dass nur mit Anbietern verhandelt wird, die nicht beispielsweise 30 oder mehr Prozent für Provisionen und Gewinnspannen abzweigen. Dies ist eine wesentliche Gefahr bei standardisierten Rentenbasis-Konzepten "alles aus einer Hand". Denn dann kooperieren meist mehrere Dienstleister. Ein jeder will Provision.
Vor allem aber wird oft oder meistens versucht, die Rentenbeträge derart niedrig zu fixieren, dass der Vertrag normalerweise nie mit einem Defizit enden kann. Hierfür genügt es, dass der Anbieter in seine Berechnungsformel ein Sterbealter von 100 Jahren eingibt und seine Refinanzierung mit einem recht hohen Zinssatz kalkuliert.
Der Immobilieneigentümer merkt von recht hohen Gewinnspannen wenig.
Ihm wird das fertige Ergebnis als Angebot der monatlichen Rente unterbreitet. Da es wenigstens in Deutschland keinen verbreiteten Wettbewerb für Verrentung von Immobilien gibt, werden verschiedene befragte Unternehmen meist...
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49.
*Banken und *Versicherer?
49.1
Immer im Abstand von einigen Jahren geht es neu durch die Medien: Verkauf auf Rentenbasis. Wieso nicht ständig?
Bei wesentlichen wirtschaftlichen Veränderungen, alle paar Jahre üblich, beispielsweise bei Finanzkrisen, werden die Manager von Finanzierungsinstituten und Versicherungsinstituten ein Ausweiten auf neue Märkte erwägen. Die Verrentung von Immobilien ist eine immer neu offenkundige Marktlücke.
49.2
Plötzlich ist viel in der Presse über die neuen alten Angebotsformen: Umkehrhypothek, Rückwärtshypothek, "Ihr Eigentum verrenten".
Die Manager konzipieren und die Marketingabteilungen mit ihren guten Medienkontakten werden sodann auf Trab gebracht. Die Journalisten machen ihren Job, für den sie bezahlt werden - zuweilen auch schon einmal doppelt bezahlt werden. Sie als Bürger lesen dann die bahnbrechenden News über neuartige Geschäfte für "Senioren".
Die hausinternen Verkäufer-Netzwerke (also mit den sogenannten "Anlage-Beratern" / "Finanzberatern") werden durch Mitteilungen motiviert, durch Schulungen aktiviert. Umkehr-Hypothek, Rückwärts-Hypothek, glückliche Rentner, weinende Erben. Im Fall der Kinderlosigkeit ist das kein Problem oder auch, Kinder kann man auch anderweitig durch Schenkung bedenken.
Sofern Manager von Versicher oder Bank A es aufgreifen und viel Marketing für Leibrenten-Konstrukte finanzieren, klingeln die Alarmglocken bei ihren Konkurrenten - die Manager von B und C. Und los geht die Jagt aller um einen Trittbrett-Platz beim neuen Markt. Torschlusspanik. Der Mensch ist im Inneren ein Meutetier und Beutetier. Ein Trend ist geboren und alle Welt palavert über den Super-Business mit der Heuchelei der "liebevollen Rettung von demenz-nah überforderten Senioren".
49.3
Die vorbereiteten Konstrukte verkaufen sich aber möglicherweise überhaupt nicht gut.
Denn verdeckte und offene Provisionen, Boni und Administrationskosten summieren sich im Finanzgeschäft gerne manchmal auf 30 %, manchmal sogar deutlich mehr. Sodann will man die Ungewissheit der Zukunft...
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49.4
Immobilien erlauben nicht, diesen üblichen Ballast der Finanzbranche noch halbwegs sinnbringend zu verstecken.
Mit der früheren Zukunftsrendite von Lebensversicherungen war es einst möglich, die Kostenproblematik zu verwischen. Heutzutage aber gilt: Der Immobilieneigentümer erhält bei mit Kosten überladenen Konzepten wirtschaftlich im Ergebnis möglicherweise nur die Hälfte des realen Wertes oder noch weniger. Die Divergenz könnte derart erheblich sein, dass sie schon im Überschlagsdenken dazu führt, die Entscheidungen aufzuschieben.
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50.
Rentenbasis-Immobilien Privat an Privat: Optimal?
Der Immobilieneigentümer und der Immobilienkäufer sind deshalb gezwungen, sich individuell auf privater Ebene zu einigen. Denn damit schütteln sie die absurden Konsequenzen des staatlich erzwungenen Konkubinats zwischen Finanzwirtschaft und Staatsfinanzen ab.
Diese "Zwangs-Prostitution" dient letztlich dazu, dass wesentliche Teile des wirtschaftlichen Nutzens umverteilt werden insbesondere :
- für die Finanzwirtschaft (die dafür durchaus auch leisten muss);
- für die mit aller Staats-Intervention verbundenen Bürokratiekosten;
- offene oder verdeckte Umverteilung für Nicht-Eiffzienz und Politikfehler.
Jeder der Privaten - Verkäufer wie auch Käufer - gewinnt so seine eigene Altersversorgung.
Schließlich schafft der Rentenbasis-Käufer sich ja bereits selber seine eigene analoge Altersversorgung. Nachdem alle institutionellen Formen durch staatliche Fehl-Regulierung erfolgreich nahezu renditelos oder sogar defizitär gemacht wurden, ist nur Immobilieneigentum noch der verbliebene einigermaßen sichere Eckpfeiler der Altersversorgung.
Sofern sorgfältig konzipiert, ist beiden Seiten der Vertragspartner damit optimal gedient.
So gut dies zunächst klingt - es ist aber ein Problem bei zwei privaten Vertragspartnern: Risiken-Minderung und Objektivität und Streitrisiken.
Also sprich durchaus auch einiges für die Alternativen, nämlich:
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51. --'REB-KAUF2_ --
*Immobilienkauf zu *zweit
51. --'REB-KAUF2_ --1
Gemeinsam kaufen - das Chaos provozieren?
Es ist die natürlichste Sache der Welt, dass zwei, die zusammen leben und damit jedenfalls faktisch eine Familie bilden, das Eigenheim auch gemeinsam erwerben sollen.
Überhaupt davon zu reden, dass da auch irgendwann eine Trennung denkbar ist, wird für undenkbar angesehen.
Wenn es in rund 80 % der Paare dann doch so kommt (so brutal ist Statistik), so entsteht leider meist juristisches Chaos für das gemeinsame Eigentum, also Eigenheim oder Eigentumswohnung.
Also völlig klar, so blauäugig, das ist rechtlich gesehen unverantwortlich.
Aber wie den Knoten schon beim Kauf vertragsrechtlich harmonischer binden?
51. --'REB-KAUF2_ --2
Schuld am Dilemma sind zunächst einmal die Juristen?
In der Tat, die meisten wirken wohl mit bei Verträgen, wie sie allenfalls bis 1960 vertretbar waren, also bis zum Ende der lebenslangen freiwilligen oder viel öfter "freiwillig zwangsweisen" Ehe-Vision. Aber wenn Juristen intelligentere Lösungen vorschlagen, so riskieren sie vermutlich, die beiden sich voll vertrauenden Mandanten an einen anderen Juristen zu verlieren.
Für viele Juristen ist die Sache vielleicht einfach:
Wenn die beiden sich trennen und wie üblich sich über das Eigenheim oder die Eigentumswohnung nicht einigen, dann wird eben über die Zwangsversteigerung die Sache juristisch perfekt gelöst.
"juristisch perfekte Logik" - in der Realität eine Katastrophe. Wer die Realität der Zwangsversteigerungen kennt und die Unmöglichkeit, dafür wirtschaftliche Vernunft zu garantieren, der weiß:
Zum Immobilien-Teilungsstreit darf es auf keinen Fall und nie kommen.
Denn am Ende hat man nur zu leicht zwei insolvente Ex-Partner und eine über ihren Schnäppchenkauf jubelnde Bank. Angeblich noch schlimmer: Die zuständigen Bankabteilungen sollen das dann gerne an Amigos abgehen lassen gegen nirgends erwähntes Backschisch für das sogenannte "Ausbietungsabkommen". Naja, sei nicht unterstellt....
Gegen all dies hilft nur: Schon beim Kauf des Eigentums für intelligente Regeln sorgen.
Wenn unbedingt gemeinsamer Kauf gewünscht wird, so müssen alle Problemvarianten vorgesteuert werden. Das Schwierigste an einem Vertragskonzept ist nicht, wie gut alles klappt. Das Schwierigste ist immer genau das Gegenteil: Zu regeln, wenn etwas nicht klappt. Sämtliche denkbaren ökonomischen negativen Zukunftsvorgänge sind aus ökonomischer Sicht zu begreifen und konzeptuell mit streitfreien Lösungsformen zu bedenken.
Der schlimmste Fehler bei Vertragskonzepten ist die juristische Verweisung,
dass sich das ja dann durch die Zwangsversteigerung regeln lasse. Ist das Schlimmste der Regelfall? Statistik hierüber gibt es nicht. Es gibt nur eine Statistik, dass ein beträchtlicher Teil der Trennungen vor Gericht endet mit gewaltigen Kosten für Anwälte und Justiz. Die gibt es immer zwei weinende Verlierer und zwei lachende Anwälte.
Die hohen Streitwerte solcher Sachen finanzieren den Juristen solcher Sachen mühelos Luxusautos und Villen vom Leid der Bürger. Der Gesetzgeber ist nun einmal bei den Gebührenordnungen der ständisch geregelten Vergütungen sehr lobby-hörig - und am meisten profitieren hierdurch bei hohen Werten die Justizkassen. Der Fehler liegt beim Gesetzgeber, nicht bei den Anwälten.
Also hilft nur eines: Schon beim Kauf des Eigentums für intelligente Regeln sorgen, die genau dies so gut wie möglich verhindern.
51. --'REB-KAUF2_ --3
Bitte 10 Jahre Zwangs-Zusammenleben programmieren für die Bank. (Und den Staat?)
Die Regeln von Besteuerung und Banklaufzeiten führen zu einer optimalen Laufzeit des Zusammenlebens von bitte mindestens etwa 10 Jahren.
Wenn ihr euer Zusammenleben auf mindestens 10 Jahre programmiert, seid ihr fein konform: Im neunten Jahr könnt ihr den Verkauf eures gemeinsamen Eigentums einleiten. Den Scheingewinn dank Geldentwertung müsst ihr dann nicht der Einkommensteuer unterwerfen, sofern die Politik an dieser Regel bis dahin nicht herumschraubt.
Der eventuelle Gewinn ist ohnehin steuerfrei, dies auch bei sofortigem Weiterverkauf, sofern nur Eigennutzung vorlag und zwar nur für Wohnzwecke. Im Fall von vorübergehender Vermietung muss eine derartige Eigennutzung mindestens für die letzten 2 Jahre vorliegen. Bei Teilvermietung fällt die Gewinnsteuer nur anteilig an.
Bei eigengenutzem Wohnraum ist normalerweise nicht das Finanzamt, sondern die Bank das Problem. (Das Fionanzamt kann bei Schenkcung und/oder Erbschaft zum Problem werden; aber das ist ein Sonderthema, das anderweitig behandelt wird.)
Das Problem "Bank": Angenommen, Im Jahr 10 wird dann der Verkauf durchgeführt.
Wenn das Darlehn fällig wird, oft nach 10 Jahren der vereinbarten Laufzeit, so löst der Käufer es beispielsiwesie pünktlich ab durch den Kaufpreis. Wartet man ein Jahr länger, so droht als Strafe ohne Strafgesetz die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank für die neue Zusatz-Laufzeit. Das kann man bei der Bank anders vereinbaren. Es besteht aber immer die Gefahr, dass einfach aus Nachlässigkeit für die Restsumme wiederum ein neues mittelfristiges Darlehn von rund 10 Jahren Laufzeit vereinbart wird.
Sodann kann jeder der beiden bisherigen Partner auf neue Partnersuche gehen.
So, falls man den optimalen Verkaufszeitpunkt gut koordinieren konnte. Der übliche Finanzgewinn hierbei ist eine feine Mitgift für den Kauf des Heims der nächsten rund 10 Jahre Lebensabschnitts-Partnerschaft.
Alternativ lassen Staat und Banken gnädigerweise zu, dass das bisherige Partner-Arrangement fortgesetzt wird.
Die Darlehnsrestlaufzeit sollte dann mit der Bank abgestimmt werden auf die geplante Restlaufzeit der Beziehung, jedoch maximal bis zum staatlichen offiziellen Rentenalter des Jüngeren der beiden für die jeweilige Alterskategorie. So ergibt es sich aus dem Zusammenwirken der Vorschriften.
Schöne neue Welt: Der Staat denkt mit - Bankenregulierung definiert eure Lebenszeit-Planung.
Einiges Ungemach droht Banken und Bürgern, wenn sie Unbotmäßigkeit wagen durch Abweichungen vom staatlich vorgedachten Regelfall-Ablauf. Auch das Schicksal mit der Ungewissheit von Todesdaten hält sich nicht so recht an die gesetzgeberischen Vorgaben.
In der Praxis kann man sich mit diesen Gesichtspunkten halbwegs vernünftig arrangieren. Nur ist es hilfreich, den Ursprung der Regeln und der Klauseln der Bankenverträge zu kennen. Dann kann man alles ein wenig besser optimieren.
51. --'REB-KAUF2_ --4
Banken - Knäuel-Fabrikanten?
Wer begriffen hat, dass man das völlig anders vertraglich konzipieren muss und durchaus kann, der hat in seinem Optimismus die Rechnung ohne den Wirt gemacht - die Banken.
4_Ys1_ Bei Bankakademien wird wohl nur manchmal oder selten oder nie gelehrt, wie man die Partner-Konflikte durch fairere Finanzierungskonzepte vorbeugend
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52. --'REE-FINOPT_ --
Wie ohne *Bargeld Immobilien kaufen?
52. --'REE-FINOPT_ --1
Ihr Kauf auf Rentenbasis.
Das Problem:
Diejenigen, die es gerne für Ihren Verkauf machen würden, wagen nicht, es so anzubieten. Sie haben Sorge, keinen ausreichend zuverlässigen Käufer zu finden. Deshalb gibt es in Deutschland nur sehr selten öffentliche Angebote, die von vornherein als Verkauf auf Rentenbasis an jeden beliebigen Interessenten deklariert werden.
Die Lösung für Kaufinteressenten: (nur 2 Beispiele)
a) Man kann selber ein Gesuch für Rentenbasis aufgeben.
Jedoch: Gesuche werden von den in Betracht kommenden Käuferkreisen kaum gelesen...
b) Auf Immobilienbörsen könnte man nach Angebote Ausschau halten, die nach ihren Details auf selbst nutzende ältere Eigentümer schließen lassen.
Das mag oft auf Grundlage der Summe verschiedener Angaben ersichtlich sein.
Man könnte weitere Beispiele überdenken. Voll befriedigend ist die Situation aber jedenfalls nicht.
Es ist leider so, dass in Deutschland wohl die meisten potentiellen Anbieter von Rentenbasis-Objekten es nicht entsprechend anbieten. Sie haben die durchaus berechtigte Besorgnis, dass Makler, Helfer, Berater, Notare und Käufer für dies komplexe Anliegen nicht ausreichend zuverlässige Ergebnisse liefern werden. Denn schließlich geht es um die einmalige nicht revidierbare Verfügung ihres Vermögens für die finanzielle Sicherung ihrer letzten Jahre.
Sie als Kaufinteressent haben ein gewichtiges Argument: können Verkäufern mit geeigneten Objekten darauf hinweisen, dass sie über Rentenbasis mehr Kaufpreis und Nutzen erzielen könnten.
§_Ys1_ Sie als Kaufinteressent können den Verkäufer auf hilfreiche Information verweisen: Sie die Links oben auf dieser Seite zu umfassender Information. Nun kann der Verkäufer besser überblicken, in welcher Weise er bei Rentenbasis eine Absicherung seiner Interessen bewirken kann.
52. --'REE-FINOPT_ --2
Mietkauf von Immobilien.
Das Problem:
a) Die Mietkauf-Angebote für Immobilien sind nicht zahlreich
(zahlreich nur in Krisenzeiten). Wenn es solche Angebote in normalen Zeiten gibt, so sind sie oft überteuert.
b) Außerdem sind die Verträge oft unvertretbar einseitig.
Beispielsweise wird wohl gern Totalverlust aller Zahlungen des Käufers vorgesehen bei irgendeinem einzigen einzelnen späteren Rückstand. Ob eine derartige Klausel legal ist,
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53. --'REB-INDEP_ --
*Immobilien für Selbständige finanzieren.
53. --'REB-INDEP_ --1
Bei der Finanzierung: Diskriminierung der Selbständigen, Freiberufler, Kleinunternehmer.
Staat, Banken, Bausparkassen, alles sind gut geordnete Angestelltenkulturen, und das merkt man. Die kleinen Freien der Wirtschaft fühlen sich oft behandelt wie geduldete Aussätzige.
Und das ist noch nicht einmal böswillig motiviert. Selbst diejenigen vielen, die sich im Bürokäfig nachhaltig unglücklich fühlen, können dennoch meistens letztlich nicht umdenken, dass es etwas anderes gibt außer Angestellten und Beamten und dass die Freien völlig anders ticken und für ihr Geschäft auch anders ticken müssen.
Die Gesellschaft ist ziemlich gespalten
zwischen denjenigen, die allenfalls alle paar Jahre mit Bewerbungen um "neue berufliche Herausforderungen" kämpfen müssen (und oft täglich mit Kollegen-Stress), und denjenigen, die in eigener Rechnung jeden Tag neu um den Markt und um Kunden und Umsätze kämpfen.
Die ziemlich erste Frage lautet im Finanzierungsgespräch: Wie viel monatliches Einkommen?
Wenn dann von Selbständigen gewöhnlich und natürlich eine unklare Antwort kommt, so ist für den Angestellten der Bank vielleicht bereits Warnstufe 1 erreicht. Das liegt nicht unbedingt an ihm selbst. Sondern er weiß dann bereits, dass er an einer Akte arbeitet, die wahrscheinlich hausintern abgelehnt werden wird.
Seine ergebnislose Bearbeitungszeit bringt ihm einen Negativpunkt in seiner Karriereakte und im Bonus-System.
Es ist gewöhnlich aussichtslos, vernünftig gegen die Diskriminierung der Freien zu argumentieren.
Die Anweisungen und Fehler kommen von oben. Soweit Bank-Manager sich nur noch als Banker für Angestellte, Beamte und Millionäre fühlen, funktioniert die gesamte Hierarchie nach diesem Tonangeber.
Und Sie als Antragsteller können der Sache am ehesten beikommen, indem Sie das System an seinen eigenen Widersprüchen knacken.
Auch die Altersgrenzen bei Immobilienfinanzierung dürften für Selbständige eigentlich nicht gelten.
(Also die ohnehin absurde Regel, dass Immobilienfinanzierungen bis zum offiziellen Rentenalter zurückgezahlt sein müssen.)
Der Selbständige lässt nicht punktgenau im Jahr 65 oder 67 den Bleistift fallen. Mit seinem üblichen Kundenstamm kann er schon vorher etwas gemächlicher arbeiten für das etwa gleich bleibende Einkommen. Sodann geht es gewöhnlich durchaus deutlich über die 67 Jahre hinaus weiter mit nachlassendem Zeiteinsatz. Sein "Kind", also seinen Betrieb und seine Kundenkontakte, verstößt man nicht wegen irgendeiner willkürlichen Altersgrenze der Staatsverwaltungswirtschaft.
Meist besteht irgendeine Nachfolgeregelung. Im Grunde genommen ist das dann oft eine verdeckte oder buchhalterisch ausgewiesene finanzielle Verwertung des legal steuerfrei geschaffenen Wertes des Kundenstamms.
All dies kommt bei Angestellten nicht vor. Was bei Angestellten nicht vorkommt, "gibt es nicht", weil mehrheitlich Angestellte die Gesetze und Regeln machen. Die Besonderheiten der Selbständigen kennt man nicht, richtiger gesagt, will man nicht kennen.
53. --'REB-INDEP_ --2
Wie konkret vorgehen, um trotzdem Finanzierung zu erhalten?
Das Vorgehen im einzelnen kann man nur fallbezogen optimieren.
Beispielsweise kann Wunder wirken, seine Bilanz nach mehreren Bilanzierungsmethoden zu gestalten. Dann benötigen Sie allerdings einen Steuerberater, der das kann, ohne dafür ein Vermögen zu verlangen; und es hat nur Sinn, wenn es in guter Kenntnis der Hebelwirkungen dem Steuerberater vorbereitet wird. Der Selbstständige hat nun einmal ganz legal gewöhnlich viel mehr als das Ergebnis der Steuerbilanz.
Sehr kontraproduktiv ist es jedoch, wenn ein Handwerker darauf hinweist, dass viele seiner Kunden "ein teilweises Entfallen der Mehrwertsteuer :-) " selber vorschlagen.
Sein Gegenüber bei der Bank würde es vielleicht bei eigenem Handwerkerbedarf ganz genauso dem Handwerker vorschlagen. Aber in seiner Rolle in der Bank lautet der richtige Reflex: Wir dürfen uns nicht nachsagen lassen: Beihilfe zu Schwarzarbeit, Steuerhinterziehung. Geldwäsche. Vorsicht. Warnglocke.
Ein anderes dahingegen manchmal sinnvoll machbares Verfahren ist, sich etwas langwierig in den Status des "Kapitalisten" einzufügen.
Unter bestimmten Bedingungen legen Bankangestellte die Standardprüfung beiseite und bewerten anders. Diese Bedingungen kann man schaffen:
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54. --'REE-FIN-50PLUS_ --
*50plus: Immobilien finanzieren.
54. --'REE-FIN-50PLUS_ --1
Ab Alter 50plus: Immobilien finanzieren trotz verkehrter Gesetze.
Immobilienfinanzierung für Personen ab Alter 50: Nach dem Versicherungsprinzip?
Der Gesetzgeber hat die absurde Regelung geschaffen, dass Immobilienfinanzierungen mit dem Jahr des Rentenalters getilgt sein müssen.
Wie meist gibt es wenig, was die ökonomische Einfalt von Politikern übertreffen kann. Wenn immer der Gesetzgeber Unsinniges gestaltet, bildet sich ein Konglomerat von Umschiffungs-Strategien. Leider ist dies aber für diese Aufgabe ziemlich schwierig.
Eine recht logische Lösung wäre, das Anwesen mit Bankfinanzierung zu kaufen und aus einer Lebensversicherung die Tilgungsraten abzusichern.
Man würde die Rückzahlung durch Abschluss einer Lebensversicherung und / oder Rentenversicherung garantieren.
Allerdings muss man vorab erst einmal Partner finden, die diese Vertragskonzepte ermöglichen und die bei den Gewinnspannen maßvoll bleiben. Trotzdem ist dann aber der Buchstaben-Wortlaut der zu engstirnig regulierenden Gesetze, was es bei der befragten Bank hemmen oder unterbinden könnte.
Letztlich verschiebt diese Lösung das Problem aber nur, ohne es zuverlässig zu lösen. Gleichgültig, wie der Versicherungsvertrag konzipiert wird - verschiedene Varianten sind denkbar - , wird das eigentliche Problem der Zahlungspflichten oberhalb Rentenalter nicht aufgehoben. Das soll hier nicht nähere dargelegt werden. Es sollte nur darauf hingewiesen werden, dass diese Vorgehensweise nicht allgemein und sicher zum Ziel führt.
Dass es im Einzelfall je nach Fallumständen vielleicht dennoch hilfreich sein kann, sei angemerkt. Insbesondere müssten im Einzelfall etwa bereits bestehende Versicherungsverträge berücksichtigt werden.
54. --'REE-FIN-50PLUS_ --2
Aus einer "Umkehrhypothek" die Tilgungsraten finanzieren?
Bei der immer wieder gelegentlich zitierten "Umkehrhypothek"...
... wäre zunächst einmal zu klären, ob es dafür im Inland zum jeweiligen Zeitpunkt überhaupt Anbieter solcher Konzepte gibt oder ob es nur eine dauernd von Journalisten abschreibend wiederholte "Fata Morgana" ist.
Schließlich muss der Geldgeber dann den gesamten maximalen Betrag in seiner Bilanz berücksichtigen und sicher sein, immer jahrzehntelang die nötige zukünftige Liquidität verfügbar zu haben.
Unternehmen für Lebensversicherung haben insoweit einen klaren gesetzlichen Rahmen. Sie müssen das Geld die gesamte Zeit über als fristen-angepasste Geldanlage verfügbar halten und sind bezüglich der Details in verschiedener Hinsicht rechtlich privilegiert. Wo liegt der Unterschied zur Umkehrhypothek? Die Einbringung des Kapitals des Bürgers erfolgt bei dieser Form der Rentenauszahlung zu Beginn als Einmalzahlung in bar.
Bei der Umkehrhypothek ist die Einbringung stattdessen eine Grundpfandrechtsforderung auf eine Immobilie.
Eine solche Vereinbarung ist beispielsweise nach deutschem Recht im Rahmen der Vertragsfreiheit zulässig. Es ist aber für einen institutionellen Gläubiger eine ziemlich komplexe Sache, was Bilanzierung, Gewinnermittlung, Rücklagen-Bedarf, Besteuerung und Bankenrecht anbetrifft.
Also muss die Idee der Absicherung der jahrzehntelangen Tilgungsraten der Bank über eine "Umkehrhypothek" für Deutschland als wenig realistisch gewertet werden. Diese Lösung für Kreditnehmer ab Alter 50 wird kaum gelingen.
54. --'REE-FIN-50PLUS_ --3
Die zukünftigen Erben einzubeziehen?
Eine weitere Variante wäre, die zukünftigen Erben einzubeziehen.
Eine Bürgschaft unter Familienangehörigen - Kinder bürgen für die Rückzahlung durch die Eltern - hilft kaum weiter. Banken wissen, dass nach zwischenzeitlicher Rechtslage der Wert solcher Bürgschaften sehr ungewiss ist.
Wenn ein Kind als Käufer des elterlichen Eigenheims auftritt? Und später es erbt?
Bei einem Einzelkind kann das recht effizient machbar sein. Auch dürfte nach gegenwärtiger Rechtslage später beim Erbfall Grunderwerbsteuer nicht anfallen. Man beachte die emotionale Seite: Die Gefahr eines finanziell motivierten "Wartens auf das Ableben der Eltern".
Sind mehrere erbrechtlich berechtigte Personen vorhanden, so hat diese Vergehensweise aber erst recht Haken und Ösen: Erbrecht, Pflichtteilsrecht, Schenkungsrecht, Absicherung des eigenen Lebensabends, Abhängigkeiten, Pflegefinanzierung, Pflegebereitschaft.
54. --'REE-FIN-50PLUS_ --4
Varianten mit normaler Bankfinanzierung?
Eine weitere Lösung könnte sein, es als Mietobjekt zu erwerben, dann aber selber zu nutzen.
Aber auch das mögen Banken kaum - eben wegen der absurden Gesetze. Wenn ein Privatkauf, das wird im Prinzip reguliert wie beim Erwerb für Eigennutzung. So jedenfalls haben die Bankcomputer es gelernt. Ob es wirklich rechtlich nicht anders geht, "weiß niemand nicht".
Immerhin, wenn das Objekt eine Mieteingangs-Erwartung hat, die die Zahlungspflichten an die Bank weitgehend deckt, so ist das ein erleichternder Gesichtspunkt. Diese Alternative kann versucht werden, sofern der Antragsteller bereits im Eigentum wohnt, weil dann glaubwürdig.
Wird dann später erst der Entschluss gefasst, das bisherige Eigentum zu veräußern und das neue selber zu nutzen,
so ist das ja nicht vorwerfbar. Gut ergeben kann sich dies, sofern die Vermietung an nahestehende Personen erfolgte. - Beispiel: An eigene Kinder, die noch nicht kreditwürdig wären für einen eigenen Erwerb, aber zahlungswürdig für die vereinbarte Marktmiethöhe.
Eine andere Variante wäre, dass beispielsweise eine GmbH erwirbt.
Dann aber muss man die Scheinwertsteigerung der Geldentwertung beim Wiederverkauf oder...
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55.
Gutachten überflüssig?
55.1
Wertgutachten für Immobilien kosten viel und sind trotzdem nicht zuverlässig.
Die Grundlage jeder Vereinbarung über Immobilien ist der "Wert" des Objektes. Das Problem hierbei: Immobilien sind fast immer "Unikate". Es kann keinen belegbaren "Marktpreis" geben. Denn dazu fehlt es an austauschbaren gleichartigen Gütern in statistisch rechenbarer Menge. Eingebürgert hat sich, das letztlich Unlösbare durch Kompromisse zu regeln: Die gemeinsame Selbsttäuschung durch einen "halbwegs exakten" Wert, und zwar wie folgt:
Es wird eine vertretbar scharfe unscharfe Schätzung des Wertes erreicht durch Mittelwerte aus Hilfskonstruktionen wie beispielsweise:
Bodenwert, Gebäudewert, Bauwert,
Verkehrswert, Kaufpreis, Beleihungswert,
Ertragswert (jetzt / zukünftig) , kapitalisierte dauerhafte Rendite,
Baukosten-Schätzung, Abschreibung,
Renovierungsbedarf, Modernisierungsbedarf, aufgestaute gesetzliche Modernisierungspflichten
und anderes.
Gutachter und Makler und Finanzierer sind meist bemüht, dem biederen Bürger vorzugaukeln, die Ergebnisse seien zuverlässig. Es liegt in der Logik der Sache, dass sie nicht exakt zuverlässig sein können, sondern nur ...
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56.
Wertgutachten bei Rentenbasis-Verträgen: Nicht zwingend.
Für Rentenbasis-Vereinbarungen funktioniert Bewertung oft anders. Örtliche Faustregeln helfen Beteiligten, die sich kennen und die sich vor Ort auskennen, möglicherweise zum etwa gleich zuverlässigen Ergebnis wie Wertgutachten.
Beim Rentenbasisgeschäft muss man im nächsten Schritt immer das Ergebnis im Vordergrund sehen. also die Rentenbeträge. Die übliche Rangelei in der Endphase eines Immobiliengeschäfts betrifft also weniger den Objektpreis als vielmehr die Monatsraten. Diese aber werden intensiv durch ganz andere Faktoren beeinflusst. Der seiner Natur nach immer fiktive Immobilienwert ist dann nur noch eine Orientierungshilfe.
56.1
Wie in eigener Sache den Wert ermitteln?
Die Relativität aller Wertansätze wurde vorstehend veranschaulicht. Dies hilft dem Immobilienlaien nicht weiter - im Gegenteil. Es ist damit endgültig klar: Nichts ist klar. Man weiß nun endlich sehr gewissenhaft, wieso die Wissenschaft eine zuverlässige Immobilienbewertung nicht schafft.
Hier beginnt der Bedarf für einen externen erfahrenen Mitdenker ohne Eigeninteresse am jeweiligen Objekthandel. Denn man kann der Sache durch eine alternative Sichtweise ausreichend beikommen. Endziel ist ja nicht, den Immobilienwert zu wissen, sondern ist, eine Rentenbasis-Vereinbarung auszuhandeln. Diese Gesamtaufgabe -
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57.
Risiken: Mängel?
57.1
Wertgutachten ist nicht gleich Risiken-Gutachten.
Zwar sollte ein Wertgutachter an sich auch Risiken ermitteln und vermerken, beispielsweise Vorliegen von Hausschwamm. Gerade für die Risiken ist ein Wertgutachten aber nicht ausreichend zuverlässig, sofern die Risiken verdeckt sind und weder bei der Begehung noch im Gespräch erkennbar werden. Die Vergütung für einen Wertgutachter umfasst weder einen Detektivauftrag noch einen Auftrag einer gezielten bauphysikalischen Analyse.
Also brauchen die Vertragspartner bei Rentenbasis eine Arbeitshilfe, wie sie die wichtigsten üblichen Risiken erkennen können und wie sie dann vertraglich geeignet steuern können.
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58.
Wo geht Rentenbasis gut?
58.1
Übersicht von größeren Städten in Deutschland: Groß genug für einen funktionierenden Immobilienmarkt: Ausreichend viele eventuelle Anbieter wie auch Nachfragende für Rentenbasis-Vereinbarungen.
Aachen, Augsburg,
Bergisch Gladbach, Berlin, Bielefeld, Bochum, Bonn, Bottrop, Braunschweig, Bremen, Bremerhaven,
Chemnitz, Cottbus,
Darmstadt, Dortmund, Dresden, Duisburg, Düsseldorf,
Erfurt, Erlangen, Essen, Frankfurt am Main, Freiburg im Breisgau,
Fürth, Gelsenkirchen, Gera, Göttingen, Gütersloh,
Hagen, Halle, Hamburg, Hamm, Hanau, Hannover, Heidelberg, Heilbronn, Herne, Hildesheim,
Ingolstadt, Iserlohn, Jena,
Kaiserslautern, Karlsruhe, Kassel, Kiel, Koblenz, Köln, Krefeld,
Leipzig, Leverkusen, Lübeck, Ludwigshafen am Rhein,
Magdeburg, Mainz, Mannheim, Moers, Mönchengladbach, Mülheim an der Ruhr, München, Münster,
Neuss, Nürnberg, Oberhausen, Offenbach, Oldenburg, Osnabrück,
Paderborn, Pforzheim, Potsdam,
Recklinghausen, Regensburg, Remscheid, Reutlingen, Rostock,
Saarbrücken, Salzgitter, Schwerin, Siegburg, Siegen, Solingen.
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59.
Zukunft? Analyse für Rentenbasis.
59.1
Nachstehend ist eine Übersicht von Ballungsgebieten und regionalen Metropolen in Deutschland. Dies sind die größeren regionalen Immobilienmärkte.
Für die zugehörigen Städte gilt:
Je nach Entfernung untereinander sind deren Immobilien- wie auch Arbeitsmärkte mehr oder weniger miteinander verzahnt. Dies ist ein Gesichtspunkt für Zukunftserwartungen. Innerhalb der jeweiligen Region besteht immer eine leichte langfristige Tendenz der Angleichung bei Immobilienwerten und Miethöhen.
Bis etwa 30 km ("1 Stunde real von Punkt zu Punkt") ist diese Angleichungstendenz wesentlich.
Bis etwa 80 km ("2 Stunden real von Punkt zu Punkt") ist nur eine relativ leichte Angleichungstendenz zu erwarten.
59.2
Die Liste zeigt jeweils:
Bezeichnung der Region.
--- Zugehörige Städte.
--- Bundesländer, in denen diese liegen.
Rhein-Ruhr --- Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Duisburg, Bochum, Wuppertal, Bonn, Gelsenkirchen, Mönchengladbach, Krefeld, Oberhausen, Hagen, Hamm --- Nordrhein-Westfalen
Berlin, Brandenburg --- Berlin, Potsdam, Cottbus, Brandenburg an der Havel, Frankfurt (Oder) --- Berlin, Brandenburg
München --- München, Augsburg, Ingolstadt, Landshut, Rosenheim --- Bayern
Rhein-Main --- Frankfurt am Main, Wiesbaden, Mainz, Darmstadt, Offenbach am Main, Hanau, Gießen, Aschaffenburg --- Bayern, Hessen, Rheinland-Pfalz
Stuttgart --- Stuttgart, Heilbronn, Reutlingen, Esslingen am Neckar, Tübingen, Ludwigsburg --- Baden-Württemberg
Hamburg --- Hamburg, Lübeck, Lüneburg, Neumünster, Norderstedt, Wismar --- Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Schleswig-Holstein
Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg --- Hannover, Braunschweig, Göttingen, Wolfsburg, Salzgitter, Hildesheim, Celle --- Niedersachsen
Nürnberg --- Nürnberg, Fürth, Erlangen, Bayreuth, Bamberg, Hof (Saale) --- Bayern, Thüringen
Bremen / Oldenburg --- Bremen, Oldenburg, Delmenhorst, Bremerhaven, Wilhelmshaven --- Bremen, Niedersachsen
Mitteldeutschland --- Leipzig, Chemnitz, Halle (Saale), Jena, Gera, Zwickau, Dessau-Roßlau --- Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen
Rhein-Neckar --- Mannheim, Ludwigshafen am Rhein, Heidelberg, Worms, Neustadt an der Weinstraße --- Baden-Württemberg, Hessen, Rheinland-Pfalz
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"Verkauf / Rentenbasis: Haus oder Wohnung".
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Rentenbasis / Einführung  Alle Gesichtspunkte ausleuchten.
Kurze Liste Punkt für Punkt der wichtigsten Konfliktrisiken und der wichtigsten zu beachtenden Gesichtspunkte aus der Sicht der Verkäufer wie auch der Käufer. Gut als Überblick, aber keine Detail-Infos. (2 S.)
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» Hauptmenü Familie / Vermögensschutz (MC:) REB-AMENU-DE DE Wie findet man Verkäufer? (für Kauf auf Rentenbasis)
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» Nießbrauch: Absicherung und vertragliche Ausgestaltung. - Einige wenige praxisnahe Hinweise für die Vertragsplanung. (1 S.)
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Private oder institutionelle Käufer?  Will der Große mich tragen oder fressen? » Rentenbasis: Privat an Privat oder Verkauf an Investor? Privat an privat: Beide schaffen ihre Altersversorgung. - Falls an Investor: Rendite-Nachteil? Risikofrage? (1 S.)
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» Rentenbasis: Risiko Käufer-Insolvenz (MC:) REEW-CONINSOLV-DE !DE!
» Risiko der Verkäufer-Insolvenz bei Rentenbasis? Keineswegs problemfrei. Besonderes Risiko ist, sofern der Immobilienvertrag Schenkungen umfasst, insbesondere, soweit seither weniger als 10 Jahre waren bis zum Insolvenzjahr. Auch Falschbewertung kann als Schenkung gedeutet werden. (1 S.)
» Rentenbasis: Verkäufer-Risiken. (MC:) REE-RE-PROTEC-DE DE
» Im Grundbuch vorgehende Rechte: Risiken und Lösungen. Recht detailliert: Eintritt des Käufers in Verbindlichkeiten. Neubelastung für Kaufpreisteil in bar. Erbbaurecht: Klauseln-Konkurrenz zu analysieren, insbesondere für Zwangsversteigerung. (4 S.)
» Vorrangige Rechte im Grundbuch? (MC:) REEW-CONPREC-DE DE
» Notarverträge (Rentenbasis): Probleme und Lösungen. Recht detailliert: Bei Standard-Formularen sind sämtliche Klauseln zu überdenken. Oft ist viel Anpassungsbedarf insbesondere zum Vorbeugen gegen Streitrisiken. (4 S.)
» Häufige Vertragsfehler / Rentenbasis (MC:) REEW-CONTERR-DE !DE!
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Strategie / Rentenbasis  Vekaufserlös verrenten, irgendwo im Süden schön leben? » (Seite noch unfertig:) Strategie: Alterssicherung durch die eigene Immobilie optimieren. Die allgemeinen Prinzipien, wie man seine Zusatzrente oder Hauptrente aus der eigenen Wohnimmobilie generieren kann und diese exakt im Todesjahr voll aufgezehrt hat. (Bisher nur ein Kurzhinweis auf kommende Arbeitshilfen.) (1/2 S.)
» Rentenbasis: Optimale Strategie. (MC:) REE-RE-STRATEG-DE DE
» (Seite noch unfertig:) Verrentung von Immobilien / Ihre Formenwahl: Die grundsätzlich in Betracht kommenden Formen. (bisher nur 1/2 S.)
» Rentenbasis: Wahl der Vertragsform. (MC:) REE-RE-CHOICE-DE DE  Harmonie braucht durchdachte Verträge » (Seite noch unfertig:) Optimierung diverser Renten und Ansprüche beim Rentenbasis-Vertrag: Wie das Nebeneinander verschiedener Alterseinkommen kombinierbar ist. (bisher nur 1/2 S.) infos7.org/node/168
» Rentenbasis - neben anderen Renten. (MC:) REE-RE-MIXTUR-DE DE Rentenbasis - ja oder nein? (Für wen sinnvoll? Regionale Vor- oder Nachteile?)
» (Seite noch unfertig:) Rentenbasis für Kleinbetriebe und Familienunternehmen - mit oder ohne Immobilien. (Bisher nur kurzer Hinweis, dass Rentenbasis auch für Betriebe möglich ist.) (1/2 S.)
» Rentenbasis für Betriebsvermögen (MC:) REE-RE-ENTREP-DE DE
» Wo geht Rentenbasis gut? Deutschlands Ballungsgebiete gelistet. - Dieser Seite ist einstweilen nicht besonders wichtig für Anbieter und Nachfrager. Sie ist Vorbereitung für eventuell kommende Service-Angebote. (3 S.)
» Rentenbasis: Wo ist der Markt? (MC:) REE-RE-MARKT-DE DE Internationale Wirkung?  Vermögen weltweit verteilt: Nach dem Tod der Traumjob für Rechtsanwälte. » Ausland / Inland: Sonderprobleme für Rentenbasisverträge. Sofern Personen und Immobilien aus verschiedenen Ländern verbunden werden: Rechtliche Besonderheiten sind zu prüfen. - Risiken: Wechselkurs, Währungsreform. - Denkbare Änderungen von internationalem Recht. (1 S.)
» Rentenbasis: Wirkung im Ausland (MC:) REE-RE-INTERN-DE DE
» Auslandsbank: Welche Angebote sind ins Inland üertragbar? Rentenbasis-Verträge sind regelmäßig nicht grenzüberschreitend machbar. - Für andere Kredit- und Versicherungsverträge kommt innerhalb der EU ein ausländisches Unternehmen in Betracht. Allerdings werden im Fall von zukünftigen Problemen des internationalen Austausches die Juristen des mächtigen großen Instituts meist am längeren Hebel drehen. (1 S.)
» Rentenbasis: Auslands-Gesetze. (MC:) REE-RE-INLAND-DE DE
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Rentenbasis: Besteuerung?  Unersättlich oder legal zähnmbar? » Steuerliche Optimierung beim Rentenbasis-Vertrag. Rentenbasisverträge müssen sorgfältig auf alle steuerlichen Effekte hin vorgeprüft werden. Die Gesetzgebung pflegt mit unrealistischen Alterstabellen und Zinssätzen zu operieren. Das kann die Steuerlast beträchtlich senken oder beträchtlich erhöhen: Grunderwerbsteuer, Einkommensteuer. (1 1/2 S.)
» Rentenbasis: Besteuerung optimieren. (MC:) REE-RE-TAXES-DE DE
» Steuerliche Optimierung: Rentenbasis + Schenkung + Testament. - Schenkungssteuer, Erbschaftssteuer. - Grunderwebsteuer und deren Rückzahlbarkeit. Rückabwicklungs-Klausel zeitlich unbegrenzt? (1 1/2 S.)
» Rentenbasis +Schenkung: Steuern? (MC:) REE-RE-DONATE-DE DE Wer zahlt was und wann?  Auch dies müsst ihr natürlich dem Finanzamt melden: Erbschaftssteuer. » Zahlung: Wann, was, wie viel? (Rente, Baranteil.) Kurze Hinweis-Übersicht (keine Anleitung): Kombination von Rente und Barzahlung? Erst denken und planen, dann Wunschkonzept vom Notar sichten lassen. (1 S.)
» Rentenbasis: Zahlungsweise / Rente. (MC:) REE-RE-MAINPAY-DE DE
» Wer zahlt welche Kosten? (Kauf / Rentenbasis.) Für alle gegenwärtig bekannten Kostenarten ist im Vertrag klarzustellen, wer sie trägt, dies insbesondere im Fall von Wohnrecht. Gewaltiger Kostenrisiken aus zukünftigen Gesetzen sind durch Generalklauseln ausgewogen verteilt werden. (1 S.)
» Rentenbasis: Kostenverteilung anfangs+später. (MC:) REE-RE-COSTS-DE DE die Rentenhöhe berechnen  Gott schuf die Wahrheit, Satan die Statistik. » Rententabellen sind absolut (un-)richtig. Nachweis der absoluten Unmöglichkeit von "richtigen" Rentenbasis-Formeln und Tabellen. Wie Sie damit für Ihren Vertrag umgehen können. Wie schließlich der Markt und der gesunde Menschenverstand viel richtigere Lösungen erbringt. (3 S.)
» Monatsrente: Tabellen zuverlässig? (MC:) REEW-CALCCOREC-DE DE
» Rentenhöhe hängt vom Einzelfall ab. Zeitliche Staffelung. Kopplung mit Anfangs-Barzahlung. Auswirkung,ob 1 Peron oder 2.Korrelation mit Wohnnutzung? Wie bei Pflegebedarf? Zeitliche Wohnrecht-Grenze, dann Freistellung? (2 S.)
» Monatsrente für 2 oder 1 Person? (MC:) REEW-CALCPERS-DE DE
» Rentenhöhe zukünftig: Wie gleichzeitig berücksichtigen: Index für Preise, Mieten, Immobilien? Unlösbares Prognose-Problem. Fehlerhaftigkeit aller Formeln, insbesondere der gesetzlichen Formeln - Vorliebe von Nur-Juristen. Wie Sie aus allen Aspekten Ihr eigenes Modell zu entwickeln haben. Hier Hilfen für Ihre Grübelaufgabe. (3 S.)
» Rentenbasis, Preisentwicklung, Zukunft,... (MC:) REEW-CALCINDEX-DE DE Vertretung und Pflegefall:  Real ist nur, was notiert ist.
Die folgenden Texte benötigen noch Erweiterung. Sie sind noch zu kurz und allgemein.
» (Seite noch unfertig:) Welche Vollmachten sind vorzusorgen? (Rentenbasis / Immobilien.) Es kann reichlich viel passieren im Leben und noch mehr beim Altern. Für die häufigsten Varianten von Pflegebedarf sollte man bei Rentenbasisverträgen durch Vollmachten vorsorgen. (Bisher nur Kurzhinweis: 1/2 S..)
» Rentenbasis: Langzeit-Vollmachten! (MC:) REE-RE-POWER-DE DE  Jedem seine Pflege-Vorlieben? » (Seite noch unfertig:) Pflegefall einplanen: Was kostet die Zukunft? Im Alter werden die meisten irgendwann zum Pflegefall. Der Rentenbasisvertrag soll die verschiedenen Pflege-Varianten abdecken: Aufenthalt, Geldausgleich bei Freistellung der Immobilie, Kostentragung der Pflege aus dem Immobilienwert. (Bisher nur Kurzhinweis: 1/2 S..)
» Rentenbasis: Wie die Zukunft wissen? (MC:) REE-RE-NURSE-DE DE
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